Арендатор оплата управленческих расходов

Советы опытных юристов по теме: "Арендатор оплата управленческих расходов". Если нужна дополнительная консультация - обратитесь к дежурному специалисту.

Глава 7. Возмещение затрат на содержание арендованного имущества (п.п. 52 — 61)

Глава 7. Возмещение затрат на содержание арендованного имущества

52. Возмещение Арендатором расходов по оплате коммунальных услуг, эксплуатационных расходов на содержание арендованного имущества, осуществляется согласно отдельному договору между Арендатором и Арендодателем.

53. Коммунальные услуги (водо- газо- электро- и теплоснабжение, канализация) подлежат возмещению Арендатором по расценкам организаций, предоставляющим такие услуги Арендодателю.

Эксплуатационные затраты Арендодателя подлежат возмещению Арендатором в сумме, не превышающей 20% от суммы возмещаемых им коммунальных услуг.

54. При наличии приборов учета Арендатор оплачивает коммунальные услуги по их фактическому потреблению, в остальных случаях — пропорционально арендуемой площади.

[2]

В случае совместного использования площадей общего пользования Арендодателем и Арендатором расходы на их содержание (коммунальные услуги и эксплуатационные расходы) включаются в общий расчет пропорционально площади, занимаемой Арендатором.

55. При расчете возмещения платежей за землю сумма платежа делится на всю сумму площади Арендодателя и умножается на площадь, занимаемую Арендатором.

56. В случае заключения договора аренды муниципального имущества, находящегося в муниципальной казне, Арендатор заключает договоры на коммунальные услуги, эксплуатационные расходы непосредственно с поставщиками услуг.

57. В договорах о возмещении затрат на содержание муниципального имущества должно быть предусмотрено долевое участие Арендатора в проведение аварийно-восстановительных и ремонтных работ с помещениями и коммуникациями общего пользования.

58. При необходимости проведения Арендатором неотложных работ по капитальному ремонту, реконструкции муниципального имущества, дополнительным соглашением к договору аренды может быть предусмотрено возмещение затрат Арендатора на капитальный ремонт и реконструкцию муниципального имущества в счет арендной платы.

59. Сумма зачета определяется Арендодателем на основании представленных Арендатором дефектной ведомости, сметы расходов и актом выполненных работ.

60. Возмещение затрат Арендатора за произведенный ремонт производится в счет освобождения Арендатора от уплаты арендной платы, подлежащей перечислению Арендодателю.

61. Если отремонтированным объектом является муниципальное имущество, за использование которого арендная плата перечисляется в городской бюджет, Арендодатель оформляет соглашение к договору аренды о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы и направляет уведомление о зачете средств произведенного ремонта в счет арендной платы в территориальное подразделение казначейства.

>
Осуществление контроля за перечислением арендной платы (п.п. 62 — 67)
Содержание
Постановление Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны РТ от 12 апреля 2011 г. N 1816 «Об.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Что включают в себя управленческие расходы предприятия

Управленческие расходы представляют собой траты на управление компанией. Они отделяются от трат на поддержание производственного процесса. В этом их основная особенность.

Что входит в управленческие расходы?

Сначала разберемся, что не входит в управленческие расходы. В них не входят любые траты, которые связаны с производственной деятельностью.

Рассмотрим пример. Зарплата начальника цеха – это то, что можно отнести к тратам на производственные процессы. Связано это со спецификой работы этого специалиста. Он непосредственно обеспечивает стабильность производства. Зарплата гендиректора – это уже управленческие расходы. Главное отличие этих расходов заключается в том, что производственные траты влияют на себестоимость конечного изделия, а управленческие расходы не влияют. Однако последние могут включаться в себестоимость опосредованно.

[1]

Рассмотрим характерные примеры управленческих расходов:

  • Траты на административные нужды.
  • Обеспечение работы управленцев.
  • Амортизация и траты на ремонт ОС управленческого назначения.
  • Аренда помещений под деятельность компании.
  • Траты на услуги аудитора, консультанта.
  • Траты на прочие управленческие нужды.
  • Охрана.
  • Расходы на обращение к сторонним компаниям.
  • Подготовка кадрового состава.
  • Представительские расходы.
  • ЖКХ.
  • Траты на канцелярию, телефонную связь.

УР имеют условно-постоянное значение. То есть они практически не изменяются. Размер трат можно предсказать. Связано это с тем, что на объем управленческих расходов не влияет число выпускаемых изделий. Однако расширение объемов производства ведет к снижению размера УР на единицу изделия. По этой причине повышается прибыль с единицы произведенного изделия.

