Операционные расходы офисный центр доля арендаторов

Советы опытных юристов по теме: "Операционные расходы офисный центр доля арендаторов". Если нужна дополнительная консультация - обратитесь к дежурному специалисту.

Типы арендной платы офисной недвижимости

В проектах девелопмспта офисных зданий используются три основных типа арендной платы: арендная плата на условии «все включено», чистая арендная плата п арендная плата с пределом расходов. У каждого из них есть свои преимущества и недостатки как для арендатора, так и для владельца.

Арендная плата на условии «все включено». В этом случае владелец недвижимости несет все операционные расходы и, таким образом, принимает на себя риск. связанный с ростом расходов. Этот тип арендной платы предпочитают небольшие арендаторы, которым нужна постоянная арендная плата, которая не будет увеличиваться с течением времени. Типичный состав затрат, входящих в арендную плату на условии «все включено»(gross lease) за офисные помещения.

Чистая арендная плата. Распространены три разновидности чистой арендной маты (net lease/, однако важно помнить, что определения них типов на разных рынках могут быть различными В случае чистой арендной платы арендатор обычно платит базовую арендную плату и свою долю некоторых операционных расходов по содержанию здания, например, коммунальных платежей. В случае двойной чистой арендной платы (net-net lease) арендатор платит все то же самое, что и в случае чистой арендной платы, плюс расходы на текущий ремонт и обслуживание. В случае тройной чистой арендной платы (net-net-net lease, или triple-net lease) арендатор несет вес операционные расходы здания, включая расходы по капитальному ремонту.

Девелоперам следует уточнить, какие определения для различных типов чистой арендной платы используются в дайной местности, чтобы избежать путаницы в Переговорах с потенциальными арендаторами и брокерами. В конечном итоге вопрос о том. какие расходы должен будет нести арендатор, а какие владелец, будет определен в договоре аренды, являющемся результатом переговоров между владельцем и арендатором.

Использование чистой арендной платы позволяет девелоперу переложить на плечи арендаторов часть переменных расходов (если не все расходы), связанных со сдачей недвижимости в аренду, а именно растущие операционные расходы, расходы на обслуживание, налоги, коммунальные платежи и страхование.

Арендная плата с пределом расходов. В этом случае арендатор и владелец недвижимости делят расходы между собой. Владелец выплачивает определенную фиксированную сумму, а арендатор несет любые расходы сверх этой суммы. Обычно предел расходов определяется путем оценки расходов за первый год работы. Таким образом, арендатор несет все расходы. превышающие установленный размер, на протяжении срока аренды после второго года. Предел расходов перекладывает ответственность за выплаты, связанные с увеличением расходов, на плечи арендатора, — по сути, так же, как это делается при использовании чистой арендной платы. Возможна также такая структура арендной платы, при которой арендатор отвечает за расходы, связанные с увеличением коммунальных платежей, по не за другие расходы.

Условия аренды и ставки арендной платы

Арендная плата, вносимая арендаторами, определяется путем умножения установленной ставки арендной платы за арендуемую площадь, кроме тою. арендаторы платят за свою долю помещений общею пользования. Большинство арендаторов знают, что такое коэффициент полезной площади и как он влияет па общую сумму арендной платы. Поэтому те. кто занимается сдачей в аренду, когда называют потенциальным арендаторам ставки арендной платы и условия аренды, должны знать отношение R/U (отношение арендуемой площади к полезной) и его значение для данною здания.
Базовая арендная плата, которую можно взимать с арендаторов, зависит от рыночных условий. Если доля свободных площадей на данном рынке превышает 15%, то у арендаторов более удачная позиция при проведении
переговоров, и возможно, базовую арендную плату придется снижать.

Договор аренды определяет условия, на которых арендатор получает право пользования помещением. У большинства девелоперов офисных зданий есть собственные стандартные формы договоров, которые используются в качестве основы при проведении переговоров с потенциальными арендаторами. У многих корпоративных арендаторов также есть свои формы, и переюворы с такими арендаторами часто начинаются с решения вопроса о том, какая форма будет использована в качестве исходного.

Обычно основное внимание в переговорах уделяется четырем вопросам: арендной плате, сроку аренды, улучшениям для арендатора, а также скидкам и уступкам, — таким, как период бесплатной аренды или возмещение расходов па переезд. Ставки арендной платы меняются в зависимости от того, какую площадь будет занимать арендатор и на какой стадии реализации проекта он подписал договор. Первым арендаторам в здании не только устанавливают более низкие ставки арендной платы, но иногда даже выделяют долю собственности на здание.

