Арендное оборудование кто платит за обслуживание

Советы опытных юристов по теме: "Арендное оборудование кто платит за обслуживание". Если нужна дополнительная консультация - обратитесь к дежурному специалисту.

Оплата коммунальных услуг в счет арендной платы

Стоимость возмещенных арендодателю (наймодателю) — физическому лицу расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых не зависит от их фактического использования, является доходом налогоплательщика и подлежит обложению НДФЛ на общих основаниях.

В отношении расходов арендатора (нанимателя) на оплату коммунальных услуг, стоимость которых зависит от их фактического потребления, при наличии подтверждающих документов, дохода, подлежащего обложению НДФЛ, у арендодателя (наймодателя) не возникает.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из содержания приведенной нормы следует, что арендодатель предоставляет принадлежащее ему имущество арендатору во временное владение и пользование, получая при этом доход в виде платы за него.

По вопросу о налогообложении коммунальных услуг, оплачиваемых арендатором (нанимателем) помещения, у контролирующих органов в последнее время сложилась следующая позиция. Они считают доходом владельца квартиры оплату только той части коммунальных услуг, которая не зависит от их фактического потребления, и соответственно настаивают на включении суммы оплаты в налоговую базу по НДФЛ.

В основе этой позиции лежит определение понятия дохода, сформулированное в ст. 41 НК РФ как экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить в соответствии с главой 23 НК РФ.

Оплата коммунальных услуг складывается из двух составляющих: зависящих от факта и объема их использования (электроснабжение, водоснабжение) и не зависящих от использования жилого помещения (отопление, теплоснабжение, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, вывоз мусора, услуги домофона и др.).

На основании этого постоянную часть коммунальных и эксплуатационных затрат (стоимость которых не зависит от фактического потребления) собственник должен оплачивать в любом случае (независимо от того, сдает он помещение в аренду или нет).

По общему правилу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Таким образом, организация-арендатор возмещает постоянную часть коммунальных и эксплуатационных услуг, то физическое лицо фактически получает экономическую выгоду, то есть доход, который подлежит обложению НДФЛ. Оснований для исключения этой части из налогооблагаемого дохода физического лица нет.

Что касается возмещаемой части коммунальных услуг: при аренде жилого помещения арендатор фактически пользуется услугами, связанными с потреблением. Кроме того, такие расходы подтверждаются документально (квитанцией на оплату электроэнергии и т.д.).

Соответственно, стоимость возмещенных организацией (арендатором) физическому лицу (арендодателю) расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых не зависит от их фактического использования (например, отопление, теплоснабжение), является доходом налогоплательщика, подлежащим обложению НДФЛ на общих основаниях.

Доходом физического лица (арендодателя), подлежащим обложению НДФЛ, также является оплата организацией (арендатором) содержания, ремонта жилого помещения и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Оплата арендатором расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления, фиксируется на основании показаний счетчиков и возмещается на основании подтверждающих документов (водоснабжение, электроснабжение и газоснабжение), не образует экономической выгоды у физического лица (арендодателя), поскольку арендатор возмещает арендодателю стоимость расходов, произведенных арендатором исключительно в своих интересах.

Таким образом, в отношении таких сумм возмещения у арендодателя не возникает дохода, подлежащего обложению НДФЛ. Аналогичная позиция изложена в письмах Минфина России от 07.09.2012 № 03-04-06/8-272, от 05.08.2011 № 03-04-06/3-179, от 09.07.2007 № 03-04-06-01/220. Кроме того, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 27.08.2008 № Ф04-4639/ 2008(10778-А81-40) также отмечено, что возмещение расходов на коммунальные платежи арендодателю не облагается НДФЛ.

Как арендаторам поделить и учесть расходы на ремонт общих помещений

Арендуя помещение, рано или поздно все сталкиваются с проблемой его ремонта. Вопрос учета расходов на ремонт арендуемых помещений обсуждался неоднократно. А вот что делать, если ремонта требует общее имущество здания — подъезды, коридоры, лестницы, фасад?