ВНИМАНИЕ! Сведения об общем объеме УР можно получить из строки 2220 отчета об убытках. Развернутые сведения содержатся на счете 26 бухучета.

Разновидности УР и формы их планирования

Управленческие расходы не привязаны напрямую к показателям продаж или объемам производства. Расчет производится без учета динамики доходов предприятия. Большинство накладных трат включены не в нормированные, а в лимитируемые расходы. То есть для них устанавливается определенный лимит на заданный период. Управленческие расходы можно разделить на две категории:

  1. Привязанные к активам. Это начисления по амортизации, траты на содержание и ремонт ОС, помещений, плата за аренду.
  2. Привязанные к развитию предприятия. К ним относятся траты на выплату зарплат управленческому составу. Это могут быть выплаты командировочных, отпускных. Планирование подобных трат весьма затруднительно.

Управленческие траты постоянно увеличиваются. Это нужно учитывать при их планировании. Увеличение трат необходимо для обеспечения эффективности функционирования компании, поддержания конкурентоспособности. Важнейшую роль играет индексация. Рассмотрим способы планирования УР:

  1. Традиционный. Данный метод использовался еще в Советском союзе, а потому его второе название – советский. Подразумевает ограничение УР установленным процентом от фонда выплат зарплат. Данный метод считается устаревшим. Связано это с тем, что у него есть много недостатков. В частности, его применение ведет к уменьшению эффективности производства. Традиционный способ практически не используется. Он не актуален для коммерческих производств.
  2. Планирование исходя из уже достигнутых результатов. Метод предполагает ежегодное повышение (индексацию) показателей УР. Увеличение производится исходя из темпов роста расходов. Рассматриваемый метод часто используется коммерческими компаниями.
  3. Планирование, предусматривающее связь с окончательным результатом. Это наиболее эффективный метод, который используется ключевыми структурами высокоразвитых стран.
Читайте так же:  Билайн личный кабинет по номеру телефона

Конкретный метод определяется в зависимости от нужд предприятия. В России наиболее популярен второй вариант.

Особенности бухучета управленческих расходов

Понятие управленческих трат не содержится в нормативных актах, регламентирующих бухучет. Учет этих трат определяется практическим путем. В частности, УР фиксируются по строке «Управленческие траты», на счете 26 (дебет):

Рассмотрим проводки по кредиту счета 26:

  • ДТ76 КТ26 – возмещение ущерба, который ранее были учтен в составе общехозяйственных трат.
  • ДТ86 КТ26 – списание трат за счет денег, направленных на целевое финансирование.
  • ДТ90 КТ26 – списание трат, которые находятся на счете 26, в дебет счета 90.

Каждая из проводок должна быть подтверждена первичной документацией. Если первичные документы отсутствуют, у проверяющих органов возникнут вопросы. По каждой проводке указывается сумма операции.

Налоговый учет

Любые траты компании, в том числе управленческие расходы, учитываются при налогообложении. Для учета они должны соответствовать следующим условиям:

  • Расходы являются рациональными с экономической точки зрения.
  • Траты подтверждены первичной документацией. Все расходы включаются в налоговый учет только на основании сведений из бухучета.
  • Главная цель расходов – прибыль предприятия в дальнейшем.

Траты будут отражены в периоде, к которому они принадлежат.

К СВЕДЕНИЮ! При налоговом учете управленческих расходов у специалистов возникает множество вопросов. К примеру, многие не знают, относятся ли к тратам следующих периодов УР в случае, если прибыль отсутствует. При анализе налоговых нормативных актов можно сделать вывод: УР для налогообложения признаются только в тратах нынешнего отчетного периода. В бухучете компания самостоятельно определяет порядок признания трат и фиксирует это в учетной политике.

Особенности операционной аренды и ее учета

Арендные отношения – весьма частая практика в предпринимательстве. Вступая в них, следует помнить о том, что аренда должна быть правильно проведена по бухгалтерскому учету. Многие операции, в том числе и данная, регламентируются международными стандартами МСФО (IAS). В отечественном бухгалтерском учете отсутствует отдельный план счетов для учета аренды, однако в РСБУ и в МСФО операционная аренда учитывается одинаково. Как именно это происходит и чем отличается операционная аренда от финансовой, подробнее расскажем ниже.

