Эксплуатационное обслуживание помещения это

Советы опытных юристов по теме: "Эксплуатационное обслуживание помещения это". Если нужна дополнительная консультация - обратитесь к дежурному специалисту.

Содержание и эксплуатация арендованного здания, сооружения, помещения

Содержание имущества — это поддержание его в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением, а также уплата возникающих в связи с этим расходов (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2010 N 18АП-1099/2010 (оставлено без изменения Постановлением ФАС Уральского округа от 22.06.2010 N Ф09-4687/10-С5), Постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 28.06.2006 N 44г-361/06).

Расходы по содержанию имущества несет его собственник (ст. 210 ГК РФ). Однако в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ данные расходы возлагаются на арендатора, если иное не установлено законом или договором.

Содержание арендованных зданий, сооружений, помещений включает в себя текущий и капитальный ремонт, поддержание их в исправном состоянии (ст. ст. 616, 625 ГК РФ).

В отношении зданий (сооружений, помещений) также используется термин «эксплуатация». Согласно п. 5 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» эксплуатация является частью жизненного цикла здания или сооружения и включает в себя проведение в том числе текущих ремонтов. Капитальный ремонт, реконструкция выделены в отдельные стадии указанного цикла.

В нормативных актах содержатся следующие определения этого термина:

Эксплуатация жилищного фонда — процесс осуществления собственниками, владельцами (управляющими), арендаторами, нанимателями жилых и нежилых помещений в жилищном фонде и обслуживающими организациями мероприятий, связанных с использованием, техническим обслуживанием и ремонтом помещений, конструкций, инженерных систем, с обеспечением режимов их функционирования, а также санитарным содержанием зданий и прилегающих к ним территорий (абз. 1 ст. 2 Закона г. Москвы от 13.11.1996 N 30 «Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда в городе Москве и контроле за их соблюдением»).

Техническая эксплуатация зданий и сооружений — комплекс работ по контролю за техническим состоянием, поддержанием работоспособности и исправности, наладке, регулировке, подготовке сезонной эксплуатации отдельных элементов и зданий в целом, осуществляемых в соответствии с нормативными требованиями по эксплуатации (ст. 1 Закона Московской области от 13.04.2006 N 54/2006-ОЗ «О порядке эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории Московской области и административной ответственности в сфере их технической эксплуатации»).

Таким образом, процесс эксплуатации включает в себя осуществление текущего ремонта, технического обслуживания, поддержания в исправном состоянии зданий (сооружений, помещений) и их отдельных элементов, конструкций, инженерных систем.

Кроме того, вопросы, связанные с эксплуатацией зданий, сооружений, регулирует гл. 6.2 ГрК РФ. Так, п. 6 ст. 55.24 ГрК РФ предусмотрено, что в процессе эксплуатации зданий, сооружений проводятся их техническое обслуживание, эксплуатационный контроль, а также текущий ремонт.

Эксплуатационный контроль осуществляется в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, соответствия их характеристик требованиям технических регламентов и проектной документации (п. 7 ст. 55.24 ГрК РФ).

Под надлежащим техническим состоянием здания, сооружения понимается поддержание параметров их устойчивости, надежности, а также исправность строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации (п. 8 ст. 55.24 ГрК РФ).

Условия содержания арендованного имущества определяют, какая из сторон договора аренды несет обязанности по содержанию имущества и как распределяются между сторонами расходы на его содержание.

Согласование условий содержания и эксплуатации арендованного здания, сооружения, помещения

Статья 616 ГК РФ диспозитивна и позволяет сторонам самостоятельно урегулировать свои отношения, связанные с содержанием арендованного имущества (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Для согласования условий содержания имущества в договоре необходимо предусмотреть положения:

— об осуществлении капитального ремонта;

— о проведении текущего ремонта;

— о поддержании имущества в исправном состоянии;

— об уплате расходов на содержание имущества;

— о судьбе произведенных улучшений имущества, не связанных с текущим или капитальным ремонтом.

Лицо, ответственное за эксплуатацию зданий, сооружений в соответствии с требованиями, установленными Градостроительным кодексом РФ

[1]

Вопросы, связанные с эксплуатацией зданий, сооружений, регулируются гл. 6.2 ГрК РФ.

Пунктом 1 ст. 55.25 ГрК РФ определены лица, которые могут являться ответственными за эксплуатацию — собственник здания, сооружения, арендатор (если это предусмотрено договором аренды) или третье лицо (физическое или юридическое), которое привлекается собственником или арендатором по отдельному договору в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания.