Срок аренды для первою арендатора обычно составляет от десяти до пятнадцати лет с увеличением арендной платы каждый год или каждые пять лет. Для большинства остальных арендаторов срок аренды обычно составляет от трех до пяти лет. Более короткий срок позволяет владельцу здания вести переговоры об изменении условий аренды с учетом инфляции и дает арендаторам большее пространство для маневра. Боб Каган из компании Levin Menzies and Associates говорит, что его фирма редко владеет недвижимостью в течение долгого времени и предпочитает краткосрочные договоры аренды, что дает возможность будущему покупателю здания повысить арендную плату при возобновлении договоров аренды.:»

Характер долгосрочной аренды и риск, связанный с долгосрочными договорами аренды, послужили причиной для разработки нескольких регулирующих положений, позволяющих корректировать арендную плату в зависимости от рыночной стоимости арендуемого помещения. В соответствии с положениями договора о возмещении превышения установленного уровня расходов (dollar stop или full stop clauses) на арендатора возлагается покрытие любого превышения операционных расходов и расходов на страхование в течение всего срока аренды.

В начале периода аренды производится денежная оценка величины налогов на недвижимость (предел), а также величины прочих операционных расходов и страховки. Далее производится сопоставление действительных результатов деятельности за год и установленных пределов. Соответствующая доля от разницы между действительными расколами и пределом записывается на кредит или на дебет счета арендатора.

Читайте так же:  Выплата единая донооских когда пеоечислят

В соответствии С положениями об индексации, арендная плата ежегодно корректируется в соответствии с укачанным в положении индексом потребительских цен (ИПЦ), устанавливаемым правительством, или индексом оптовых цен (wholesale price index), который привязан к стоимости жизни в США. В соответствии с ИПЦ индексируется какая-либо часть арендной платы (от 20 до 100%). В периоды высокой инфляции девелоперы предпочитают предусматривать в договорах аренды индексацию. Привязка арендном платы к какому-либо индексу пси защищает девелопера от последствий инфляции. На рынках, где предложение превышает спрос, бывает сложнее договориться об индексации на ИПЦ. В периоды низкой инфляции фиксированные увеличения арендной платы могут быть более распространенными. Арендаторы часто готовы согласиться на ежегодное увеличение арендной платы на 3%. В последние годы это давало большее увеличение арендной платы, чем простая привязка к ИПЦ. поскольку в гот же период времени ИПЦ менялся в диапазоне от 1 до 2%.

Покупатели проекта оплачивают часть, но не всю стоимость будущею роста арендной платы. Поскольку текущий рынок не полностью капитализирует будущее увеличение арендной платы, некоторые девелоперы выбирают стратегию откладывания продажи зданий до тех пор. пока не вырастет арендная плата. Часто девелоперам бывает необходимо найти институциональных партнеров, которые помогут им удерживать здание в собственности на протяжении первых двух-трех лет.

Способность удовлетворить потребности арендаторов — ключ к успешному ведению переговоров. Нужна ли арендатору бесплатная аренда на протяжении некоторого периода, или низкая первоначальная арендная плата с последующим увеличением, или дополнительные улучшения для арендаторов сверх стандартного набора? Все может быть предметом обсуждения, включая стоимость дополнительных улучшений. В принципе небольшие арендаторы предпочитают больший размер возмещения расходов по проведению улучшений. поскольку у них зачастую недостаточно средств, для того чтобы заплатить авансом за проведение улучшений. Более крупные арендаторы часто предпочитают некоторый период бесплатной аренды.

В каждом договоре аренды должна содержаться следующая информация:
• местоположение помещений в здании;
• его размеры и метод измерения площади;
• возможности для расширения, если они есть;
• срок действия договора аренды, возможности продления и льготные условия отмены действия договора;
• арендная плата в расчете на квадратный фут (кв.м);
• услуги, предоставляемые согласно договору аренды, и стоимость этих услуг;
• работы по отделке помещений, которые должны быть выполнены девелопером за базовую арендную плату;
• часы работы здания;
• обязанности владельца здания по обслуживанию и
предоставлению услуг;
• обязанности арендатора по обслуживанию и предоставлению услуг;
• условия увеличения арендной платы на протяжении срока аренды;
• количество мест стоянки, их местоположение и условия использования (например, будут они закреплены за определенным пользователем или нет)
• допустимое назначение сдаваемых в аренду помещений, разрешенное положениями о Зонировании и строительными правилами;
• дата, начиная с которой арендатор получает право владения, и дата, начиная с которой производится выплата арендной платы
• субаренда и возможности передачи права пользования, если они предусмотрены.