Ведь может получиться так, что вы их не арендуете, а арендодатель не всегда считает такой ремонт необходимым. Поэтому арендаторы вынуждены объединяться и делать ремонт общими усилиями, не получая от арендодателя возмещения стоимости ремонта. Но как в таком случае поделить и оформить общие затраты?

Согласуем ремонт с арендодателем

Обо всех деталях распределения расходов на коллективный ремонт общих помещений лучше договориться с соседями-арендаторами, что называется, на берегу, до того, как ремонт будет начат

Арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремон т ст. 616 ГК РФ . Но общие помещения вы не арендуете, поэтому их обязан ремонтировать арендодатель и вы можете требовать проведения ремонта от него.

Если же арендодатель не соглашается ремонтировать их сам, то наиболее оптимальный вариант — если в договоре аренды вы пропишете условие о том, что проведение ремонта мест общего пользования является обязанностью арендатора. В таком случае проблем с обоснованием расходов не будет.

Если соответствующего условия в договоре нет, то, чтобы у вас в дальнейшем не было проблем ни с арендодателем, ни с проверяющими, получите его письменное согласие на проведение вами ремонта общих помещений и подготовьте обоснование этих расходов.

Обосновываем расходы

Первое, о чем нужно задуматься, прежде чем приступить к ремонту коридоров, подъездов, лестниц и прочих мест общего пользования, — это как обосновать расходы на ремонт помещений, которые компания не арендует. Ведь вы ремонтируете общие помещения, к которым ваша организация, в общем-то, не имеет прямого отношения, и налоговики наверняка не упустят возможность поставить такие расходы под сомнени е Письмо УФНС России по Московской области от 24.03.2005 № 22-22/751 .

Но суды не разделяют подход, что если не арендуешь — не можешь учесть расходы на ремон т Постановления ФАС МО от 11.01.2006 № КА-А41/13068-05, от 27.10.2006 № КА-А40/9971-06-2 . Суд может согласиться с доводом, что расходы на ремонт обоснованны, так как внешний облик подъезда влияет на имидж, в том числе и вашей компани и Постановление ФАС МО от 27.10.2006 № КА-А40/9971-06-2 .

Читайте так же:  Ветеранский военный документ оформляется

И в Минфине с этим согласны.

Из авторитетных источников

“ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имуществ а п. 2 ст. 616 ГК РФ .
На мой взгляд, проведение ремонта помещений общего пользования является экономически обоснованным и связанным с деятельностью налогоплательщика, поскольку состояние таких помещений формирует у клиента общее впечатление об организации и может повлиять на его решение относительно возможности заключения договоров с данной организацией.
Таким образом, по моему мнению, расходы на ремонт помещений общего пользования в здании, где организация арендует площади под офис, можно включить в состав расходов для целей налогообложения прибыли, но только обосновав необходимость проведения такого ремонта ” .

Помогут обосновать расходы на ремонт такие документы, как дефектная ведомость с перечислением повреждений и грамотным обоснованием требующихся ремонтных работ (например, что проведение ремонта необходимо с целью обеспечения безопасности или с целью соблюдения санитарных норм и т. д.), приказ руководителя о необходимости проведении ремонта. Хорошим подспорьем в таком деле будет протокол собрания всех арендаторов и арендодателя, в котором зафиксированы выявленные дефекты общих помещений.

Делим совместные расходы между арендаторами

Нигде не сказано, как разделить расходы между арендаторами при ремонте общих помещений, поэтому доказать неправомерность того или иного расчета невозможно. Какой способ согласуете с другими арендаторами — тот и правильный. Например, можно поделить расходы поровну. Или если кто-то из арендаторов наиболее заинтересован в ремонте, а кто-то не может потратить больше определенной суммы, то по обоюдному согласию можно разделить расходы соразмерно возможностям.

Но чаще всего расходы делят пропорционально арендуемым площадям.

Выбираем способ оформления отношений

Понятно, что налоговые последствия для арендаторов могут различаться в зависимости от варианта оформления коллективного ремонта.

ВАРИАНТ 1. Договор на выполнение ремонтных работ заключает арендодатель, а арендаторы возмещают ему расходы

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ РУКОВОДИТЕЛЯ

У арендаторов могут быть проблемы с возмещением входного НДС по ремонтным работам, если затраты арендодателя на ремонт общих помещений они возмещают по дополнительному соглашению к договору аренды.

