Арендатор отказывается компенсировать эксплуатационные расходы

Советы опытных юристов по теме: "Арендатор отказывается компенсировать эксплуатационные расходы". Если нужна дополнительная консультация - обратитесь к дежурному специалисту.

Глава 7. Возмещение затрат на содержание арендованного имущества (п.п. 52 — 61)

Глава 7. Возмещение затрат на содержание арендованного имущества

52. Возмещение Арендатором расходов по оплате коммунальных услуг, эксплуатационных расходов на содержание арендованного имущества, осуществляется согласно отдельному договору между Арендатором и Арендодателем.

53. Коммунальные услуги (водо- газо- электро- и теплоснабжение, канализация) подлежат возмещению Арендатором по расценкам организаций, предоставляющим такие услуги Арендодателю.

Эксплуатационные затраты Арендодателя подлежат возмещению Арендатором в сумме, не превышающей 20% от суммы возмещаемых им коммунальных услуг.

54. При наличии приборов учета Арендатор оплачивает коммунальные услуги по их фактическому потреблению, в остальных случаях — пропорционально арендуемой площади.

В случае совместного использования площадей общего пользования Арендодателем и Арендатором расходы на их содержание (коммунальные услуги и эксплуатационные расходы) включаются в общий расчет пропорционально площади, занимаемой Арендатором.

55. При расчете возмещения платежей за землю сумма платежа делится на всю сумму площади Арендодателя и умножается на площадь, занимаемую Арендатором.

56. В случае заключения договора аренды муниципального имущества, находящегося в муниципальной казне, Арендатор заключает договоры на коммунальные услуги, эксплуатационные расходы непосредственно с поставщиками услуг.

57. В договорах о возмещении затрат на содержание муниципального имущества должно быть предусмотрено долевое участие Арендатора в проведение аварийно-восстановительных и ремонтных работ с помещениями и коммуникациями общего пользования.

58. При необходимости проведения Арендатором неотложных работ по капитальному ремонту, реконструкции муниципального имущества, дополнительным соглашением к договору аренды может быть предусмотрено возмещение затрат Арендатора на капитальный ремонт и реконструкцию муниципального имущества в счет арендной платы.

59. Сумма зачета определяется Арендодателем на основании представленных Арендатором дефектной ведомости, сметы расходов и актом выполненных работ.

60. Возмещение затрат Арендатора за произведенный ремонт производится в счет освобождения Арендатора от уплаты арендной платы, подлежащей перечислению Арендодателю.

61. Если отремонтированным объектом является муниципальное имущество, за использование которого арендная плата перечисляется в городской бюджет, Арендодатель оформляет соглашение к договору аренды о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы и направляет уведомление о зачете средств произведенного ремонта в счет арендной платы в территориальное подразделение казначейства.

>
Осуществление контроля за перечислением арендной платы (п.п. 62 — 67)
Содержание
Постановление Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны РТ от 12 апреля 2011 г. N 1816 «Об.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Возмещение эксплуатационных расходов арендатором

Библиотека управления Показать все разделы библиотеки управления

  • Финансовый анализ
  • Менеджмент
  • Маркетинг
  • Бизнес-планирование
  • Инвестиции и инвесторы
  • Оценка
  • Консалтинг
  • Налоговое планирование и контроль
  • Информационные технологии в управлении
  • Программное обеспечение и корпоративные системы
  • Компании, организации и их деятельность
  • Антикризисные материалы
  • Управленческий учет и аудит
  • Полные архивы журналов
  • Главная
  • Библиотека управления
  • Налоги

Компенсация коммунальных расходов: позиция минфина

  • Указать условие непосредственно в договоре аренды, соц. найма;
  • Оформить в виде отдельного соглашения с отсылкой к договору аренды.
  • При составлении соглашения необходимо учесть некоторые моменты:
  • Счет на оплату от ресурсоснабжающей организации выставляется на имя собственника помещения, которому необходимо своевременно уведомить арендатора о текущем долге;
  • Применяются общие правила оформления (письменная форма, наличие существенных условий, два экземпляра, без исправлений и помарок, удостоверение подписями сторон);
  • Предусмотреть условие о индексации размеров возмещения, которые могут быть спровоцированы изменением тарифов на ресурсы.