Расчет фактической арендной платы, прицеленный на странице 247. показывает разницу между номинальной п фактической арендной платой. Хотя номинальная арендная плата в этом примере составляет $24 за кв.фуг. фактическая арендная плата, рассчитанная с учетом улучшений для арендаторов (расходы на их проведение взял на себя владелец недвижимости), бесплатной аренды. периода С фиксированной арендной платой и индексации арендной платы на ИПЦ, составляет $20.04. что гораздо меньше поминальной величины. Арендаторы и брокеры сравнивают различные варианты аренды исходя из фактических ставок арендной платы с учетом всех скидок. сделанных для данного здания.

СВОДНЫЙ БЮДЖЕТ РАСХОДОВ ТЦ

Включает следующие бюджеты:

1. Бюджет расходов на рекламу ТЦ (приложение 2).

В составе бюджета расходов на рекламу ТЦ ведутся следующие бюджеты расходов на рекламу:

  • ? Сводный бюджет расходов на рекламу ТЦ (см. табл. 1 приложений);
  • ? Бюджет расходов на рекламу ТЦ (см. табл. 2 приложений);
  • ? Бюджет расходов на рекламу арендаторов ТЦ (см. табл. 3 приложений);
  • ? Бюджет расходов на рекламу брендов (см. табл. 4 приложений).
  • 2. Бюджет эксплуатационных расходов ТЦ (приложение 3).

Стоимость рекламы, руб.

Помещение общего пользования

  • 4.3. БЮДЖЕТ ВОЗМЕЩЕНИЯ

Алгоритм формирования бюджета следующий.

1. Первоначально формируется общая сумма коммунальных расходов (К) ТЦ на основании счетов, выписанных коммунальными организациями по итогам отчетного месяца в соответствии с договорами между названными организациями и собственником ТЦ. (В ряде случаев вместо собственника стороной договора с коммунальными организациями выступает Управляющая компания.)

Счета разделяются по коммунальным расходам, относимым на площадь и объем помещения (табл. 4.16).

Коммунальные расходы, относимые на площадь и объем помещения

На площадь помещения

Сумма счетов на оплату, руб.

На объем помещения

Сумма счетов на оплату, руб.

Электроснабжение и освещение

Примечание: ГВС — горячее водоснабжение; ХВС — холодное водоснабжение.

2. Менеджеры ТЦ ведут учет площади помещений ТЦ, в том числе оборудованных счетчиками расхода электроэнергии и воды (табл. 4.17).

Справочник помещений ТЦ «Мираж»

Площадь помещения, кв. м

Объем помещения, куб. м

Всего площадь/ объем ТЦ

Неарендован- ная площадь

в том числе площадь общего пользования

Для арендаторов помещений с установленными счетчиками электроэнергии и воды счета на оплату электроэнергии и воды выставляются по показаниям соответствующих счетчиков прямым счетом (табл. 4.18 и 4.19).

Расчет оплаты расходов арендаторов торгового центра на оплату электроэнергии по счетчикам

Показания потребления электроэнергии, кВт X ч

Тариф, руб./кВт х ч

Сумма к оплате, руб.

на начало месяца

на конец месяца

Показания потребления электроэнергии, кВт X ч

Тариф, руб./кВт х ч

Сумма к оплате, руб.

на начало месяца

на конец месяца

Всего выставлено счетов на оплату 7 617,60 электроэнергии, руб.

Читайте так же:  4 со статьей 223 гражданского кодекса

К оплате по помещениям без

счетчиков электроэнергии, руб. 5 078,40

Расчет оплаты расходов арендаторов торгового центра на оплату горячей воды по счетчикам

Показания потребления горячей воды, куб. м

Сумма к оплате, руб.

на начало месяца

на конец месяца

Всего выставлено счетов на оплату 6 904,98 ГВС, руб.