То есть арендодатель, выступая заказчиком, заключает договор подряда и проводит ремонт. На основании документов, выставленных подрядчиком, он делит расходы на всех арендаторов и выставляет каждому счет на его долю расходов.

Если обязанность арендодателя провести ремонт и обязанность арендатора возместить ему расходы вы оформите дополнительным соглашением к договору аренды, то это, скорее всего, приведет к спорам с налоговиками относительно вычета НДС со стоимости ремонта. Ведь в этом случае арендодатель перевыставляет вам счета-фактуры, полученные от подрядчика. А в аналогичной ситуации, только в отношении расходов на коммунальные услуги, Минфин считает, что арендодатель не может перевыставлять счета-фактуры, так как не реализует услуги арендатор у п. 2 Письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/[email protected]; Письмо Минфина России от 14.05.2008 № 03-03-06/2/51 . Соответственно, вы не сможете предъявить к вычету НДС, выставленный вам арендодателем по ремонту.

Чтобы не доводить дело до суда и избежать претензий, лучше оформить обязательства по ремонту, заключив:

  • многосторонний агентский договор, по которому арендодатель — агент арендаторов займется организацией ремонта по их поручению;
  • еще один договор подряда, по которому арендаторы будут заказчиками ремонта, а арендодатель — исполнителем.

ВАРИАНТ 2. Арендаторы сами заключают договор на выполнение ремонта с подрядчиком

Арендаторы заключают с подрядчиком многосторонний договор, в котором каждый из них выступает как созаказчи к п. 1 ст. 308 ГК РФ . Затем подрядчик каждому выставляет счет-фактуру на его долю расходов в соответствии с условиями договора, а акт выполненных работ будет один, подписанный всеми или одним из арендаторов по письменному поручению остальных. Каждый арендатор сможет учесть понесенные расходы при налогообложении прибыли и заявить к вычету НДС, предъявленный подрядчиком.

[2]

ВАРИАНТ 3. Каждый арендатор заключает отдельный договор на ремонт

Арендаторы совместно определяют письменным соглашением, кто и какую часть ремонтных работ проводит. Например, кто-то оплачивает покраску стен, кто-то ремонт крыши и т. д. Главное — договориться с соседями, кто и какие расходы согласен оплачивать и в какой сумме. Далее каждый арендатор подписывает с подрядчиком отдельный договор на свою часть работ и у каждого будут свои счета-фактуры и первичные документы, оформленные на его имя. Поэтому проблем ни с учетом расходов, ни с вычетом НДС не будет.

[3]

Как видим, коллективный ремонт с точки зрения налогообложения — дело непростое. Да и с соседями-арендаторами может возникнуть масса споров: как делить расходы, как оформлять отношения, что и как ремонтировать, какого подрядчика выбрать и так далее. Проще всего будет, если вы сможете договориться с арендодателем, чтобы он организовал и оплатил ремонт сам, а потом просто включил расходы на него в стоимость арендной платы.

Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Опубликовано 12 Ноя 2014 — 11:40 пользователем Ольга

Последнее время все чаще возникают споры о том, кто же несет бремя расходов на содержание и кто оплачивает КУ — арендатор или собственник нежилых помещений?

Краткий ответ:

Ни Управляющая компания, ни собственник нежилого помещения не имеют никаких законных оснований требовать с арендатора нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, плату за поставленные коммунальные услуги и компенсацию затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.

Развернутый ответ:

Жилищным кодексом Российской Федерации (п.3 статьи 154) предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 той же статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).

Жилищный кодекс РФ, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусматривает, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 ЖК РФ), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи)

Читайте так же:  Биржа труда условия для предпенсионного возраста

Арендатор берет в аренду помещения, находящиеся в собственности у ЮЛ или ФЛ, из чего следует, что Арендатор не является ни нанимателем, ни собственником этих помещений. Гражданский и Жилищный кодексы не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.

Арендатор является потребителем теплоснабжения в связи с использованием помещения, предоставленного по договору аренды. Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество, переданное Арендатору в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования, исходя из его фактического назначения. Предоставляемое Арендатору помещение обеспечено системой теплоснабжения, через которую осуществляется поставка тепла, необходимого для нормальной эксплуатации имущества.