Что такое операционная аренда

В конце 2016 года Министерство финансов РФ издало Приказ №258н, которым утвердило Федеральный стандарт бухучета «Аренда», предназначенный для предприятий госсектора. Этот стандарт утверждает, что арендные отношения могут протекать в виде операционной или финансовой аренды.

Арендные отношения – это приобретение либо дача во временную эксплуатацию или временное обладание каких-либо материальных ценностей. При этом обе стороны получают определенные преимущества:

  • арендодатель сохраняет право собственности на материальную ценность либо может продать ее в конце периода аренды, при этом ему гарантированы дополнительные денежные поступления;
  • арендополучатель не тратит средства на покупку имущества, но может пользоваться им;
  • налоговые бонусы для обеих сторон.

К СВЕДЕНИЮ! Вступление в арендные отношения скрепляются заключением договора имущественного найма (так называемый «договор аренды») или договора безвозмездного пользования.

Стандарт МСФО делит аренду на операционную и неоперационную (финансовую). Операционная аренда – передача имущества со сравнительно небольшим сроком временного пользования или владения, который значительно меньше, нежели срок полезной эксплуатации (такое же соотношение и по стоимости: арендная плата намного меньше реальной цены передаваемой матценности). Платежи по договору аренды не перекроют общей стоимости получаемых активов, они представляют собой исключительно плату за использование вещи, но не за саму вещь.

НА ЗАМЕТКУ! Когда употребляют термин «аренда» в его привычном всем обиходном значении, чаще всего имеют в виду именно операционную аренду – она распространена чаще, нежели финансовая. Примером может служить, например, аренда офиса в бизнес-центре либо сдача квартиры внаем физическим лицом.

Отличие операционной аренды от финансовой

Финансовая аренда – другой тип временной передачи активов, когда платежи за аренду и срок использования практически «сливаются» с общим временем существования материальных ценностей и их реальной стоимостью. Чем же она отличается от операционной?

  1. Риски и выгоды. В этом главное отличие этой формы договора аренды от операционной: при финансовом арендовании получатель принимает вместе с имуществом все выгоды от его обладания, но вместе с ними и все риски. При операционной же преимущества обладания и риски, связанные с ним, передаются не в полной мере.
  2. Аренда или лизинг? Еще одно отличие связано с бухгалтерским учетом аренды. Операционная аренда одинаково отражается как в МСФО, так и в РСБУ. Финансовая же рассматривается только в п. 13 СГС «Аренда», а в РСБУ вместо нее употребляется термин «лизинг». Учитывать лизинг в бухгалтерии надо по регламенту соответствующего закона («О лизинге»), отличающегося от Стандарта IAS.
  3. Смысл важнее формы. Этот принцип, определяющий в международной стандартизации, очень наглядно иллюстрируется как раз классификацией арендных отношений: форма составленного договора не так важна в квалификации аренды, как экономическая сущность данной операции. Именно соотношение рисков и выгод будет приоритетным в определении типа аренды – финансовой или операционной.

СПРАВКА! Все признаки финансовой аренды, основные и дополнительные, приведены в 11 пункте 17 Стандарта МСФО.

Отражение операционной аренды в бухучете

С точки зрения бухгалтерского учета, операционная аренда представляет собой обычную реализацию услуг с единственным отличием – в балансе отдельной строкой прописывается предоплата по аренде, которая по разному называется у сторон:

  • у арендодателя это – «Доходы будущих периодов»;
  • у получателя аренды – «Расходы будущих периодов».

ВАЖНО! При учете операционной аренды все платежи должны быть начислены равномерно, то есть поступать в одинаковых суммах в течение всего срока арендования. При этом не имеет значения график оплаты, принятый в тексте договора: операционная аренда гарантирует равномерное получение выгод.

Читайте так же:  Возможеные причины отказа оформления снилс

Что отражать в учете арендатору

Сторона, берущая имущество в операционную аренду, должна отразить в бухучете такие объекты:

  • на новом балансовом счете 0 111 40 000 «Право пользования имуществом» – возникшие права на эксплуатацию актива (сумма арендных платежей за весь период аренды);
  • на балансовом счете 0 302 24 000 «Расчеты по арендной плате за пользование имуществом» – деньги, предназначенные в качестве арендной платы;
  • на новом балансовом счете 0 104 40 450 «Амортизация права пользования имуществом» – списывается амортизация права временного пользования активом (ежемесячно в размере арендных платежей);
  • на соответствующих счетах аналитического учета (0 302 00 000 «Обязательства», 0 109 00 000 «Затраты на изготовление готовой продукции, выполнение работ, услуг», 0 401 20 000 «Расходы текущего финансового года») – затраты по условным платежам, которые возникают на дату их начисления (как правило, это происходит ежемесячно). Условные платежи – это такие расходы, которые возникают в процессе пользования имуществом и не зафиксированы в тексте договора, их суммы определяются по ходу дела.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! «Право пользования имуществом» – новый, самостоятельный объект бухучета, отражаемый как нефинансовый актив. Его остаточная стоимость может быть сторнирована в сторону уменьшения кредиторской задолженности по арендным платежам, если сумма аренды была выплачена досрочно, при этом дополнительная прибыль, естественно, не отражается.

Особенности учета у арендодателя

Бухучет трактует взятие в аренду как приобретение права использовать внеоборотный актив в течение оговоренного времени.

Сторона, передающая свое имущество в обладание или эксплуатацию на указанный в договоре срок, имеет в бухгалтерском учете следующие объекты:

  • на балансовом счете 0 205 21 000 «Расчеты с плательщиками доходов от операционной аренды» – получение денег от пользователя актива;
  • на соответствующих забалансовых счетах 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)», 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование» – внутренние перемещения активов без указания выбытия;
  • на балансовом счете 0 401 40 121 «Доходы будущих периодов от операционной аренды» – ожидаемые прибыли от выплаты арендных обязательств за весь срок аренды;
  • на балансовых счетах 0 205 35 000 «Расчеты по доходам по условным арендным платежам», 0 401 10 135 «Доходы текущего финансового года по условным арендным платежам» – расчет доходов по условным арендным платежам.

Как видим, отдаваемые активы не списываются с баланса, а остаются на учете, изменения видны только в аналитическом учете.

ВНИМАНИЕ! Если арендный договор погашается досрочно, остаток предусмотренных доходов на счете сторнируется в уменьшение дебиторской задолженности по арендным платежам получателя актива без отражения убытка.

Налоговый учет операционной аренды

Любые арендные операции подлежат налогообложению НДС под 18%, который в рассматриваемом случае начисляется с суммы доходов по операционной аренде. Сумма рассчитывается исходя из финансового результата, проведенного по бухгалтерии.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! НДС начисляется не на саму передачу актива, а только на арендные платежи. В момент передачи актива обязательств по уплате НДС у сторон нет.

Налог на прибыль не начисляется, потому что актив не списывается с баланса арендодателя и не увеличивает доход арендополучателя. А что касается арендных платежей, то это уже финансовые доходы (расходы), поэтому попадают в базу этого налога в числе «прочих доходов/расходов».

Арендатор оплата управленческих расходов

Главная страница Форум Гарант

Арендодатель (ООО, общая система налогообложения) сдает имущественный комплекс (нежилые помещения в здании, отдельно стоящие здания) в аренду арендатору (ООО, УСН с объектом «доходы) с правом сдачи в субаренду.
Арендодателем заключены договоры на снабжение нежилых помещений коммунальными услугами. Арендодатель получает с арендатора платежи в составе единой арендной платы по договору аренды. Между арендодателем и арендатором нет агентского договора на взимание платы арендатором с субарендаторов в возмещение затрат. Арендатор также не заключает договоры с субарендаторами на возмещение затрат по потребленным ресурсам.
Однако часть договоров субаренды разбивает арендную плату на базовую и переменную. Базовая устанавливается в твердой сумме и не меняется в течение года. Переменная включает в себя коммунальные платежи, выставляемые снабжающими организациями арендодателю.
Какие налоговые последствия могут возникнуть для арендатора и арендодателя в данной ситуации?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий

29 марта 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Что включают в себя управленческие расходы: особенности учета, способы списания

Пункт 20 ПБУ 10/99 определяет, что любое предприятие имеет право самостоятельно определить в учетной политике, как признавать расходы, в том числе управленческие. Они могут становиться частью себестоимости по видам предпринимательской деятельности: производства или продажи товаров, предоставления услуг, выполнения работ (письмо Минфина № 07-05-06/191 от 02.09.208). При разработке учетной политики следует руководствоваться Инструкцией к плану счетов.

Что такое управленческие расходы, чем отличаются от коммерческих

К затратам на управление относят издержки, у которых отсутствует прямая связь с производством, продажей товаров, услуг, работ. Если затраты можно связать одним из направлений предпринимательской деятельности, они считаются коммерческими (например, заработная плата и отчисления начальника производственного цеха).