К оплате по помещениям 4 603,32

без счетчиков ГВС руб.

Расчет оплаты расходов арендаторов торгового центра на оплату холодной воды по счетчикам

Показания потребления холодной воды, куб. м

Сумма к оплате, руб.

[1]

на начало месяца

на конец месяца

Всего выставлено счетов на оплату 2 826,00 ХВС, руб.

К оплате по помещениям 1 884,00

без счетчиков ХВС, руб.

Расчет оплаты расходов арендаторов торгового центра на оплату коммунальных расходов по счетчикам

Оплата электроэнергии, тыс. руб.

Оплата холодной воды, тыс. руб.

Оплата горячей воды, тыс. руб.

Всего оплата, тыс. руб.

3. Определяем базовые ставки коммунальных платежей. Базовая ставка для коммунальных платежей, относимых на площадь помещения (ks), определяется по формуле

где S

— общая площадь ТЦ;

S , S2

— площадь помещений ТЦ, соответственно оборудованных и необорудованных счетчиками потребления электроэнергии; К — сумма счетов на оплату коммунальных услуг, относимых на площадь помещений.

Базовую ставку для коммунальных платежей, относимых на объем помещения (кл;), находят по формуле

где К — сумма счетов на оплату коммунальных услуг, относимых

на объем помещений;

V — общий объем помещений ТЦ.

Расчет ставки коммунальных платежей, относимых на площадь помещения

К оплате по помещениям без счетчиков, всего

Всего коммунальных расходов

Площадь помещений без счетчиков

Ставка ks, руб./кв. м

Расчет оплаты расходов арендаторов торгового центра на возмещение коммунальных услуг по помещениям, необорудованных счетчиками электроэнергии и воды

Расчет ставки коммунальных платежей, относимых на объем помещения

К оплате по выставленным счетам, всего

Ставка Ат, руб./куб. м

4. Рассчитываем размер коммунальных платежей для каждого арендатора ТЦ по помещениям, не оборудованным счетчиками потребления электроэнергии/воды:

Расчет оплаты расходов арендаторов и собственника торгового центра на возмещение коммунальных услуг, относимых на объем помещений

Объем помещения, куб. м

Видео (кликните для воспроизведения).

Объем помещения, куб. м

Ставка коммунальных платежей, руб./куб. м 0,05

5. Определяем размер коммунальных платежей, приходящихся на собственника ТЦ.

По расходам, относимым на площадь помещений:

По расходам, относимым на объем помещений:

Бюджет возмещения коммунальных платежей арендаторами торгового центра

Возмещение за счет арендаторов

Возмещение за счет собственника

По коммунальным расходам, относимым на площадь (Kcs)

По коммунальным расходам, относимым на объем ш)

Недобор коммунальных платежей:

на площадь помещений

на объем помещений

Дополнительный сбор коммунальных площадей

Коммунальные платежи ТЦ по выставленным счетам, руб. 17 955,83

4.4. БЮДЖЕТ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Включает три уровня бюджетов:

  • 1. Уровень ТЦ (филиал или группа менеджеров головной компании).
  • 2. Уровень головного офиса.
  • 3. Уровень компании (интегрированные данные уровня ТЦ и головного офиса).

Сводные бюджеты компании на уровне ТЦ включают (приложение 4):

  • ? Бюджет доходов и расходов компании по управлению ТЦ (см. табл. 6 приложения);
  • ? Бюджет движения денежных средств компании по управлению ТЦ (см. табл. 7 приложения).
  • 4.4.1. Бюджет прямых расходов по управлению ТЦ

Включает следующие бюджеты (приложение 5):

  • 1. Административно-хозяйственные расходы.
  • 2. Оплата труда.
  • 3. Амортизация.
  • 4. Представительские расходы.
  • 5. Командировочные расходы.
  • 6. Транспортные расходы.
  • 7. Охрана.
  • 8. Связь.
  • 9. Страхование.
  • 10. Реклама.
  • 11. Прочие расходы.
  • 4.4.2. Бюджет управленческих расходов головного офиса управляющей компании

Включает следующие бюджеты (приложение 6):