Арендатору может быть невыгодно условие о том, что он является ответственным за эксплуатацию, поскольку в этом случае на него гл. 6.2 ГрК РФ возлагается ряд обязанностей, в частности:

— осуществление эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий, сооружений (п. 9 ст. 55.24 ГрК РФ), а именно проведение периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения (п. 7 ст. 55.24 ГрК РФ);

— ведение журнала эксплуатации здания, сооружения (п. 5 ст. 55.25 ГрК РФ). В соответствии с п. 6 ст. 55.25 ГрК РФ форма журнала и требования к его ведению должны быть установлены Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. На данный момент они не утверждены, однако обязанность по ведению журнала действует, поэтому сторонам рекомендуется разработать собственную форму журнала и использовать ее до момента утверждения формы на законодательном уровне;

— извещение определенных лиц о случаях возникновения аварийных ситуаций (п. 7 ст. 55.25 ГрК РФ).

Арендодатель также может быть не заинтересован в исполнении обязанностей ответственного за эксплуатацию, поскольку пользование зданием, сооружением осуществляет арендатор и, например, проведение периодических осмотров в рамках эксплуатационного контроля для арендодателя может быть затруднительным по различным причинам (удаленность офисов арендодателя и арендатора, ограниченный доступ к ряду помещений и т.п.).

Читайте так же:  Право собственности лесными участками

Соответственно, в интересах обеих сторон привлечь третье лицо в качестве ответственного за эксплуатацию по отдельному договору. При этом в договоре аренды рекомендуется предусмотреть:

— кто будет заключать договор с третьим лицом и как будут распределяться между сторонами расходы в связи с его заключением и исполнением;

— кто передаст третьему лицу (собственник или арендатор) результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, а также иную необходимую для эксплуатации здания, сооружения документацию (п. 3 ст. 55.25 ГрК РФ);

— кого (помимо органов местного самоуправления) извещает третье лицо, ответственное за эксплуатацию, о возникновении аварийных ситуаций — собственника или арендатора (п. 7 ст. 55.25 ГрК РФ).

Если условия содержания и эксплуатации арендованного имущества не согласованы

В этом случае обязанности по его содержанию распределяются между сторонами в соответствии с правилами ст. 616 ГК РФ. Арендатор должен будет поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Такие расходы не включают в себя затраты на капитальный ремонт, который арендодатель осуществляет за свой счет (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Рекомендуем ознакомиться:

Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить

именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта . Или позвоните нам по телефонам:

Эксплуатационное обслуживание помещения это

Эксплуатация объектов недвижимости

Каждое здание проходит через три этапа: проектирование, строительство и эксплуатация. Эксплуатация объектов недвижимости может быть больше ста лет, это обуславливается их назначением и капитальностью. Эксплуатация недвижимого имущества — это действия, направленные на поддержание хорошего состояния частей, составляющих данную недвижимость. Здания, имеющие любую форму собственности, должны подвергаться техническому обслуживанию. Это позволит соблюдать все нормы эксплуатации и увеличит их срок службы. Эксплуатация недвижимости необходима для того, чтобы:

  • увеличить стоимость;
  • следить за физическим износом;
  • поддерживать нормальные условия жизнедеятельности объекта.

Техническая эксплуатация недвижимости – нелегкий процесс, для которого необходимо строгое планирование и четкий порядок действий. Чтобы добиться поставленных задач, необходимы финансовые, трудовые и материальные ресурсы. Правила и работа исполнителей прописываются в документах.

Эксплуатация недвижимости включает в себя следующие виды деятельности:

1. Управление технической эксплуатацией:

  • составление плана;
  • договор с поставщиками и другими компаниями;
  • сотрудничество с арендаторами.

2. Техническое обслуживание, ремонт всех конструкций и систем.

  • осмотр;
  • аварийной и диспетчерское содержание;
  • приготовление оборудования к сезонным работам;
  • процесс ремонта.

3. Санитария.

  • уборка общественных помещений;
  • уборка уличной территории около здания;
  • уход за растениями.

Санитарные работы направлены на обеспечение санитарно-гигиенических норм к зданиям и придомовой территории. Чтобы конструкция здания работала безотказно, необходимо выполнять санитарные требования, использовать по назначению инженерное оборудование, сохранять необходимую влажность и температуру, вовремя ремонтировать, улучшать благоустройства объекта недвижимости.

Эксплуатация коммерческой недвижимости состоит из ряда определенных действий, которые обуславливают функционирование здания. Это планирование бюджета, контроль за инженерными сетями и их плановый, сезонный осмотр специалистами. Также санитарные, ремонтные работы и предоставление необходимых для эксплуатации материалов здания собственникам. Эксплуатация недвижимости в Москве контролирует безопасность пребывания в здании, соблюдает законодательные и технические стандарты. Поддерживать идеальное функционирование всех систем строения — главная задача технического обслуживания.