Затраты на управление можно включить в состав себестоимости, если их пропорционально выручке распределить по всем видам изготавливаемой продукции (продаваемых товаров, работ, услуг). При разработке учетной политики предприятие (организация) должно руководствоваться Законом №129-ФЗ и пунктом 4 ПБУ 1/2008.

План счетов разрабатывается на основе Плана, утвержденного Минфином 31.10. 2000, и исходя из сферы деятельности, организационно-правовой формы, масштаба и структуры предприятия. Выбираются счета, которые будут необходимы для учета хозяйственной деятельности, и дополняются субсчетами и аналитическими счетами. Если какие-то счета не нужны, их в рабочий план не включают. Затраты на администрацию всегда учитываются в общехозяйственных расходах (счета 26 и 27).

Читайте так же:  Возврат и обмен лекарственных средств закон

Что входит в состав управленческих расходов

Состав этого вида издержек во многом зависит от сферы деятельности, но обобщенно управленческие расходы включают в себя средства, потраченные на:

  • содержание зданий, в которых размещается административный персонал: отдел кадров, юридический отдел и др.
  • оплату труда и отчисления административного персонала
  • покупку оборудования и канцелярских принадлежностей для офиса
  • командировки сотрудников офиса
  • оплату услуг связи
Видео (кликните для воспроизведения).

Этот перечень каждое предприятие может дополнить или сократить, если этого требуют особенности предпринимательской деятельности.

Это могут быть траты на спецодежду и средства индивидуальной защиты, услуги типографии, почты, уборку, дезинфекцию помещений, содержание двора и дороги, бани или душевых, столовой, медпункта. К этой категории можно отнести также издержки на обучение и повышение квалификации, поиск новых работников.

Отражение управленческих издержек в бухгалтерском учете

Административные расходы не зависят от объемов предпринимательской деятельности, поэтому их нельзя списать на «Основное производство» в конце месяца (счет 20). Они учитываются в «Общехозяйственных расходах» (Д 26).

Особенности учета заключаются в наличии двух способов списания:

Отражение в бухучете

  • традиционного – признаются условно-постоянными и полностью относятся к полной себестоимости, проводятся как К 26, Д 90
  • основанного на разделении административных издержек на условно-постоянные и условно-переменные

При использовании второго способа подсчитывается сокращенная себестоимость производства, условно-постоянные траты списываются на «Себестоимость продаж» (Д 90-2), то есть признаются издержками отчетного периода, снижающими доход.

Для списания условно-переменной части существуют 3 варианта:

  • К 26, Д 20 – если относятся к основному производству
  • К 26, Д 23 – если относятся к вспомогательному производству
  • К 26, Д 29 – если относятся к обслуживающему хозяйству или производству

В состав себестоимости административные затраты включаются после продажи продукции (товара) и списываются на «Продажи» (счет 90). В отчете о прибыли отражаются в строке 040.

Некоторые экономисты выражают мнение, что административные затраты можно списать на Д 91, если в отчетный период не было продаж.

Споры с налоговой инспекцией чаще всего возникают по поводу трат на услуги управленческих компаний. Если имеется договор, документ, подтверждающий оплату, и акт приема выполненных работ, претензий быть не должно. Налоговики могут посчитать этот вид услуг экономически невыгодным, направленными на уклонение от налогообложения. Анализируя решения, вынесенные по подобным делам судами, можно сделать вывод, большинству предпринимателей удается доказать, что подобные траты обоснованные.

Финансовый анализ расходов на управление

Управленческие расходы в финансовом анализе относят к условно-постоянным, так как их величина не зависит от объема производства. Если объем выпускаемой (продаваемой) продукции увеличивается, прибыль на единицу товара увеличивается за счет масштаба.

Сложные экономические условия заставляют предпринимателей по-другому взглянуть на штатное расписание администрации. Руководители предприятий стараются совместить функции подразделений, чтобы сократить численность работников. Это позволяет снизить затраты на зарплаты, аренду, транспорт, оргтехнику, командировки. Сэкономленная сумма – объем повышения прибыли.

Некоторые выбирают другой путь – сокращение заработной платы, надбавок и премий при сохранении численности административного аппарата. Этот вариант предпочтительнее, так как не повышает уровень безработицы, не снижает лояльность сотрудников.