  • 1. Административно-хозяйственные расходы.
  • 2. Заработная плата административно-управленческого персонала.
  • 3. Амортизация.
  • 4. Представительские расходы.
  • 5. Командировочные расходы.
  • 6. Транспортные расходы.
  • 7. Охрана.
  • 8. Связь.
  • 9. Страхование.
  • 10. Реклама.
  • 11. Прочие расходы.
  • 4.5. ИНТЕГРИРОВАННЫЙ БЮДЖЕТ РАСХОДОВ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Включает следующие бюджеты (приложение 7):

  • 1. Административно-хозяйственные расходы.
  • 2. Заработная плата административно-управленческого персонала.
  • 3. Амортизация.
  • 4. Представительские расходы.
  • 5. Командировочные расходы.
  • 6. Транспортные расходы.
  • 7. Охрана.
  • 8. Связь.
  • 9. Страхование.
  • 10. Реклама.
  • 11. Прочие расходы.
  • 4.6. ВЗАИМОСВЯЗЬ БЮДЖЕТОВ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
  • 1. Построение бюджета продаж компании на основе прогноза объемов реализации услуг по каждому торговому центру.
  • 2. Далее проводится расчет бюджета прямых затрат филиала по управлению торговыми центрами, находящимися в зоне его ответственности, в том числе бюджет затрат на оплату труда работников, бюджет общепроизводственных издержек и бюджет управленческих расходов.
  • 3. Определение затрат, направленных на закупку нового и модернизацию эксплуатируемого оборудования, реконструкцию зданий, сооружений, перепланировку помещений для оказания услуг по управлению торговым центром. В результате этой работы выстраивается инвестиционный бюджет (или бюджет капитальных затрат).
  • 4. Составляется бюджет налогов и обязательных платежей из прибыли, которые компании предстоит выплатить.

Упрощенная схема расчета ставки вознаграждения Управляющей компании будет выглядеть следующим образом.

  • 1. Определение общей величины (всех предполагаемых) расходов компании суммированием операционного и инвестиционного бюджетов.
  • 2. Выделение из этой величины себестоимости в соответствии с налоговым законодательством. Разница будет формировать прибыль.
  • 3. Определение величины налогов и обязательных платежей, которые нужно будет заплатить из этой прибыли (бюджет налогов и обязательных платежей из прибыли).
  • 4. Определение реальной величины финансовых потребностей компании путем суммирования общей величины расходов компании и величины налогов и платежей из прибыли.
  • 5. Определение величины ставки вознаграждения путем деления реальной величины финансовых потребностей компании на количество реализуемых услуг.
  • 6. Построение основных бюджетов (бюджета доходов и расходов, бюджета движения денежных средств, управленческого баланса).

Взаимосвязь бюджетов компании приведена на рис. 4.1. Начинается она с оценки объема услуг по управлению объектом недвижимости и прогнозом прибыли и убытков.

[2]

На основании этих данных составляется бюджет продаж с разбивкой на доходы филиала (по основной деятельности в разрезе бизнесов компании и на доходы головного офиса (прочие услуги).

Бюджет продаж вместе с бюджетом дебиторской и кредиторской задолженности формирует бюджет поступлений. Добавлением к нему кредитного плана, бюджета инвестиций и бюджета налогов определяют бюджет движения денежных средств с последующей разбивкой на операционную, финансовую и инвестиционную деятельность.

Читайте так же:  Консорциум как юридическое лицо

На основании бюджета продаж составляются бюджеты расходов филиала и головного офиса по соответствующим статьям затрат, а также бюджет административных расходов компании в целом.

На основании бюджета административных расходов компании и бюджетов доходов филиала и головного офиса (потребность в персонале, административно-хозяйственных расходах) рассчитываются затраты на

Рис. 4.1. Взаимосвязь бюджетов компании содержание обслуживающих подразделений и др., составляется бюджет доходов и расходов компании с последующей разбивкой на операционную, финансовую и инвестиционную деятельность.

Бизнес-план офисного центра

Отзыв на бизнес-план
ТРЦ

Бизнес-план помог получить кредит (750 млн. рублей) на 7 лет. Мастерски выполненный бизнес-план: детальное маркетинговое исследование, разумное планирование доходной и расходной части бюджетов, расчет окупаемости, все четко и ясно.

Отзыв на бизнес-план
реконструкции помещений под офисный центр

Проект прошел скрупулезную экспертизу у инвесторов, в результате получили инвестиции на 400 млн. рублей. Качественная работа, подробные расчеты и стильный дизайн документа.