Договор на возмещение коммунальных услуг арендатором лучше оформлять обособленно от основного договора аренды, что позволит наиболее детально описать все условия погашения обязательств.

Налоговый учет возмещаемых расходов по договору аренды

В частности, ФАС Северо-Западного округа в Постановлениях от 19 октября 2006 г. № А56-24646/2005, от 13 июня 2006 г. № А66-7256/2005 отметил, что индивидуальный предприниматель, который за счет денежных средств арендаторов, непосредственных потребителей тепла, электроэнергии и т.п., оплачивал услуги, оказанные сторонними организациями, правомерно не включил в налоговую базу денежные средства, полученные им в возмещение фактических расходов. Суд указал, что в силу положений главы 34 Гражданского кодекса РФ возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг (и аналогичных услуг) не может рассматриваться как форма арендной платы (п.
12 Обзора). На основании изложенного суд решил, что возмещение арендаторами налогоплательщику расходов по оплате коммунальных услуг, перечисленных коммунальным организациям арендодателем, не является доходом налогоплательщика-арендодателя.

10. расходы арендатора на содержание недвижимости

Налогового кодекса РФ (если предоставление помещений в аренду является основным видом деятельности налогоплательщика — в составе доходов от реализации на основании ст. 249 НК РФ). Контролирующие органы придерживаются аналогичной точки зрения по данному вопросу.

Особенности возмещения коммунальных услуг арендатором

В договорах о возмещении затрат на содержание муниципального имущества должно быть предусмотрено долевое участие Арендатора в проведение аварийно-восстановительных и ремонтных работ с помещениями и коммуникациями общего пользования. 58. При необходимости проведения Арендатором неотложных работ по капитальному ремонту, реконструкции муниципального имущества, дополнительным соглашением к договору аренды может быть предусмотрено возмещение затрат Арендатора на капитальный ремонт и реконструкцию муниципального имущества в счет арендной платы.

59. Сумма зачета определяется Арендодателем на основании представленных Арендатором дефектной ведомости, сметы расходов и актом выполненных работ. 60. Возмещение затрат Арендатора за произведенный ремонт производится в счет освобождения Арендатора от уплаты арендной платы, подлежащей перечислению Арендодателю.

Возмещение коммунальных платежей арендаторами (морозова л.)

Возмещение эксплуатационных расходов арендатором

Федеральный закон от 08.05.2010 N 83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений». Аналогичные разъяснения приводятся в Письме Минфина России от 17.04.2012 N 02-04-10/1334.

Читайте так же:  Ветераны афганской войны льготы

В нем отмечено, что средства, поступающие от плательщиков (арендаторов) в порядке возмещения коммунальных и эксплуатационных расходов, связанных с содержанием федерального имущества согласно ст. 40 БК РФ и Порядку N 92н

Возмещение эксплуатационных расходов арендатором включают в себя

Исходя из этого финансовое обеспечение расходов казенных учреждений, связанных с содержанием имущества, в том числе имущества, сдаваемого в аренду, должно осуществляться в общеустановленном для получателей средств федерального бюджета порядке в соответствии с бюджетной сметой в пределах доведенных до них лимитов бюджетных обязательств (ЛБО) на указанные цели (Письмо Минфина России от 07.11.2012 N 02-13-06/4672). Учитывая это, а также в силу ст. 33 Федерального закона N 83-ФЗ
161 БК РФ доходы казенных учреждений от хозяйственной деятельности, в том числе поступающие в порядке возмещения коммунальных и эксплуатационных расходов, связанных с содержанием государственного имущества, подлежат зачислению в доход соответствующего бюджета бюджетной системы РФ.

Возмещение эксплуатационных расходов арендатором как учесть электричество

Проблеме учета и налогообложения возмещаемых расходов бюджетных организаций посвящено немало публикаций. Однако до сих пор по этому вопросу спорят все: бухгалтеры между собой, бухгалтеры и налоговые органы, другие заинтересованные лица.