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на АРЕНДОДАТЕЛЯ, как собственника помещения, возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

Договор аренды, заключенный между Арендатором и Собственником, регулирует отношения собственника и арендатора, и правовых оснований считать, что в нем могут содержатся условия об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, нет и не может быть.

[1]

Эта позиция четко подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10 и надлежащем ответчике по требованию о взыскании коммунальных расходов при использовании арендуемого помещения должен выступать собственник помещений .

Договор между Арендодателем и Арендатором , в котором предусмотрена обязанность последнего по оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг, подлежит отклонению в Судах в силу положений пункта 3 статьи 308 ГК РФ, устанавливающих, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома. Указанный выше договор аренды не порождает обязательств арендатора перед УК, что подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2011 № 15222/11 по делу № А40-99124/10-37-796.

Обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества лежит на собственнике в независимости от того, что собственник навязал арендатору в договоре аренды . Президиум указал , что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором.

Президиум указал , что именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества , и собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не может содержать обязательства возлагать на арендатора обязанность, которая прямым указанием Закона возложена на собственника.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества и плату за коммунальные услуги.

Из всего вышесказанного следует, что плату за содержание общего имущества и за коммунальные услуги в пользу организации, управляющей многоквартирным домом, должен вносить именно собственник помещения . Договором между собственником и арендатором бремя несения данных расходов не может быть перемещено с собственника на арендатора. Эта позиция подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ 21 мая 2013 г. №13112/12.

Подведем Итоги:

Ни Управляющая компания, ни собственник нежилого помещения не имеют никаких законных оснований требовать с арендатора нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, плату за поставленные коммунальные услуги и компенсацию затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.

Провайдер должен платить собственникам за монтаж оборудования в МКД

Провайдеры связи без разрешения собственников устанавливают на крышах домов своё оборудование, протягивают провода в подъездах. Недовольные владельцы помещений обращаются за помощью сперва в управляющие компании, а затем и в суд, чтобы отстоять своё право на общее имущество. И суд их поддерживает.

Установка оборудования в МКД без согласия собственников

Провайдеры связи считают, что для установки и эксплуатации оборудования на крышах и в подъездах домов согласие собственников помещений многоквартирных домов необязательно. Своё мнение они аргументируют тем, что оборудование устанавливается на благо собственников: для оказания услуг связи.

Существует судебная практика, которая поддерживает позицию провайдеров, например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.03.2015 № А50-4669/2014.

Верховный Суд РФ же в определении от 01.03.2018 № 306-КГ17-17056 придерживается противоположного мнения. Разберёмся, почему.

Согласие собственников на монтаж оборудования провайдера

Крыши, коридоры и межквартирные площадки относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ, п. 2 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Такое имущество принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности.

Вопросы, связанные с распоряжением общим имуществом решаются на общих собраниях собственников помещений (письмо Минстроя РФ от 23.07.2015 № 22876-АЧ/04).

Согласно ст. 45 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ, для использования провайдером связи общего имущества многоквартирного дома нужно провести общее собрание и принять решение квалифицированным большинством голосов, т.е ⅔. На собрании собственники могут определить размер арендной платы и кому они предоставят в аренду имущество.

Заключение частью жителей договоров на предоставление услуг связи с провайдером не означает, что оператор связи вправе размещать оборудование в технических и иных помещениях дома в отсутствие решения общего собрания собственников.

УО не может самостоятельно заключить договор с провайдером

Видео (кликните для воспроизведения).
Читайте так же:  Бедет ли индексация почетный донор россии

Управляющая организация ограничена в правах по пользованию и распоряжению общим имуществом МКД. Решение о порядке использования помещений, относящихся к общему имуществу, может принять только общее собрание собственников такого дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Самостоятельно управляющая организация не может:

  • запретить провайдерам устанавливать своё оборудование в помещениях, относящихся к общему имуществу МКД;
  • требовать от провайдера оплаты за размещение оборудования;
  • заключить с провайдером договор на размещение оборудование.