владелец офисной недвижимости, г. Екатеринбург

Отзыв на бизнес-план
логистического центра

Проект прошел согласование в ВТБ, и мы получили кредит на 350 млн. рублей на строительство логистического центра. Помог в этом максимально продуманный бизнес-план, выполненный по всем требованиям банка.

финансовый директор ООО «ЛогистикАвангард»

Содержание бизнес-плана офисного центра:

  1. Резюме проекта.
  2. Маркетинговое исследование рынка.
  3. Инвестиционный план.
  4. График проведения работ.
  5. Организационный план.
  6. План привлечения покупателей и арендаторов помещений, расчет прогнозной выручки.
  7. План постоянных и переменных расходов.
  8. Расчет финансового результата, оценка эффективности проекта.

Зачем вам нужен бизнес-план офисного центра?

  1. Бизнес-план позволяет наилучшим образом структурировать работу для достижения цели проекта.
  2. Бизнес-план формирует у представителей инвесторов представление о вашем проекте, на основании которого они принимают решение о займе или кредите.
  3. Бизнес-план помогает вам контролировать работу персонала, подрядчиков и согласовывать их между собой.

Пример бизнес-плана офисного центра

Выберите
подходящий вариант

Расширенный
с финансовыми расчетами
с финансовой моделью Excel

Расширенный
с внесением корректировок

Стандартный вариант бизнес-плана

Расширенный бизнес-план офисного центра с полным анализом бизнеса и финансовым планом на 5 лет

Расширенный бизнес-план офисного центра с полным анализом бизнеса и финансовым планом на 5 лет

Детализированная финансовая модель офисного центра

Видео (кликните для воспроизведения).

Детализированная финансовая модель офисного центра

  • Анализ прибыли и рентабельности в разрезе отдельных бизнес-направлений и продуктов
  • Анализ рисков и запаса прочности бизнеса по объему продаж, себестоимости и кредитной нагрузке
  • Прогноз продаж поквартально на 5 лет
  • Прогноз расходов поквартально на 5 лет
  • Расчет условий получения и возврата кредита
  • Расчет точки безубыточности
  • Отчет о Движении Денежных средств поквартально на 5 лет
  • Анализ финансовых и инвестиционных показателей
  • Анализ прибыли и рентабельности в разрезе отдельных бизнес-направлений и продуктов
  • Анализ рисков и запаса прочности бизнеса по объему продаж, себестоимости и кредитной нагрузке
  • Прогноз продаж поквартально на 5 лет
  • Прогноз расходов поквартально на 5 лет
  • Расчет условий получения и возврата кредита
  • Расчет точки безубыточности
  • Отчет о Движении Денежных средств поквартально на 5 лет
  • Анализ финансовых и инвестиционных показателей

Корректировка бизнес-плана под ваши цифры силами наших аналитиков в течение 5-и рабочих дней

Объем бизнес-плана: 30 стр. Объем бизнес-плана: 80 стр. Объем бизнес-плана: 80 стр.

Расширенный бизнес-план включает в себя финансовую модель офисного центра в формате Excel.

Бизнес-план разработан с учетом практики оценки проектов в российских банках, а также с учетом требований инвесторов и фондов поддержки предпринимательства в РФ. Он позволит обосновать управленческие решения об инвестировании в создание и развитие офисного центра, спрогнозировать его финансовые результаты и оценить риски.

Полное описание бизнес-плана можно скачать по ссылке:

Что бы ознакомиться с содержанием скачайте файл:

Таблицы и графики

Что бы ознакомиться с перечнем таблиц, графиков и диаграмм посмотрите файл:

Оплата и доставка

Оплатить можно следующими способами:

  • Банковские карты (Россия)
  • Электронные деньги
  • Терминалы и салоны связи
  • Денежные переводы
  • Банковские карты (Международные)

Отправка бизнес-плана и финансовой модели:

Отправка осуществляется в течение 24 часов после оплаты на ваш адрес электронной почты.

Организация бизнеса

Строительство офисного центра – масштабный проект, требующий крупных инвестиций и большой организационной работы. Востребованность офисного центра будет определятся тем, насколько грамотно вы подберете место для его строительства, какие именно помещения будете предлагать в аренду, какие дополнительные услуги предоставлять. Чтобы подойти к вопросу профессионально, обязательно воспользуйтесь рекомендациями бизнес-плана офисного центра.