Возмещение эксплуатационных расходов арендатором

Расходы на возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов по арендованному имуществу

У нас заключен договор с Ссудодателем на возмещение затрат по коммунальным платежам и коменсации расходов на содержание помещений. Ссудодатель выставил счет на возмещение эксплуатационных расходов без расшифровки (включает охрану, тех.обслуживание систем и пр. — это договора Ссудодателя со сторонними организациями, плюс затраты непосредственно Ссудодателя на содержание помещений). По какому виду расходов проводить возмещение эксплуатационных расходов и по какому КОСГУ это учитывать?По этому же договору мы должны возмещать коммунальные платежи. Опять же ВР и КОСГУ?

Воспользуйтесь сервисами Системы Госфинансы:

Расчет нормы ГСМ

Узнайте верный КБК


Учетная политика для госсектора

Основные средства: ОКОФ и амортизационные группы

Отвечает Нина Бешнова, эксперт

Расходы на возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов по арендованному имуществу отразите по элементу вида расходов 244 «Прочая закупка товаров, работ и услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд». По этому же КВР отразите возмещение других расходов по содержанию объекта – связь, охрана, уборка, ремонт, вывоз мусора, уплата земельного налога и налога на имущество.

Если арендатор оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги отдельно от арендной платы, расходы отразите по соответствующим статьям (подстатьям) КОСГУ исходя из их экономического содержания. Например:

При этом попросите Ссудодателя расшифровать услуги в счете.

Если же Ссудодатель не предоставить расшифровку услуг, то расходы отражайте как комплекс услуг по КОСГУ 226 «Прочие работы, услуги».

Из рекомендации Наталии Гусевой, директора Центра образования и внутреннего контроля института дополнительного профессионального образования «Международный финансовый центр», государственный советник РФ 2-го класса, к. э. н.

Как арендатору учесть оплату коммунальных и эксплуатационных услуг за арендованное имущество

Операции по возмещению коммунальных и эксплуатационных расходов в учете арендатора зависят от выбранного способа расчетов за эти услуги:

При этом основанием для отражения в учете компенсации коммунальных и эксплуатационных расходов как отдельного платежа могут быть:

Подробнее о том, как правильно оформить расчеты с арендодателем по коммунальным услугам за арендованное имущество, см. здесь.

Расходы на возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов по арендованному имуществу отразите по элементу вида расходов 244 «Прочая закупка товаров, работ и услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд». По этому же КВР отразите возмещение других расходов по содержанию объекта – связь, охрана, уборка, ремонт, вывоз мусора, уплата земельного налога и налога на имущество.

Для справки: код КОСГУ для оплаты больше не используют. Однако в бухгалтерском учете и отчетности он по-прежнему нужен. Ведь с ним увязывают балансовые счета.

В бухучете расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги по арендованному имуществу распределите по статьям (подстатьям) КОСГУ в таком порядке.

Если арендатор возмещает арендодателю стоимость потребленных услуг, налоги в составе арендной платы, сумму всех расходов отнесите на подстатью КОСГУ 224 «Арендная плата за пользование имуществом».

Если арендатор оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги отдельно от арендной платы – непосредственно организациям, которые оказывают услуги, расходы отразите по соответствующим статьям (подстатьям) КОСГУ исходя из их экономического содержания. Например:

В учете бюджетных учреждений:

При оплате арендодателю стоимости потребленных коммунальных и эксплуатационных услуг в учете сделайте проводки:

Содержание операции Дебет счета Кредит счета
Если арендатор оплачивает коммунальные и эксплуатационные расходы в составе арендной платы:
1. Отражено обязательство по перечислению расходов, включенных в состав арендной платы 0.109.ХХ.224 0.302.24.730
Если арендатор возмещает арендодателю коммунальные и эксплуатационные услуги отдельно от арендной платы:
1. Отражено обязательство по перечислению арендодателю компенсации расходов:
– на оплату услуг связи; 0.109.ХХ.221 0.302.21.730
– на оплату коммунальных услуг; 0.109.ХХ.223 0.302.23.730
– на содержание имущества 0.109.ХХ.225 0.302.25.730

ХХ – аналитический код группы и вида синтетического счета объекта учета.

Если в учетной политике закреплено, что данные расходы не формируют себестоимость готовой продукции (работ, услуг), то списывайте их на соответствующий аналитический счет счета 401.20.

Такой порядок следует из положений пунктов 60, 61, 128, 153 Инструкции № 174н.