Управление и эксплуатация недвижимости

Управление и эксплуатация недвижимости – это разное воздействие субъектов рынка на объект недвижимости:

  • государственное регулирование;
  • общественное воздействие;
  • управление объектами недвижимости;
  • управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации.

Профессиональные менеджеры берут на себя контроль за офисными, административными и социальными объектами, жилыми и нежилыми помещениями, частными домами, земельными участками. Опираясь на результаты маркетинга, управляющая компания берет контроль за недвижимостью на себя.

Менеджер может как проконсультировать по вопросам управления, так и исполнить желание собственника. Каждый объект недвижимости должен быть зарегистрирован по закону РФ «О государственной регистрации прав», иначе услуги по управлению недвижимости оказаны не будут.

Техническое обслуживание объектов коммерческой недвижимости

Техническое обслуживание каждого объекта осуществляется аттестованными сотрудниками ООО «Ре-груп» круглосуточно, в том числе выходные и праздничные.

Обслуживание инженерных сетей и систем объекта недвижимости включает:

  • технический аудит
  • плановые профилактические осмотры и ликвидация обнаруженных недостатков
  • эксплуатацияремонт систем отопления, вентиляции, кондиционирования, автоконтроля, электрических систем (силовых и осветительных), слаботочных систем, водопровода и канализации, отдельных частей здания
  • обнаружение и устранение неисправностей сетей и систем
  • ведение технической и эксплуатационной документации
  • услуги диспетчерской службы 24 часа
  • круглосуточное реагирование при нештатных ситуациях: неисправности, аварии и т.п.
  • взаимодействие с аварийными службами
  • приобретение необходимых расходных материалов, инструментов, инвентаря
  • текущий ремонт оборудования и конструктивных элементов объекта
  • капитальный ремонт, реконструкция, модернизация оборудования и конструктивных элементов объекта
  • постоянный контроль инженерных систем и оборудования, предотвращение чрезвычайных ситуаций
  • планирование и учет потребления коммунальных услуг: электроэнергия, холодная вода, горячая вода, отопление, канализация
  • составление и предоставление отчета собственнику объекта недвижимости и арендаторам о фактическом потреблении коммунальных услуг
  • в послегарантийный период — предоставление Заказчику отчетов (1 раз в квартал) о состоянии инженерных систем и сетей в целом.

Кроме этого, в техническое обслуживание обслуживание объектов коммерческой недвижимости входит назначение ответственных за электро-тепловое и лифтовое хозяйства, а также противопожарную безопасность. Для обслуживания лифтового оборудования и эскалаторов привлекается специализированная компания.

Комплексная уборка объекта и прилегающей территории

Уборка внутренних помещений и прилегающей территории осуществляется профессиональной клининговой компанией. Режим уборки согласовывается с Заказчиком.

В комплексную уборку включены:

Внутренняя уборка помещений

  • уборка в ходе рабочего дня в местах общего пользования и туалетах в местах общего пользования здания; оперативное выполнение требований арендаторов
  • уборка технических и подсобных помещений
  • чистка грязеулавливающих ковров
Читайте так же:  Что такое эксплуатационные расходы

Внешняя уборка

  • мытье окон внутри
  • мытье окон снаружи и фасадов
  • дезинсекция
  • дератизация
  • уход за растениями (внутреннее и внешнее озеленение), художественными изделиями и иными декоративными элементами мест общего пользования
  • уборка снега и мусора

[3]

Также в комплексную уборку включены:

  • обеспечение необходимыми расходными материалами и оборудованием
  • наличие мусорных контейнеров
  • организация вывоза мусора
  • благоустройство территории.

Служба безопасности

  • Круглосуточная охрана здания и прилегающей территории
  • Контроль деятельности арендаторов на предмет непредвиденного съезда, причинения ущерба арендуемым помещениям, проведения несогласованных работ
  • Контроль доступа в здание
  • Проверка имущества, вносимого и выносимого из здания
  • Организация въезда/выезда автомобилей
  • Нарочная доставка арендаторам писем и иных документов
  • Контакты с вневедомственной охраной
  • Круглосуточная дежурная служба (оперативное усиление в случае нештатных ситуаций)

Обслуживание зданий и сооружений в Новосибирске

Эксплуатация объектов недвижимости предполагает целый ряд специфических мероприятий, от которых зависит состояние и функциональность зданий. Компания Лидер Групп предлагает техническое обслуживание зданий и сооружений в Новосибирске и области в соответствии с законодательными и техническими нормативами. Мы работаем на объектах любой сложности, назначения и возраста. Оказываем комплексные эксплуатационные услуги, которые направлены на поддержание идеального состояния всех систем вверенного строения.