Этапы для запуска проекта:

  1. Мониторинг рынка, формирование собственной идеи по формату офисного центра.
  2. Привлечение инвестиций для реализации проекта.
  3. Заказ строительного проекта, дизайн-проекта.
  4. Согласование документов.
  5. Проведение строительных работ.
  6. Проведение коммуникаций (электричество, вентиляция, вода, отопление, интернет и т.д.).
  7. Проведение отделочных работ, покупка и расстановка мебели.
  8. Проведение массовой рекламной кампании с целью привлечения клиентов на объект.
  9. Начало работы.

Очевидно, что для офисного центра главное – наличие арендодателей. Для их привлечения следует детально продумать рекламную кампанию и стартовать ее еще в начале строительства здания. Инструментами стимулирования клиентов могут быть билборды по городу и в месте строительства центра, новостные и рекламные блоки на телевидении, массовая рекламная кампания в сфере интернет-пространства и т.д. Обо всех приемах привлечения клиентов в офисный центр можно ознакомиться в бизнес-плане.

Анализ рынка и описание проекта офисного центра

Инвестиционная активность в сфере строительства в последние несколько лет заметно снизилась, в том числе и по направлению офисных помещений. Это объясняется внешнеполитической обстановкой в стране, внутренними кризисными явлениями и т.д. Ситуация постепенно стабилизируется, и есть все основания полагать, что в дальнейшем рынок восстановится до докризисных значений.

Производимые товары/услуги

Аренда, продажа помещений для офисов, продажа сопутствующих услуг. Дополнительно на первых этажах офисного центра можно организовать торговые помещения, фитнес-центр, ресторан.

Читайте так же:  Бракоразводный процесс при наличии ребенка

Потенциальные клиенты

Расчеты по строительству офисного центра представлены ниже в бизнес-плане. Проектная мощность объекта – около 10000 кв. метров полезной площади.

Финансовая часть бизнес-плана офисного центра

Инвестиции:

Регистрация организации, оформление документов

Московские офисы класса А лидируют по стоимости эксплуатационных расходов

По результатам прошлого года столица России занимает шестую позицию в мировом рейтинге по размерам ставки аренды офисов класса А.

Аналитики отмечают, что общий объем высококачественных офисных помещений в Москве превысил 13,2 млн кв. м. Также было отмечено снижение средних ставок аренды бизнес-центров класса А и составляет $670 за 1 кв. м. в год. Принято считать, что снижение арендных ставок происходит из-за ввода большого количества предложений офисов класса А за пределами центра столицы, где величина ставок немного меньше, при этом аренда офисов в центре Москвы дешевле не стала. Здесь ставки остаются по-прежнему высокими.

По результатам года средневзвешенная величина платы за аренду в бизнес-центрах «Москва-Сити» упала с $800 до $750 за квадратный метр в год. Большинство консультантов считают, что ставки будут падать и дальше, так как предложение офисов класса А значительно превышает спрос на них.

Эксплуатационные расходы (OPEX)

Следует отметить, что ставкой аренды затраты арендатора не ограничены. Кроме нее в аренду качественного офиса прибавляются еще эксплуатационные расходы (OPEX), которые берет управляющая компания бизнес-центра за поддержание в порядке и эксплуатацию офисного объекта. В перечень работ по эксплуатации управляющих компаний как правило входят: ресепшн, капитальный ремонт здания, ремонт инженерных систем и лифтов, охрана, уборка общих зон, мойка стекол и т.д.

[3]

По степени расходов на эксплуатацию Москва занимает первое место среди стран Европы наравне со столицами Великобритании и Турции, где средние ставки эксплуатационных расходов для офисов класса А составляют $140 за 1 кв. м в год. В бизнес-центрах «Москва-Сити» ставки OPEX не превышают данного значения, но, что интересно, в некоторых офисных зданиях в центре столицы эксплуатационные расходы могут доходить до $180-200 за 1 кв. м., что составляет 15-20% платы за аренду! Минимальный размер эксплуатационных затрат элитных офисов столицы зафиксирован на отметке $40 за 1 кв. м. в год в одном из бизнес-центров у МКАД.

Практика показывает — наиболее качественные офисные объекты класса А и В+ предлагают более прозрачную смету арендной платы с отчетливым разделом функционала затрат нанимателя объекта на ставку аренды, издержки на эксплуатацию и налоги. В отличие от помещений класса В-, где ставка аренды нередко устанавливается с расчетом и эксплуатационных затрат и НДС, без деления на части.