Пример, как отразить в учете бюджетного учреждения (арендатора) коммунальные и эксплуатационные расходы, компенсируемые арендодателю по отдельному счету

[3]

Бюджетное учреждение «Альфа» в мае получило в аренду помещение, которое будет использоваться в деятельности, приносящей доход.

В соответствии с заключенным договором арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных и эксплуатационных платежей, приходящихся на это помещение, по отдельному счету.

В июне по счету арендодателя стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг, потребленных арендатором, составила 10 000 руб., в том числе:

  • абонентская плата за пользование телефоном – 2500 руб. (в т. ч. НДС);
  • коммунальные услуги – 3300 руб. (в т. ч. НДС);
  • содержание помещений (вывоз ТБО) – 4200 руб. (в т. ч. НДС).
Читайте так же:  Что включается в эксплуатационные расходы

Счет, выставленный арендодателем, был оплачен в июле.

В бухучете учреждения сделаны следующие записи.

Содержание операции Дебет счета Кредит счета Сумма, руб.
В июне:
1. Включена в расходы стоимость:
– услуг связи по объекту аренды (абонентская плата за пользование телефоном); 2.109.60.221 2.302.21.730 2500
– коммунальных услуг по объекту аренды; 2.109.60.223 2.302.23.730 3300
– услуг по содержанию объекта аренды (вывоз ТБО) 2.109.60.225 2.302.25.730 4200
В июле:
2. По счету арендодателя оплачена стоимость (КВР 244):
– услуг связи; 2.302.21.830 2.201.11.610 2500
Увеличение забалансового счета 18 (КОСГУ 221)
– коммунальных услуг; 2.302.23.830 2.201.11.610 3300
Увеличение забалансового счета 18 (КОСГУ 223)
– услуг по содержанию объекта аренды 2.302.25.830 2.201.11.610 4200
Увеличение забалансового счета 18 (КОСГУ 225)

Входной НДС со стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг, выставленных арендодателем по отдельному счету, бухгалтер «Альфы» к вычету не принял.

Согласно учетной политике для целей налогообложения «Альфа» учитывает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг по объекту аренды в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, в последний день месяца, к которому они относятся.

При расчете налога на прибыль за полугодие бухгалтер «Альфы» включил в прочие расходы, связанные с производством и реализацией, 10 000 руб.

Арендатор отказывается компенсировать эксплуатационные расходы

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Автономное учреждение заключило долгосрочные договоры аренды нежилых помещений для размещения своих офисов. По договорам ежемесячно уплачивается арендная плата. В договорах отсутствует условие об обязанности арендатора возмещать арендодателю стоимость коммунальных услуг, равно как и отсутствует условие об обязанности арендодателя обеспечивать переданное в аренду помещение коммунальными услугами.
Вправе ли при данных обстоятельствах арендодатель требовать с учреждения возмещения расходов по оплате коммунальных услуг? Обязано ли учреждение оплачивать стоимость коммунальных услуг?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Поскольку договором аренды не предусмотрено иное, арендатор обязан возмещать арендодателю затраты на оплату коммунальных услуг в части, относящейся к арендуемому помещению. Сумма таких затрат может быть истребована с арендатора как его неосновательное обогащение.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

21 ноября 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Видео (кликните для воспроизведения).

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Коммунально-эксплуатационные расходы и их учет

Взаимоотношения арендодателя и арендатора в части оплаты коммунальных услуг могут быть оформлены по-разному. Возможны следующие варианты:

1) арендатор самостоятельно заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг;

2) стоимость коммунальных услуг включена арендодателем в арендную плату;

3) арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг «сверх» арендной платы.

При его применении арендодатель не несет затрат по оплате коммунальных услуг, используемых арендатором.

В этом случае размер арендной платы состоит из двух частей: постоянной и переменной.

Переменная часть устанавливается равной сумме коммунальных платежей, потребляемых арендатором за месяц. Стоимость коммунальных услуг отражается в бухгалтерском учете арендодателя в порядке, аналогичном порядку учета арендной платы.

Арендодатель начисляет НДС со всей суммы арендной платы (включая переменную часть), отражая сумму НДС в счете-фактуре, выставляемом арендатору (письмо Минфина России от 19.09.2006 № 03-06-01-04/175). При этом он принимает к вычету полную сумму «входного» НДС, предъявленного коммунальными службами (в том числе в части, потребленной арендатором).