Техническая эксплуатация зданий — что мы предлагаем

Техническое обслуживание зданий и сооружений это комплекс работ, планомерное выполнение которых позволяет:

  • Эффективно функционировать всем инженерным системам зданий при любых заданных параметрах (температура, влажность).
  • Предотвращать возникновение аварийных ситуаций.
  • Обеспечивать оптимальные условия эксплуатации инженерных систем и оборудования.
  • Поддерживать заданный уровень безопасности эксплуатации.
  • Соблюдать соответствие технических параметров эксплуатации зданий разного направления — спортивных, производственных, общественных и коммунальных зданий.
  • Соответствовать санитарно-гигиеническим стандартам эксплуатации как внутри строения, так и прилегающих территорий.

Компания Лидер Групп обеспечивает управление специалистами и обслуживающим персоналом, техобслуживание помещений согласно высшим стандартам качества в данной отрасли. Наши эксперты предварительно проводят оценку технического состояния объекта. На основании полученных данных разрабатывают оптимальный пакет необходимых и достаточных эксплуатационных услуг по обслуживанию помещений, территории, коммуникаций, инженерного оборудования.

Из чего складывается эксплуатация объектов недвижимости?

Минимальный набор работ по техническому обслуживанию зданий и сооружений включает в себя:

  • Эксплуатационные услуги по обслуживанию, мониторингу состояния систем и оборудования.
  • Профилактический, плановый, аварийный ремонт и техобслуживание.
  • Ведение необходимой документации по эксплуатации, разработка инструкций технического регламента, противопожарной безопасности, охраны труда.
  • Контроль аварийно-технического состояния, поверка и техобслуживание приборов учета, средств индивидуальной защиты, оборудования, инструментов.
  • Управление и аттестация инженерно-технического персонала.

Квалифицированные сотрудники, наличие профессионального оборудования и опыт компании, сделают ваши расходы разумными и плановыми, а жизнь удобной и безопасной.

Эксплуатация объектов недвижимости — стоимость услуг

Определение стоимости услуг по техническому обслуживанию зданий и сооружений зависит от комплекса коммерческой недвижимости

и объема работ, сложности промышленного объекта. Специалисты компании предложат лучшие цены в данном сегменте. Мы поможем оптимизировать расходы на содержание строения, избавим от аварийных трат.

Приложение 4 (рекомендуемое). Перечень основных работ по техническому обслуживанию зданий и объектов

Перечень основных работ по техническому обслуживанию зданий и объектов

Работы, выполняемые при проведении осмотров отдельных элементов и помещений

Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей — дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.), укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов.

Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции и др.; замена стальных радиаторов при течи, разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантузов, компенсаторов регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.; укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов).

Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (протирка и смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена или ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др.).

Проверка исправности канализационных вытяжек.

Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.

Проверка заземления ванн.

Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверок, предтопочных листков и др.).

Прочистка канализационного лежака.

Промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.

Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.

Проверка заземления оборудования (насосы, щитовые вентиляторы).

Протирка и смена перегоревших электролампочек на лестничных клетках, технических подпольях и чердаках.

Устранение мелких неисправностей электропроводки.

Смена штепсельных розеток и выключателей.

Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период

Укрепление водосточных труб, колен и воронок.

Расконсервирование и ремонт поливочной системы.

Снятие пружин на входных дверях.

Консервация системы центрального отопления.

Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.

Ремонт просевших отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек,

Устройство дополнительной сети поливочных систем.

Консервация передвижных общественных туалетов (очистка, дезинфекция, промывка оборудования, подкраска, разгрузка рессор, регулировка оборудования).

Работы по раскрытию продухов в цоколях и вентиляции чердаков. Осмотр кровель фасадов и полов в подвалах.

Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период

Утепление оконных и балконных проемов*.

Замена разбитых стекол окон, стеклоблоков и балконных дверей*.

Утепление входных дверей в квартиры*.

Ремонт и утепление чердачных перекрытий.

Ремонт и утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.

Видео (кликните для воспроизведения).

Укрепление и ремонт парапетных ограждений.

Остекление и закрытие чердачных слуховых окон.

Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, в подвалах.

Читайте так же:  Учитель логопед досрочная пенсия

Ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и центрального отопления.

Ремонт печей и кухонных очагов.

Ремонт и утепление бойлеров.

Ремонт, утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.

Замена разбитых стеклоблоков, стекал окон, входных дверей и дверей вспомогательных помещений.

Консервация поливочных систем.

Укрепление флагодержателей, номерных знаков.

Заделка продухов в цоколях зданий.

Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок.

Ремонт и постановка пружин на входных дверях.

Ремонт и укрепление входных дверей.