Если собственники на общем собрании наделили УО полномочиями распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, она может выполнить любое из этих действий без предварительного согласования.

Плата за пользование общим имуществом

Право собственности позволяет собственнику помещения в МКД извлекать доход из принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). Следовательно, если крышей дома пользуются провайдеры, собственники помещений такого дома могут требовать его вносить плату за пользование имуществом, находящимся в их общедолевой собственности, даже если оборудование необходимо установить для оказания услуг собственникам, проживающим в доме.

Размер арендной платы собственники устанавливают самостоятельно. Отметим, что право передать общее имущество в бесплатное пользование у собственников также имеется.

ВС РФ указал, что согласие общего собрания собственников обязательно для установки оборудования в помещениях, относящихся к общему имуществу собственников помещений в МКД.

Собственники могут взимать с провайдеров плату за пользование общим имуществом дома. Размер такой платы они устанавливают на общем собрании ⅔ голосов.

Расходы по содержанию арендованного имущества

В договоре аренды указано, что «Арендная плата за все арендуемое имущество в целом в месяц по настоящему договору составляет. рублей». Подразумевает ли это включение в состав арендной платы также коммунальных услуг, а также стоимость уборки помещения? Либо о возмещении данных расходов надо отдельно включать условие в договор аренды?

Нет, не подразумевает.

По умолчанию в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, в том числе по оплате коммунальных услуг (см. Постановление ФАС МО от 29.03.2010 № А40-41197/2009).

То есть указанные платежи и уборка не входят в арендные платежи и расходы по ним несет арендатор. Стороны могут условиться об ином распределении данных расходов и даже о включении их в арендные платежи.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«В договоре необходимо прописать, на ком будет лежать обязанность по оплате коммунальных и иных платежей. Как правило, это является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае важно дополнительно указать, включаются ли суммы коммунальных и иных обязательных платежей в сумму арендной платы либо уплачиваются сверх арендных платежей.*

Пример: Как правильно прописать в договоре обязанность арендатора уплачивать коммунальные платежи

Если суммы коммунальных платежей включены в арендную плату, то можно прописать это следующим образом: «Оплата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией, вывоз мусора, пользование землей входят в сумму арендной платы. В стоимость аренды не входит стоимость телефонных переговоров».*

Если же суммы коммунальных и иных обязательных платежей уплачиваются сверх арендной платы по договору, то необходимо прописать в договоре, каким именно образом арендатор будет обязан оплачивать коммунальные и иные платежи: путем выставления счетов арендодателем либо согласно счетам коммунальных служб.

Арендное оборудование кто платит за обслуживание

Главная страница Форум Гарант
Видео (кликните для воспроизведения).

Ситуация следующая:
3 года работаю водителем- экспедитором в фирме (официально по трудовому договору), которая является еще и Арендатором моего личного автомобиля. Получаю 10000 руб- арендную плату в месяц за машину (без вычета НДС). Все расходы по технической части (ремонт, запчасти, масла и т.д.) я плачу из своих средств. Страховку также плачу сам.
В договоре аренды автомобиля без экипажа написано:
» 1.1.Арендодатель (т.е. Я) обязуется передать Арендатору (моей фирме) во временное владение и пользование автомобиль марки . БЕЗ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ ПО УПРАВЛЕНИЮ И ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
1.2. Автомобиль, указанный в пункте 1.1. настоящего договора, передается во временное владение и пользование для осуществления грузоперевозок, связанных с обеспечением собственных нужд Арендатора. .
Вопрос: Является ли законным то, что фирма отказывается оплачивать расходы по тех. обслуживанию (ремонт, запчасти, масла и т.д). Могу ли я потребовать у фирмы возврат потраченных средств на ремонт и т. д. ?