Для того чтобы сформировать сумму арендной платы за месяц, арендодателю потребуется информация о доле эксплуатационных расходов, приходящейся на арендатора. Ее можно определить на основании показаний специальных счетчиков, установленных в сдаваемых в аренду помещениях, а при отсутствии таковых – расчетным путем. Например, исходя из доли арендуемой площади в общей площади здания, принадлежащего арендодателю.

На практике чаще всего встречается именно этот вариант.

Арендодатель не оказывает арендатору коммунальных услуг, поскольку не является поставщиком таких услуг (энерго-, теплоснабжающей организацией). Следовательно, объект обложения НДС в данном случае не возникает. Поэтому арендодатель не вправе выставлять арендатору счет-фактуру по потребленному им электричеству, теплу, воде (см. письмо Минфина России от 24.03.2007 № 03-07-15/39). Зарегистрировать в книге покупок счет-фактуру, выставленный поставщиками коммунальных услуг, а соответственно и заявить вычет «входного» НДС арендодатель имеет право только в части коммунальных услуг, потребленных им самим (письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07-05-06/234).

В бухгалтерском учете стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг не признается расходом арендодателя (п. 2 ПБУ 10/99), а сумма полученного от арендатора возмещения затрат по оплате коммунальных услуг – его доходом (п. 2 ПБУ 9/99).

Читайте так же:  Объяснительная по испорченному больничному листу

Указанные операции оформляются следующими проводками:

Дебет 20 – Кредит 60 – отражена стоимость коммунальных услуг, потребленных арендодателем;

Дебет 19 – Кредит 60 – отражен НДС, приходящийся на стоимость этих услуг;

Дебет 68/«НДС» – Кредит 19 – принят к вычету НДС в части коммунальных услуг, приходящихся на арендодателя;

Дебет 76 – Кредит 60 – предъявлена арендатору стоимость потребленных им коммунальных услуг (с учетом НДС);

Дебет 51 (50) – Кредит 76 – поступили деньги от арендатора в возмещение им доли коммунальных услуг.

Организация является собственником нежилого здания, которое она использует под офис. Несколько помещений в этом здании организация сдала в аренду предприятию сроком на 11 месяцев с 1 июля 2007 г. по 31 мая 2008 г. Арендная плата в размере 177 000 руб. в месяц (в том числе НДС 18% – 27 000 руб.) уплачивается арендатором за текущий месяц не позднее 10-го числа следующего месяца. В тот же срок арендатор обязан компенсировать арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг.

Согласно договору доля арендатора составляет 10% общей суммы эксплуатационных расходов по этому зданию.

31 июля 2007 г. от коммунальной службы организацией получены счет и счет-фактура. Согласно этим документам величина эксплуатационных расходов в целом по зданию за июль составила 47 200 руб. (в том числе НДС 18% – 7200 руб.). Оплата коммунальщикам произведена в августе 2007 г.

Расчетным путем организация определила, что из этой суммы на долю арендатора приходится 4720 руб. (в том числе НДС 18% – 720 руб.) и выставила ему счет на эту сумму 3 августа.

8 августа предприятие перечислило на расчетный счет организации сумму арендной платы и сумму возмещения коммунальных платежей.

Для организации-арендодателя предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности.

В учете организации будут сделаны следующие проводки.

Дебет 20 – Кредит 60 – 36 000 руб. ((47 200 руб. – 4720 руб.) :
: 118 х 100) – отражена стоимость коммунальных услуг, потребленных арендодателем;

Дебет 19 – Кредит 60 – 6480 руб. (36 000 руб. х 18%) – отражен НДС, приходящийся на стоимость этих услуг;

Дебет 68/«НДС» – Кредит 19 – 6480 руб. – принят к вычету НДС в части стоимости коммунальных услуг арендодателя.

[1]

Дебет 76 – Кредит 60 – 4720 руб. – предъявлена арендатору стоимость потребленных им коммунальных услуг (с учетом НДС);

Дебет 60 – Кредит 51 – 47 200 руб. – оплачен счет коммунальной службы;

Дебет 51 – Кредит 76 – 181 720 руб. (177 000 руб. + 4720 руб.) – поступили деньги от арендатора.