Консервация передвижных общественных туалетов (очистка, дезинфекция, промывка оборудования, подкраска, снятие приборов и удаление воды, просушка, разгрузка рессор)

Регулировка и наладка систем центрального отопления в период ее опробования.

То же вентиляции.

Промывка системы центрального отопления.

Очистка и промывка водопроводных баков.

Регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием

Подготовка зданий к праздникам.

Подготовка систем водостоков к сезонной эксплуатации.

Удаление с крыш снега и наледей.

Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.

* Работы в квартирах выполняются нанимателями.

>
(рекомендуемое). Периодичность проведения осмотров элементов и помещений зданий и объектов
Содержание
Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Техническое обслуживание помещений: профессиональные услуги хаус-мастера

Техническое обслуживание помещений — плановые предупредительные мероприятия, целью которых является обеспечение надлежащего технического состояния объектов. Частота и объем работ могут отличаться в зависимости от назначения помещения, — чем выше класс объекта, тем выше требования к составу и качеству организации работ. При этом неизменным остается основной блок мероприятий, который состоит из трех видов работ:

  • Планово-предупредительное обслуживание.

Предполагает проведение регулярного мониторинга помещения в рамках техобслуживания, в ходе которого обнаруживаются различные поломки и предпосылки к возможным неисправностям оборудования. Все неполадки, которые будут выявлены, устраняются в штатном порядке в максимально сжатые сроки. Благодаря регулярному мониторингу в несколько раз сокращается риск возникновения аварийных ситуаций на объекте.

Текущий ремонт.

Периодические проверки состояния инженерных коммуникаций, а также общего состояния объекта позволяют составить план текущего ремонта с ориентацией на конкретные «нужды» того или иного здания.

Аварийное техническое обслуживание помещений.

Обязанность хаус-мастера при возникновении аварийной ситуации на объекте — предельно быстро отреагировать и вызвать «аварийку». Время реагирования аварийной бригады в среднем составляет 2 часа.

Стоимость услуг комплексного технического обслуживания зданий

Офисные помещения А класса Офисные помещения B класса Офисные помещения С класса
Стоимость обслуживания инженерных систем за 1 кв. м 260 руб./кв.м 98 руб./кв.м 63 руб./кв.м

Плановый еженедельный контроль за техническим состоянием объекта

Осуществление планового осмотра выполняется в последовательном порядке — от одного помещения к другому. Весь процесс строится по следующей схеме:

  • Осмотр помещения.
  • Фиксация неисправностей (если имеются).
  • Анализ сложившейся ситуации.
  • Вынесение решения.
  • Разработка плана по устранению проблемы.

Функции хаус-мастера при общем осмотре тех. состояния инженерных систем

Территория Объект проведения осмотра
1 Лифтовое хозяйство журналы (учет инцидентов, техосмотра, ежемесячного осмотра и т. д.) наличие соответствующих записей об остановках лифта, вызовах ремонтной бригады, запуска лифта в работу
помещение перед входом в лифт (лифтовый холл) состояние колонок лифта, напольного покрытия, ковровых дорожек, стен
лифтовая кабина санитарное состояние стен и пола, самой кабины, исправность кнопок (как управляющих, так и сигнальных)
2 Лестничные марши стены, ступени, площадки общее и санитарное состояние
3 Коридоры пол, стены, потолок чистота и общее состояние покрытий
двери, доводчики, замки проверка исправности
4 Санитарные узлы потолок, пол, стены состояние облицовочных материалов и покрытий
двери, доводчики, замки проверка исправности
вытяжка, электрическая сеть, сантехнические приборы уровень работоспособности оборудования и инженерных коммуникаций
полы, кабинки, раковины и унитазы качество уборки
5 Системы пожарной безопасности рукава, пожарные краны, огнетушители проверка наличия и правильности месторасположения
планы пожарной эвакуации, указатели и таблички наличие, общее состояние
6 Электрические сети и электроприборы электрические щиты наличие, комплектация, нумерация
сушилки для рук, выключатели и розетки, лампочки общее состояние

Услуги хаус-мастера с функцией мониторинга общего состояния объекта и прилегающей территории, а также контроля работоспособности инженерных систем

В данном случае к общему комплекту задач мастера добавляется функция контроля чистоты и состояния помещений и прилегающей территории.