Хорошим вариантом считается перевод части персонала офиса на «домашний» режим, позволяющий сэкономить на аренде помещений, коммунальных платежах, служебном транспорте. Практически весь персонал может работать через интернет.

Грамотный финансовый анализ позволяет использовать оптимизацию административных издержек как средство повышения прибыли. Сэкономленные на оптимизации руководящего аппарата средства можно вложить в развитие, реорганизацию, обновление, внедрение инноваций.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Какие аргументы помогут отстоять правомерность оплаты арендатором расходов арендодателя

Как отстоять возможность оплаты чужих расходов

Какие расходы арендодателя может оплатить арендатор

Какую выгоду арендатору принесет оплата чужих расходов

Популярное по теме

О тношения сторон по договору аренды часто сложны и многогранны. Особенно если такой договор заключили дружественные компании с целью налогового планирования. При проверке как арендатора, так и арендодателя налоговики очень внимательно контролируют правильность формирования налоговой базы. Чтобы арендатор не принял на себя излишних, по их мнению, затрат. А арендодатель не занизил бы выручку.

Однако на практике перераспределение расходов между дружественными участниками договора аренды, помимо задач налогового планирования, часто решает финансовые, коммерческие или управленческие задачи. Именно поэтому многим компаниям удается доказать, что такая схема взаимоотношений обусловлена деловыми целями, а спорные затраты так или иначе направлены на получение дохода.

С помощью допсоглашения арендатор может учесть расходы на ремонт, даже если это обязанность арендодателя

Заключение договора аренды часто является одним из способов перераспределения налоговой нагрузки в группе компаний. Однако нередко стороны забывают о том, что такое перераспределение не может противоречить гражданскому законодательству.

К примеру, арендатор, конечно, вправе осуществлять капитальный ремонт арендуемого имущества и производить его улучшение (ст. 616, 623 ГК РФ). Но по умолчанию обязанность проводить такой ремонт лежит на арендодателе. А чтобы изменить этот порядок, нужно предусмотреть соответствующее условие в договоре. Если же такого условия нет, может в итоге получиться, что арендатор осуществляет ремонт не просто за свой счет, но и из чистой прибыли. Так как проверяющие обязательно укажут, что он необоснованно отнес на свой счет чужие расходы.

Аналогичные последствия возникают и когда расходы арендатора на текущий ремонт, реконструкцию и содержание имущества являются основанием для снижения арендной платы. Зачастую арендаторы не требуют возмещения таких затрат. За что и страдают при налоговой проверке. Впрочем, судебная практика показывает, что арендаторы нашли способы защитить свои налоговые расходы в подобных ситуациях.

Так, с помощью подписания допсоглашения стороны могут задним числом внести особые условия в договор аренды. Например, установить, что в случае проведения ремонта без согласия арендодателя компания производит финансирование капитальных вложений за счет собственных средств. И учитывает затраты в составе своих расходов. При этом действие допсоглашения распространяется на отношения сторон, возникшие с момента подписания договора аренды. То есть распространяется на ранее сложившиеся отношения сторон. Это согласуется с положениями пункта 2 статьи 425 ГК РФ.

Читайте так же:  Что можно узнать по ксерокопии паспорта

Арбитражные суды поддерживают компании в подобных спорах. Так, в частности, в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.12.12 № А40-122894/11-107-503 судьи трех инстанций отклонили довод контролеров об отсутствии дополнительного соглашения в момент осуществления ремонтных работ в помещениях. Поскольку положения договора аренды предусматривали, что произведенный без согласия арендодателя капитальный ремонт не подлежит возмещению арендатору (ст. 616, 623 ГК РФ) ни за счет арендной платы, ни за счет иных отдельных выплат. То есть фраза «в счет арендной платы» не означает, что затраты на капитальный ремонт уже включены в состав арендных платежей.

К тому же наличие или отсутствие допсоглашения не меняет существа возникших правоотношений. При неясностях, связанных с толкованием договора, необходимо учитывать сложившиеся отношения сторон (ст. 431 ГК РФ). Следовательно, допсоглашение еще раз подтвердило уже сложившиеся взаимоотношения.

В частности, суд пришел к выводу, что компания правомерно учла затраты на ремонт на основании статьи 260 НК РФ. Отметим, что для снижения налоговых рисков целесообразно подписать данное соглашение до начала ремонтных работ. И приложить переписку, свидетельствующую о том, что ремонт был нужен прежде всего арендатору.