Расходы на ремонт или возмещение убытков арендодателю?

«Бухгалтерия и банки», 2009, N 10

Как правило, за текущий ремонт арендованного помещения отвечает арендатор. Эти обязанности возложены на него Гражданским кодексом РФ. Правда, в договоре аренды стороны вправе установить иной порядок поддержания этого имущества в исправном состоянии.

В нашей статье мы рассмотрим ситуацию, в которой банк-арендатор, который из двух вариантов, предусмотренных договором аренды, — провести текущий ремонт арендованного помещения или возместить арендодателю стоимость этого ремонта деньгами — выбрал второй вариант.

Указанная ситуация довольно неоднозначна с точки зрения налогообложения, о чем свидетельствуют разъяснения Минфина России. А мы попробуем найти ее разрешение, опираясь на гражданское законодательство.

О возмещении убытков арендодателю

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества установлены ст. 616 ГК РФ. Согласно этой статье арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, опять же если иное не установлено законом или договором аренды.

Гражданским кодексом РФ не установлена специальная ответственность арендатора за непроведение ремонта арендованного имущества, если такая обязанность закреплена за ним договором аренды. В ст. 619 ГК РФ есть только норма о том, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора — существенно ухудшает имущество. Однако согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В п. 2 ст. 15 ГК РФ сказано, что под возмещаемыми убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В п. 10 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 содержится комментарий к п. 2 ст. 15 ГК РФ. Судьи разъяснили, что для целей возмещения расходов (убытков) «потерпевшего» их необходимость и предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованными расчетами, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.д.

Если нарушенное право может быть восстановлено в натуре путем приобретения определенных вещей (товаров) или выполнения работ (оказания услуг), то стоимость указанных активов должна определяться по правилам п. 3 ст. 393 ГК РФ и в тех случаях, когда на момент предъявления иска о возмещении убытков или вынесения судебного решения по этому иску фактические затраты кредитором (в данном случае арендодателем) еще не произведены (п. 49 Постановления N 6/8).

Читайте так же:  Выдают ли машины инвалидам

Пунктом 3 ст. 393 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено. Эти цены определяются по состоянию либо на дату добровольного удовлетворения требования кредитора, либо на дату подачи иска, либо на дату вынесения судебного решения.

Таким образом, гражданское законодательство определяет требование арендодателя к нерадивому арендатору оплатить расходы (в том числе предстоящие!) на приведение арендованного помещения в надлежащее состояние как требование о возмещении убытков. Доводить такой спор до суда — это крайняя мера. Стороны договора аренды вполне могут урегулировать этот вопрос мирным путем, в том числе включив соответствующие обязанности по возмещению расходов на ремонт арендодателю и (или) уплату соответствующего штрафа (неустойки) за невыполнение обязанностей по проведению ремонта в договор аренды.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда:

  • допускается взыскание только неустойки, но не убытков;
  • убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки;
  • по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (ст. 394 ГК РФ).

Возмещение убытков в случае неисполнения обязательства и уплата неустойки за его неисполнение освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 396 ГК РФ).

[2]

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (ст. 333 ГК РФ).

Возмещение убытков и налог на прибыль

В Письме от 10.06.2009 N 03-03-06/2/114 Минфин России ответил на запрос банка-арендатора по поводу порядка учета для целей налогообложения прибыли суммы возмещения им арендодателю предстоящих (по плановой смете) расходов последнего на проведение текущего ремонта помещения по окончании договора аренды. Возмещение арендодателю расходов на ремонт предусмотрено договором аренды как возможная альтернатива другому варианту — самостоятельному проведению арендатором такого ремонта в период аренды. Банк-арендатор акцентирует внимание на том, что арендодатель предлагает ему оплатить именно предварительную смету на ремонт и не представляет первичные документы, подтверждающие факт выполнения ремонта. Более того, указанной выплатой арендодатель обусловливает приемку у банка-арендатора неотремонтированного арендованного помещения по окончании срока аренды, а также включение в акт приема-передачи помещения формулировки о том, что обязательства по договору аренды выполнены полностью и стороны не имеют претензий друг к другу.