Территория Объект проведения осмотра
1 Прилегающая территория покрытие: асфальт, плитка общее состояние, уровень чистоты
ограждения выявление неисправностей конструкции и дефектов лакокрасочного покрытия
насаждения общее состояние
грязезащитные покрытия, ступени
тамбур, оконные конструкции, входные двери
2 Фасады зданий стены рядом с входной группой, а также со стороны подъезда автомобильного транспорта общее состояние
наружная отделка отсутствие дефектов (трещины, отслаивание и т. д.)
остекление санитарное состояние, отсутствие битого стекла
3 Крыша предупреждение риска падения снежных масс, частиц облицовки, сосулек
4 Холл коврики у входа наличие и общее состояние
reception общее состояние
рекламные стойки/щиты санитарное и общее состояние

Практика организации технического обслуживания помещений

Практикуются 2 подхода к организации регулярного технического обслуживания помещений. Проводить его могут:

  • Работники компании-собственника.
  • Компании по аутсорсингу.

Существует ряд дополнительных процессов, не относящихся к деятельности предприятия, которые целесообразно было бы доверить компаниям-партнерам. Сфера деятельности таких фирм настолько обширна, что позволяет осуществлять множественные задачи. В штате компании присутствуют высококлассные специалисты из разных областей. Основными достоинствами сотрудничества со сторонней компанией выступает: оперативность, экономия, качество оказываемых услуг. Заказчику удается значительно сэкономить на организационных затратах. Более того, при долгосрочных партнерских отношениях, подрядчики применяют удобные программы лояльности.

Каждую неделю совместно с техническим отделом мы готовим полезный практический материал для своих клиентов. Примеры наших писем.

Услуги комплексного обслуживания офисов

В спектр мероприятий, которые предусматривают качественное обслуживание офисов, включаются услуги технического обеспечения работоспособности инженерных коммуникаций, уборки внутренних помещений и прилегающих к зданию участков. Специалистами компании «ЭнергоСтар» разработан надежный алгоритм по обеспечению эффективного функционирования современных инженерных систем и сопутствующего оборудования в административных зданиях и бизнес-центрах.

Читайте так же:  Вызвали в военкомат для уточнения данных

Технические работы и эксплуатация офисов

Одним из наиболее важных факторов для стабильной эксплуатации офисных зданий является бесперебойная и качественная работа основных инженерных сетей объекта. При игнорировании контрольных и профилактических процедур, направленных на своевременное выявление и предупреждение дефектов и неисправностей, могут возникнуть некоторые проблемы с эксплуатацией коммуникаций и, соответственно, рост затрат на их устранение. Компания «ЭнергоСтар» предлагает качественное обслуживание офисов в Москве, помогает оптимально наладить работу коммуникаций для создания комфортных условий в зданиях. Профессиональные услуги включают спектр необходимых мероприятий, которые соответствуют требованиям нормативных требований и учитывают индивидуальные пожелания заказчика.

В обслуживание офисов входит:

  • контроль состояния коммуникаций и оборудования;
  • проведение профилактических работ, очистки отдельных элементов, замены комплектующих;
  • регулировка инженерных систем;
  • выполнение плановых и аварийных ремонтов;
  • формирование рекомендаций по модернизации оборудования и оптимизации эксплуатационных расходов;
  • ведение технических журналов и отчетности.

Клининговое обслуживание офисов

Важным фактором для имиджа любой организации является чистота внутри помещений и на прилегающей к зданию территории. Важно уделить надлежащее внимание данному вопросу и доверить клининговые работы профессионалам. Комплексная эксплуатация офисов от компании «ЭнергоСтар» включает качественную уборку в удобное для заказчика время. Процедуры проводятся с соблюдением санитарных норм, утвержденного регламента и в соответствии с индивидуальными пожеланиями заказчика. При этом используются сертифицированные моющие средства и реагенты. Клининг офисных объектов включает:

  • удаление пыли и загрязнений с оргтехники, мебели, ковровых покрытий;
  • влажная уборка полов, стен, перегородок;
  • чистка окон, карнизов, радиаторов отопления;
  • клининг санузлов;
  • уборка прилегающей территории с использованием современного инвентаря и спецтехники.

Дополнительно в сервис могут включаться услуги дезинфекции, дезинсекции и дератизации.

Виды обслуживания офисов

Эксплуатационные задачи в офисных зданиях можно решать по-разному. Некоторые владельцы объектов нанимают собственный штат технических сотрудников для систематического технического сервиса и клининга. Более рациональное и эффективное решение — заключить договор на комплексное обслуживание с аутсорсинговой компанией, доверив выполнение всех заданий специалистам с большим опытом и необходимыми навыками. Также можно воспользоваться абонентским сервисом, предполагающим выполнение определенных видов мероприятий в соответствии с требованиями заказчика. Кроме того, встречаются варианты комбинирования видов обслуживания, когда часть работ выполняет внутренний штат, а для решения ряда задач технического направления привлекаются профессионалы. У каждого варианта есть свои преимущества в аспектах эффективности, экономии на эксплуатационных расходах или компетентном выполнении заданий.