Арендатор вправе осуществлять самые различные расходы по содержанию имущества

Арендатор вполне обоснованно может взять на себя и многие другие расходы дружественного арендодателя. Например, затраты на охрану недвижимости, в которой расположены арендуемые площади, и земельного участка, где эта недвижимость расположена. Конечно, налоговики считают, что такие расходы связаны не только с деятельностью компании, но и деятельностью арендодателя. Однако практика показывает, что компаниям удается успешно защититься в суде.

В частности, в одном из дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа, контролеры заявили о необходимости заключения договоров на охрану как собственником здания, так и арендатором. Причем последним только в части арендуемых площадей, а арендодателем – на охрану остальных площадей (постановление от 10.10.12 № А03-16722/2011). По мнению проверяющих, компания неправомерно применила вычеты по НДС и учла в расходах затраты по охране объектов, не принадлежащих ей ни на праве собственности, ни на праве аренды. Впрочем, общество представило схемы дислокации постов охраны, из которых усматривалось, что охрана осуществлялась путем размещения постов на входе в помещения.

Принимая решение в пользу компании, арбитры указали на то, что выводы инспекции о необходимости заключения двух договоров на охрану направлены на оценку гражданско-правовых отношений между сторонами. А потому с учетом свободы договора и волеизъявления сторон ( ст. 421 ГК РФ )не могут являться основанием для признания расходов нецелесообразными. К тому же обоснованность расходов не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата (определение Конституционного суда РФ от 04.06.07 № 320-О-П). В силу принципа свободы экономической деятельности (ч. 1 ст. 8 Конституции РФ) компания осуществляет ее самостоятельно на свой риск.

Аналогичные споры с налоговиками также часто возникают и при аренде транспортных средств. К примеру, компания заключает с дружественным контрагентом договор аренды. Согласно условиям контракта, затраты на топливо возложены на арендодателя. Однако в договоре также предусмотрена возможность заправки топливом арендатора. В этом случае собственник транспортных средств должен уменьшить арендную плату на стоимость ГСМ. Арендатор же учитывает платежи по договору аренды в составе прочих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), а стоимость топлива – в составе материальных (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

В данной схеме отношений отсутствует налоговая экономия как таковая. Но она используется в качестве механизма перераспределения доходов и расходов в группе компаний в случае такой необходимости. Дружественные стороны договора аренды могут варьировать сумму доходов арендодателя. Расходы же арендатора остаются неизменными.

Однако существует риск, что проверяющие потребуют от арендатора включить стоимость ГСМ в доходы (ст. 249 НК РФ). Тогда арендатор учтет в расходах всю сумму арендных платежей и затраты на топливо. Тем не менее налоговая нагрузка компании возрастет. Поскольку она обязана исчислить НДС с реализации топлива (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Однако в свою защиту компании есть что возразить. Действительно, по общим правилам расходы на оплату топлива должен нести арендатор (ст. 636, 646 ГК РФ). Но стороны договора аренды имеют право гибко перераспределять обязанности в части несения расходов на оплату ГСМ, достаточно предусмотреть это в договоре. Ведь в статье 636 ГК РФ не сказано, что обеспечение топливом является безусловной обязанностью одной из сторон договора.

[3]

Такой подход разделяют и судьи. В частности, в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.02.13 № А19-428/2012 указано, что топливо списывается для собственных нужд компании и не передается арендодателю. Поскольку нет передачи, то объект обложения НДС отсутствует. При этом судьи обратили внимание, что использование арендатором собственного топлива не противоречит нормам ГК РФ. К тому же в случае заправки топливом арендатора счета на аренду выставлялись за минусом стоимости ГСМ.

Судьи признают расходы на благоустройство чужих территорий обоснованными

На практике встречаются ситуации, когда одному из участников группы компаний невыгодно осуществлять расходы на благоустройство. Это актуально, в частности, для упрощенцев с объектом «доходы». В таком случае оплатить чужие расходы может дружественный контрагент. Если, конечно, у него есть четкое обоснование, почему расходы на благоустройство вообще могут уменьшать его налогооблагаемую прибыль. Ведь это сам по себе достаточно спорный вопрос.

Конечно, такой метод оптимизации не устраивает контролеров. Они считают затраты на благоустройство, тем более арендованного объекта, экономически не обоснованными (п. 1 ст. 252 НК РФ). Поскольку те не связаны с деятельностью налогоплательщика. Однако в большинстве случаев суды встают на сторону арендаторов и отменяют доначисления (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.02.09 № А33-6473/08-Ф02-571/09).