Может ли коммерческая организация арендовать легковой автомобиль без экипажа у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем? Вправе ли она сдавать в аренду (также без экипажа) этот автомобиль другой коммерческой организации? Кто должен нести расходы по оплате ГСМ, техническому обслуживанию и ремонту автомобиля?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Коммерческая организация вправе арендовать легковой автомобиль без экипажа у физического лица, не зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя. Если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный автомобиль в субаренду на условиях договора, заключенного с арендодателем. Указанные в вопросе расходы, если иное не предусмотрено договором, возлагаются на арендатора.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Каменщиков Александр

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

16 января 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) Смотрите подробнее об этом, например, в п. 1 ответа на Вопрос: Физическое лицо выполнило работы, связанные с ремонтом автомобиля, принадлежащего ЗАО, без заключения в письменной форме какого-либо договора. По окончании работ сторонами был подписан акт выполненных работ. Правомерно ли выполнение указанных работ физическим лицом? Можно ли подтвердить осуществление ремонтных работ актом выполненных работ? Можно ли в данной ситуации осуществить зачет обязательства ЗАО по оплате ремонтных работ, выполненных физическим лицом, обязательством последнего по уплате арендных платежей по договору аренды с ЗАО (это физическое лицо арендует помещение, принадлежащее ЗАО)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2015 г.).

Арендатор или арендодатель: на ком бремя расходов?

В настоящее время все чаще ресурсообеспечивающие организации или управляющие компании предъявляют исковые требования об оплате коммунальных услуг или об обязании заключить договоры ресурсоснабжения или управления непосредственно к арендатору помещений, а не к собственнику. Возникает вопрос, кто все-таки должен платить за коммунальные услуги – собственник или арендатор? Попробуем разобраться.

Читайте так же:  Будет ли повышаться компенсацыя на проезд

Обязанности собственника и арендатора согласно закону

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 39 ЖК РФ также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

[3]

Пунктом 3 ст. 154 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно п. 4 этой статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).

Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов.

Таким образом, обязанность по оплате коммунальных услуг в отношении спорного нежилого помещения лежит на собственнике помещения. Именно собственник в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества, в том числе в части оплаты коммунальных услуг.

Данный подход, как нам кажется, соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 12.04.2011 № 16646/10 и от 21.05.2013 № 13112/12. Содержащееся в указанных постановлениях толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10 по делу № А55-11329/2009 отражен следующий подход: «Следовательно, департамент, действующий от имени собственника упомянутого нежилого помещения, в силу закона и договора с обществом обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли».

Или в Постановлении от 21.05.2013 № 13112/12 по делу № А72-6044/2011 Президиум ВАС РФ указал следующее: «Удовлетворяя заявленный иск по взысканию с общества платы за коммунальные услуги, суды также не учли, что общество явилось потребителем теплоснабжения в связи с использованием помещения, предоставленного по договору аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество, переданное обществу в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования исходя из его фактического назначения. Предоставленное обществу помещение обеспечено системой теплоснабжения, через которую осуществляется поставка тепла, необходимого для нормальной эксплуатации имущества.

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде нежилым помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на арендодателя как собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

Суды, взыскивая с общества плату за коммунальные услуги, применили пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Однако приведенная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем в целях возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов».

Позиции высшей судебной инстанции

Меняется ли ситуация, если в договоре аренды между собственником и арендатором содержится обязанность арендатора заключить договор с ресурсоснабжающими организациями или с управляющей компанией?

Такие пункты договора, на наш взгляд, являются недействительными, так как нарушают закон. Мы полагаем, что бремя несения расходов за коммунальные услуги может быть возложено только на собственника помещений, а уже арендатор будет иметь обязанность возместить расходы на коммунальные услуги в зависимости от того, как это урегулировано в договоре аренды.

На этот вопрос ответ нам дают все те же постановления Президиума ВАС РФ.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10 по делу № А55-11329/2009 разъяснено: «Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, у судов не имелось».

Или в Постановлении от 21.05.2013 № 13112/12 по делу № А72-6044/2011 Президиум ВАС РФ указал следующее: «Суды, взыскивая плату за оказанные коммунальные услуги с общества, исходили из наличия в подпункте 2.8.8 договора аренды условия об обязанности общества заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, которое, по их мнению, подтверждает наличие исключения из общего правила, установленного статьей 210 Гражданского кодекса.

Читайте так же:  Когда появятся льготные авиабилеты для пенсионеров

Однако договор, который бы предусматривал обязательство общества перед компанией оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен. В договоре аренды, на который сослались суды при разрешении спора, управляющая компания участия не принимала, и, соответственно, он не предусматривал ее права требовать оплаты коммунальных услуг с общества.

Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, у судов не имелось (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10)».

Сходные разъяснения изложены и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15222/11 по делу № А40-99124/10-37-796: «Между тем собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом».

Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации (ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 № 8-ФКЗ «О внесении изменений в Федеральный конституционный закон «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и ст. 2 Федерального конституционного закона «О Верховном Суде Российской Федерации»).

Вновь образованная высшая судебная инстанция выступает в качестве преемника Верховного Суда Российской Федерации и упраздненного Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Преемственность этих судебных органов означает и преемственность вынесенных судебных актов и правовых позиций.

Однако имеется подход, отраженный в Определении Верховного Суда РФ от 14.09.2015 по делу № 303-ЭС15-6562, А73-6824/2014, где указано следующее: «Факт получения лицом энергоресурса как самостоятельного блага является достаточным основанием для того, чтобы обязательство по оплате этого энергоресурса возникло именно у получателя.

Вопреки выводам судов, при указанных обстоятельствах юридические основания пользования энергопринимающими устройствами и действительность сделок, опосредующих эти основания, не имеют значения для определения надлежащего плательщика за электроэнергию.

Отсюда следует, что выводы судов о взыскании стоимости поставленного энергоресурса с собственника энергопринимающих устройств преждевременны.

Статья 210 ГК РФ регулирует бремя содержания принадлежащего собственнику имущества. Под этим понимается обязанность собственника поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии. Энергоресурсы являются самостоятельным благом, и обязанность по их оплате не регулируется указанной статьей. Бремя содержания имущества не тождественно бремени возмещения стоимости энергоресурса. Таким образом, оснований для применения статьи 210 ГК РФ не имеется».

Единого ответа на поставленный вопрос нет

С указанным подходом мы согласиться не можем, поскольку ст. 210 ГК РФ не содержит исключений в отношении обязанности по уплате коммунальных услуг, будь то водоснабжение или электроснабжение, или обязанности по заключению договора на управление помещением.

В частности, ВС РФ в п. 5 Обзора судебной практики № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, в ответе на вопрос о том, на ком – арендодателе или арендаторе нежилого помещения – лежит обязанность по оплате коммунальных услуг в отсутствие надлежаще оформленного договора с оказывающим их лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией), указано, что обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

В соответствии с п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Верховный Суд РФ со ссылкой на данную норму права указал: «ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией)».

Следовательно, собственник арендованного нежилого помещения в силу закона обязан заключить с управляющей организацией договор и нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений ст. 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 по делу № А42-8517/2011).

В отношении же энергоснабжения имеется п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.1998 № 30 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения», где указано, что отсутствие договорных отношений с организацией, чьи теплопотребляющие установки присоединены к сетям энергоснабжающей организации, не освобождает потребителя от обязанности возместить стоимость отпущенной ему тепловой энергии.

На наш взгляд, данные разъяснения входят в противоречие с указанными ранее постановлениями Президиума ВАС РФ, в которых, по нашему мнению, не содержится исключений относительно вида коммунальной услуги и где сформулирован единый подход к обязанности арендатора по оплате услуг энергоснабжающих организаций.

Таким образом, единого ответа на поставленный вопрос нет. Все зависит от вида потребляемого ресурса и применяемого подхода.

Источники


  1. Жалинский, А. Э. Введение в специальность «Юриспруденция». Профессиональная деятельность юриста. Учебник / А.Э. Жалинский. — М.: Проспект, 2015. — 362 c.

  2. Саблин, М. Т. Взыскание долгов. От профилактики до принуждения. Практическое пособие / М.Т. Саблин. — М.: КноРус, 2014. — 416 c.

  3. Медведев, М. Ю. Аукционы. Проведение, участие, судебные споры. Справочник инвестора / М.Ю. Медведев, А.М. Насонов. — М.: Юстицинформ, 2013. — 224 c.
  4. Под редакцией Аванесова Г. А. Криминология; Юнити-Дана — Москва, 2010. — 576 c.
  5. Кони, А.Ф. Избранные произведения; Юридическая литература, 2012. — 495 c.
Арендное оборудование кто платит за обслуживание
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here