Каждую неделю совместно с техническим отделом мы готовим полезный практический материал для своих клиентов. Примеры наших писем.

Техническая эксплуатация зданий и сооружений (стр. 3 из 4)

Моральный износ здания меняется скачкообразно по мере изменения социальных требований, но моральному износу здания подвергаются гораздо быстрее, чем физическому.

Старение здания сопровождается физическим и моральным износом, но закономерности изменения факторов, вызывающих физический и моральный износы, различны. Моральный износ в процессе эксплуатации нельзя предупредить. Методами проектирования с учетом прогноза научно-технического прогресса можно получить объемно-планировочные и конструктивные решения, способные обеспечить соответствие их действующим требованиям на более длительный период эксплуатации.

Устранение физического износа производится путем замены изношенных конструкций здания. Так как сроки службы различных конструкций могут значительно отличаться, в течение периода эксплуатации некоторые конструкции приходится менять, иногда даже по несколько раз.

Иногда конструкции и инженерные системы здания с незначительным физическим износом требуют замены из-за морального износа.

Наиболее экономичными проектными решениями считаются такие, при которых сроки морального и физического износа конструкций и систем зданий совпадают. В этом случае коэффициент, учитывающий соотношение износов, стремится к единице.

5. Срок службы зданий

Под сроком службы здания понимают продолжительность его безотказного функционирования при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. Продолжительность безотказной работы элементов здания, его систем и оборудования неодинакова

При определении нормативных сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих элементов: фундаментов и стен. Срок службы других элементов может быть меньше нормативного срока службы здания. Поэтому в процессе эксплуатации зданий эти элементы приходится заменять, возможно, несколько раз.

Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции и здания в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является сложной задачей, так как результат зависит от большого количества факторов, влияющих на износ.

Нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными.

В течение всего срока службы здания элементы и инженерные системы подвергают техническому обслуживанию и ремонту. Периодичность ремонтных работ зависит от долговечности материалов, из которых изготавливаются конструкции и инженерные системы нагрузок, от воздействия окружающей среды и других факторов.

Нормативный срок службы элементов здания устанавливают с учетом выполнения мероприятий технической эксплуатации зданий.

Задачей мероприятий технической эксплуатации зданий является устранение физического и морального износа конструкций и обеспечение их работоспособности. Надежность элементов обеспечивается при выполнении комплекса мероприятий технического обслуживания и ремонту зданий.

Надежность – это свойство элемента выполнять функции, сохраняя свои эксплуатационные показатели в заданных пределах в течение требуемого периода.

Надежность здания определяется надежностью всех его элементов.

Надежность — это свойство, обеспечивающее нормативный температурно-влажностный и комфортный режим помещений, сохраняющее при этом эксплуатационные показатели (тепло-, влаго-, воздухо-, звукозащиту) в заданных нормативных пределах, прочность, декоративные функции в течение заданного срока эксплуатации.

Надежность характеризуется следующими основными свойствам: ремонтопригодностью, сохраняемостью, долговечностью, безотказностью.

Ремонтопригодность — приспособленность элементов здания к предупреждению, обнаружению и устранению отказов и повреждений путем проведения технического обслуживания и выполнения плановых и неплановых ремонтов.

Читайте так же:  Возвращение выплаченного исполнительно листа приставам

Сохраняемость — способность отдельных элементов, а также здания в целом до ввода в эксплуатацию и во время ремонтов противостоять отрицательному влиянию неудовлетворительного хранения, транспортировки, старению до монтажа.

Долговечность — сохранение работоспособности до наступления предельного состояния с перерывами для ремонтно-наладочных работ устранения внезапно возникающих неисправностей.

Безотказность — сохранение работоспособности без вынужденных перерывов в течение заданного периода времени до появления первого или очередного отказа.

Отказ — это событие, заключающееся в потере работоспособности конструкции или инженерной системы.

При замене отдельных элементов их безотказность повышается, но не достигает первоначальной, так как в конструкциях всегда существует остаточный износ элементов, которые в течение всего срока эксплуатации не меняется. Эта закономерность является причиной нормального износа здания.

Оптимальную долговечность зданий определяют с учетом предстоящих затрат на его эксплуатацию за весь срок службы.

Чем реже ремонтируют конструктивные элементы и стоимость этих ремонтов минимальна, тем больше оптимальный срок службы элементов и здания в целом.

Каждое здание должно удовлетворять ряду требований технических, экономических, архитектурно-художественных, эксплуатационных.

6. Эксплуатационные требования к зданиям

Эксплуатационные требования подразделяются на общие и специальные.

Общие требования предъявляются ко всем зданиям, специальные — к определенной группе зданий, отличающихся спецификой назначения или технологией производства. Общие и специальные эксплуатационные требования содержатся в нормах и технических условиях на проектирование зданий.