Читайте так же:  Временная регистрация просят выслать копию паспорта

Так, в одном из дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Московского округа, арендатор заключил договор подряда на выполнение ремонтных работ по асфальтированию территории. Благоустройство прилегающей территории производилось во исполнение обязательств перед арендодателем на основании допсоглашения к договору аренды (постановление от 26.08.11 № КА-А40/9285-11). По мнению инспекции, расходы на благоустройство экономически не обоснованы. Однако судьи пришли к выводу, что совокупность документов, представленных для подтверждения права на уменьшение полученных доходов, свидетельствует о реальности и обоснованности хозяйственных операций. В другом деле, рассмотренном судом этого же округа, арбитры указали, что расходы по оплате подрядных работ по благоустройству территории и по устройству асфальтового покрытия относятся к затратам арендатора в связи с выполнением ремонтных работ (постановление от 14.12.10 № КА-А40/15386-10).

Без оплаты коммунальных услуг арендатор не может реализовать свое право пользования помещениями

Арендатор может учесть расходы и вычеты по коммунальным услугам, которые формально оказаны арендодателю (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.03.10 № КА-А40/1810-10). Судьи принимают во внимание, что оказание спорных услуг обусловлено наличием арендных отношений. Одним из факторов формирования размера арендной платы являются затраты арендодателя на обеспечение арендуемого имущества водоснабжением, связью, теплом, канализацией. При таком механизме исчисления арендной платы вся сумма, как постоянная ее часть, так и переменная, эквивалентная сумме коммунальных платежей, является оплатой арендодателю услуги по предоставлению в аренду нежилых помещений (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.09.09 № КА-А40/8581-09).

Вынося решение в пользу компаний, судьи указывают, что законодательство не запрещает перевыставление арендодателем счетов на оплату коммунальных услуг арендатору. В связи с чем арендатор вправе принять к вычету НДС по коммунальным услугам (постановления федеральных арбитражных судов Московского от 13.07.10 № КА-А40/6902-10, от 05.10.09 № КА-А40/10030-09, Западно-Сибирского от 28.04.10 № А45-8185/2009, от 15.09.09 № Ф04-5497/2009(19433-А45-29) округов).

Такую позицию разделяет и Президиум ВАС РФ в постановлениях от 10.03.09 № 6219/08 и от 25.02.09 № 12664/08. По мнению высших судей, без электроэнергии, воды, теплоэнергии арендатор не может реализовать право пользования арендуемыми помещениями. Поэтому обеспечение коммунальными услугами связано с предоставлением услуг по аренде. При этом порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги значения не имеет. Хотя позиция Минфина однозначна – вычет применять нельзя (письмо от 14.05.08 № 03-03-06/2/51).

Арендатор оплата управленческих расходов

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Имеет ли право арендодатель включать в арендную плату расходы арендатора на коммунальные услуги (электро- и теплоэнергию, водоснабжение), плату за услуги связи, за техническое обслуживание пожарной сигнализации без соответствующих лицензий и согласований с ресурсоснабжающими организациями, а также расходы на оплату санитарно-эпидемиологических мероприятий в отношении арендованного имущества (все платежи включены в состав арендной платы в фиксированном размере, о чем указано в договоре аренды)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Обеспечение арендодателем сдаваемых в аренду помещений электроэнергией, теплом, водоснабжением, связью, техническим обслуживанием пожарной сигнализации, санитарно-эпидемиологическими мероприятиями не может рассматриваться как сделки, направленные на оказание услуг, не требует лицензирования и согласования с ресурсоснабжающими организациями. Включение в арендную плату стоимости данных услуг не противоречит законодательству.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Постоянная и переменная части арендной платы;
— Энциклопедия решений. Агентский договор на оплату коммунальных услуг.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Данилова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

27 сентября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Видео (кликните для воспроизведения).

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источники


  1. Кабинет для девочки. Объемная аппликация. — М.: Проф-Пресс, 2014. — 10 c.

  2. Гонюхов, С.О.; Зинченко, В.И. Азбука милиционера; Красноярск: Горница, 2013. — 382 c.

  3. Яковлев, Я.М. Половые преступления; Душанбе: Ирфон, 2013. — 450 c.
  4. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 240 c.
  5. Бастрыкин, А.И. Актуальные проблемы теории государства и права. Учебное пособие / А.И. Бастрыкин. — М.: Юнити-Дана, 2014. — 237 c.
Арендатор оплата управленческих расходов
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here