Минфин России заявил, что расходы в виде возмещения банком арендодателю плановой сметной стоимости расходов на ремонт арендованного помещения не могут учитываться в расходах для целей налогообложения прибыли. Такой вывод последовал исходя из анализа норм ст. 260 «Расходы на ремонт основных средств» НК РФ.

Согласно этой статье расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Положения ст. 260 НК РФ применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

Как видим, в ст. 260 НК РФ действительно говорится о фактических затратах арендатора на проведенный ремонт арендованного помещения. Поэтому ее нормы автору запроса не подходят. Однако в рассматриваемом случае из-за непроведения ремонта банк возвращает арендодателю помещение в худшем состоянии (с учетом нормального износа), чем то, в котором он его получил (худшем, чем обусловлено договором аренды). Следовательно, арендодатель, подчеркнем, на основании договора аренды требует от банка-арендатора возмещения своих убытков в виде расходов на ремонт помещения. И как мы отмечали выше, размер убытков согласно гражданскому законодательству определяется не только по фактически понесенным затратам. Он может быть установлен в размере предстоящих расходов арендодателя, подтвержденных обоснованным расчетом, например сметой расходов на ремонт.

Другое дело, что стоимость ремонтных работ по смете должна быть разумной (ст. 397 ГК РФ). Завышенные требования кредитора о возмещении убытков могут быть оспорены в судебном порядке (Определение ВАС РФ от 08.07.2009 N ВАС-8451/09).

Поэтому банк-арендатор, выплативший согласно договору сумму возмещения расходов на ремонт (по сути, возместивший арендодателю убытки), может воспользоваться пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ. Согласно этой норме расходы на возмещение причиненного ущерба относятся к внереализационным расходам. В налоговом учете банки признают доходы и расходы методом начисления (п. 1 ст. 272 НК РФ). Следовательно, расходы в виде возмещения убытков признаются в налоговом учете на дату признания банком-арендатором обязанности возместить убытки. Если арендодатель потребует возмещения своих расходов через суд и выиграет дело, то внереализационные расходы у арендатора возникают на дату вступления в силу решения суда (пп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Когда можно списать расходы на возмещение ущерба

В принципе, в налоговом учете правила для расходов по выплате штрафных санкций (неустойки) по хозяйственному договору и для расходов по возмещению убытков (ущерба) практически одинаковые.

Обратим внимание на одну достаточно спорную деталь в этих правилах.

ФНС России в Письме от 26.06.2009 N 3-2-09/121 разъяснила, что платежные поручения по оплате неустоек сами по себе не свидетельствуют о признании данных санкций налогоплательщиком, т.е. не позволяют списать налоговые расходы на уплату этих санкций. Документом, подтверждающим признание должником неустойки, может служить его письменное согласие оплатить долг в указанном размере.

В Письме от 23.12.2004 N 03-03-01-04/1/189 Минфин России отвечал на похожий запрос. В каком отчетном периоде отражаются доходы в виде штрафов, пеней и иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба налогоплательщиками, определяющими доходы по методу начисления? (Собственно, в рассматриваемом нами случае у арендатора в налоговом учете для расходов по уплате указанных санкций и возмещению убытков арендодателя получается зеркальная ситуация и возникает аналогичный вопрос о дате указанных расходов.)

Читайте так же:  Отчет по экологическому контролю форма

Минфин России разъяснил, что основанием признания внереализационного дохода (расхода) являются факты, возникающие в сфере гражданско-правовых отношений и свидетельствующие о том, что должник согласен уплатить штрафы, пени, неустойку кредитору, исходя из условий договора, в полном объеме либо в меньшем размере, например двусторонний акт, подписанный сторонами, письмо должника или иной документ, подтверждающий факт нарушения обязательства, позволяющий определить размер суммы, признанной должником.

Однако в Письме УФНС России по г. Москве от 18.03.2008 N 20-12/025119, где перечисляются аналогичные документы, тем не менее отмечено, что обстоятельством, свидетельствующим о признании должником обязанности уплатить сумму штрафа, является фактическая его уплата организации-контрагенту либо письменное подтверждение, выражающее готовность заплатить штраф.