Специальные требования, определяемые назначением здания, отражаются в техническом задании на проектирование.

Срок службы зависит от условий эксплуатации.

Эксплуатационные требования предъявляются к зданиям исходя из принятых объемно-планировочного и конструктивного решений, предусматривающих минимальные затраты на техническое обслуживание и ремонт конструкций и инженерных систем.

При проектировании зданий и сооружений необходимо обеспечить ряд требований: конструктивные элементы и инженерные системы должны обладать достаточной безотказностью, быть доступными для выполнения ремонтных работ (ремонтопригодность), необходимо устранять возникающие неисправности и дефекты, производить регулировку и наладку в процессе эксплуатации; предохранять конструкции от перегрузок; обеспечить санитарно-гигиенические требования к помещениям и прилегающей территории; конструктивные элементы и инженерные системы должны иметь одинаковые или близкие по значению межремонтные сроки службы; необходимо проводить мероприятия по контролю технического состояния здания, поддержанию работоспособности или исправности; подготовка к сезонной эксплуатации должна осуществляться наиболее доступными и экономичными методами; здание должно иметь устройства и необходимые для его нормальной эксплуатации помещения для размещения эксплуатационного персонала, которые отвечают требованиям соответствующих нормативных документов.

Основными конструктивными элементами, по которым определяемой срок службы всего здания, являются наружные стены и фундамент. Остальные конструкции могут подвергаться замене.

В современных зданиях увеличилось число конструктивных элементов, срок службы которых равен сроку службы основных.

Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства утверждаются правительством.

7. Капитальность зданий

[2]

При длительной эксплуатации здания его конструкции и оборудование изнашиваются. Под неблагоприятным воздействием окружающей среды конструкции теряют прочность, разрушаются, загнивают, подвергаются коррозии. Продолжительность службы конструкций зависит от материала, характера конструкции, условий эксплуатации. Одни и те же элементы в зависимости от назначения здания имеют различные сроки службы. Под сроком службы конструкций понимают календарное время, в течение которого под воздействием различных факторов они приходят в состояние, когда дальнейшая эксплуатация становится невозможной, а восстановление экономически нецелесообразно. В срок службы включают время, затраченное на ремонт. Срок службы здания определяется сроком службы несменяемых конструкций фундаментов, стен, каркасов.

Определение сроков службы конструктивных элементов является сложной задачей, так как зависит от большого количества факторов, способствующих износу.

Нормативный срок службы устанавливается строительными нормами и является усредненным показателем, который зависит от капитальности зданий.

По капитальности жилые здания в зависимости от материала стен и перекрытий делят на шесть групп по капитальности:

1. Особо капитальное (срок службы 150 лет);

2. Обыкновенное (срок службы 120 лет);

3. Каменное облегченное (срок службы 120 лет);

4. Деревянное, смешанное сырцовое (срок службы 50 лет);

5. Сборно-щитовое каркасное, глинобитное, саманное, фахверковое (срок службы 30 лет);

6. Каркасно-камышитовое (срок службы 15 лет).

Первая группа капитальности жилых зданий включает здания каменные, особо капитальные, нормативный срок службы таких зданий 150 лет. Введение в состав здания элементов из материалов с меньшим сроком службы ведет к уменьшению нормативного срока службы здания в целом. Например, шестая группа капитальности включает облегченные здания и сроком службы 15 лет.

Для каждой группы установлены требуемые эксплуатационные качества, долговечность и огнестойкость.

Видео (кликните для воспроизведения).

Прочность и устойчивость здания зависят от прочности и устойчивости его конструкций, надежности основания. Для обеспечения требуемых долговечности и огнестойкости основных конструктивных элементов зданий необходимо применять соответствующие строительные материалы.

Источники


  1. Беляева, О. М. Теория государства и права в схемах и определениях / О.М. Беляева. — М.: Феникс, 2012. — 320 c.

  2. Поляков М. П., Федулов А. В. Правоохранительные органы; Юрайт, Юрайт — Москва, 2010. — 176 c.

  3. Комаров, С. А. Общая теория государства и права / С.А. Комаров. — М.: Издательство Юридического института, 2012. — 608 c.
  4. Хргиан, А.Х. История и методология естественных наук. Выпуск 03. Физика / А.Х. Хргиан. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2012. — 292 c.
  5. Конев, Д. В. Признание и приведение в исполнение иностранных судебных актов по гражданским и торговым делам в Германии и России. Сравнительно-правовой анализ / Д.В. Конев. — М.: Wolters Kluwer, 2015. — 262 c.
Эксплуатационное обслуживание помещения это
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here