Аналогичная позиция арбитров, допускающая вариантность даты признания расходов, содержится в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 22.08.2007 по делу N А56-273/2007. В нем судьи утверждают, что фактом, свидетельствующим о признании должником обязанности уплатить сумму штрафа (пени), является либо дата фактической уплаты кредитору суммы неустойки, либо дата получения кредитором письменного подтверждения от должника, однозначно свидетельствующего о его готовности уплатить определенную договором сумму неустойки, либо дата вступления в законную силу решения суда о взыскании с должника неустойки (штрафов, пени).

Как видим, позиция ФНС России, отраженная в Письме N 3-2-09/121, согласно которой молчаливой уплаты должником штрафа по хоздоговору недостаточно для признания у него налоговых расходов, весьма спорная. Тем не менее следует учитывать, что таковая имеет место.

Пример. По окончании срока аренды банк-арендатор, не выполнивший свое договорное обязательство отремонтировать арендованное помещение, получил от арендодателя претензионное письмо с требованием возместить его убытки в размере плановой сметной стоимости ремонта, который арендодатель вынужден сделать самостоятельно. Согласно выставленному арендодателем счету сумма сметы на ремонт составляет 118 000 руб.

Банк 30 сентября 2009 г. направил арендодателю ответ на претензионное письмо с признанием задолженности и 7 октября 2009 г. перечислил 118 000 руб. на его расчетный счет.

Если банк-арендатор не прислушается к мнению Минфина России из Письма от 10.06.2009 N 03-03-06/2/114 и признает расходы на возмещение убытков арендодателя в налоговом учете (пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ), то сделать это нужно 30 сентября 2009 г. — на дату ответа на претензионное письмо. Таким образом, расходы в бухгалтерском и налоговом учете будут отражены в III квартале 2009 г.

Арендатор отказывается компенсировать эксплуатационные расходы

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Между арендатором и арендодателем к основному договору аренды заключено дополнительное соглашение. Предмет соглашения: «Арендодатель производит текущий ремонт помещений, указанных в приложении N 1 к Договору, а Арендатор принимает на себя обязательство по возмещению расходов Арендодателю».
Каков порядок налогообложения данной операции у арендодателя, применяющего общую систему налогообложения, если будет заключено указанное соглашение или агентский договор? Может ли арендодатель принять к вычету НДС по счету-фактуре, который выставит подрядчик (выполняющий ремонт для арендатора)? В каком разделе декларации по НДС арендодатель должен отразить счет-фактуру, выставленный в адрес арендатора на этот ремонт: в основном разделе в книге продаж или в журнале учета счетов-фактур выданных (как посредник)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Суммы, полученные в качестве возмещения стоимости ремонта, являются облагаемым налогом на прибыль доходом арендодателя и объектом налогообложения НДС. В этом случае при передаче результатов выполненных работ арендатору арендодатель выставляет обычный счет-фактуру. Порядок выставления счетов-фактур при заключении агентского договора приведен в соответствующем разделе ответа.

Обоснование позиции:
Собственник имущества несет бремя его содержания (ст. 210 ГК РФ). В случае передачи имущества в аренду поддержание его в исправном состоянии, проведение текущего ремонта и осуществление соответствующих расходов на его содержание возлагаются на арендатора, если иное не установлено договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе самостоятельно определить способ реализации обязанности арендатора по оплате текущего ремонта.

Возмещение расходов на ремонт*(1)

Налог на прибыль

НДС

Посреднический договор

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

[3]

Ответ прошел контроль качества

12 сентября 2019 г.

Видео (кликните для воспроизведения).

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источники


  1. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2004. — 142 c.

  2. Скрынник, А. М. Правоведение / А.М. Скрынник. — М.: Мини Тайп, 2013. — 352 c.

  3. Попов, В. Л. Курс лекций по судебной медицине / В.Л. Попов, Р.В. Бабаханян, Г.И. Заславский. — М.: ДЕАН, 2016. — 400 c.
  4. Рогожин Н. А. Арбитражный процесс; Юстицинформ — Москва, 2012. — 240 c.
  5. Воробьева, Ольга Составление договора. Техника и приемы / Ольга Воробьева. — М.: Юрайт, 2015. — 192 c.
Арендатор отказывается компенсировать эксплуатационные расходы
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here