По оценкам экспертов, наиболее значительные ставки эксплуатационных издержек свойственны для бизнес-центров, размещенных на территории прайм — центрального бизнес района (географически можно отметить как площадь вокруг Кремля, на протяжении Тверской улицы до района Белорусского вокзала, от Арбата до Парка Победы), наиболее малые — для помещений за границами МКАД.

В исследовании сказано, в период последних пяти лет размер операционных расходов значительно не изменялся, пребывая в районе $120-130 за кв. м. Кризис и сложная обстановка стала причиной объективного ограничения скорого увеличения этого показателя, отмечавшегося в 2004-2008гг. В секторе офисов класса В средняя цена выросла с $70 в 2004г. до $95 в 2014г.

Подобные обстоятельства, как колебание курса национальной валюты и неизменная политика урезания затрат на офисные помещения со стороны арендаторов, могут существенно сказаться на размере эксплуатационных расходов. По меньшей мере это переход на принятие эксплуатационных издержек в отечественной валюте, а не в условных единицах. Если Центробанк реализует свои планы по упразднению валютного коридора и введет порядок инфляционного таргетирования, по-другому говоря, выпустить на свободу рубль в вольное мало предсказуемое путешествие, рынок офисных помещений ждет пересмотр заключенных соглашений. Под напором арендного спроса новые договоры станут заключать в отечественной валюте.

Конкуренция среди качественных бизнес-центров растет. Степень вакантности будет плавно повышаться, притом число незанятых площадей станет возрастать от центра к периферии. Утверждение нормативного акта о распределении налогового бремени с помощью применения кадастровой цены офисных объектов в качестве налоговой базы, может привести к мягкому понижению ставок аренды и стоимости продаж. Чем далее находится офис от центральных районов, тем более значительным будет темп понижения.

Стоимость аренды офиса

Стоимость аренды — это денежная сумма, которую арендатор платит собственнику помещений за занимаемые площади. Стоимость аренды офиса в Москве в первую очередь зависит от класса помещения. Но даже в рамках одного класса помещений ставки для офисов существенно отличаются и составляют широкий диапазон.

Цена офиса зависит от местоположения здания или объекта, от расположения офиса внутри объекта, от качества помещений. Кроме того, цена 1 кв. метра офиса может значительно уменьшиться при крупной сделке, либо если собственник заинтересован в срочной сдаче помещения в аренду.

Ставки арендной платы в Москве

Мы систематически проводим мониторинг рыночных цен на аренду офисов и помещений, для того что бы все наши предложения соответствовали среднерыночным ставкам аренды и были оптимальными по соотношению «ставка аренды / качество помещения».

Что бы проанализировать ставки аренды, мы пользуемся следующими источниками: объявления с предложениями по аренде помещений на специализированных интернет-ресурсах и в СМИ, статистические отчеты по средним ставкам аренды.

Кроме того, мы регулярно консультируемся по вопросу актуальной стоимости аренды офисов с нашими партнерами — ведущими консалтинговыми компаниями на рынке недвижимости, такими как Jones L.Lasalle, Knigt Frank.

Если Вы хотите узнать среднерыночные ставки аренды, т.е. текущие цены на офисные помещения, можете посмотреть последние аналитические обзоры экспертов рынка недвижимости.

Арендная плата — как рассчитать?

Арендная плата, оплачиваемая арендатором, рассчитывается следующим образом: ставка арендной платы умножается на арендуемую площадь. При этом в арендуемую площадь входит полезная площадь помещений, которые занимает арендатор, и доля помещений общего пользования в здании.

На рынке недвижимости офисных зданий существует 3 основных вида арендной платы: аренда на условии «все включено», чистая арендная плата и арендная плата с пределом расходов.

У каждого из них есть свои преимущества и недостатки, как для арендатора, так и для владельца.

Арендная плата «все включено»

Чистая арендная плата

В случае, если стоимость аренды определяется как «чистая арендная плата», арендатор обычно платит базовую арендную плату и свою долю некоторых эксплуатационных расходов (расходов по содержанию здания).

В зависимости от договоренностей, при таком типе оплаты в стоимость аренды помещения могут входить коммунальные расходы, земельные платежи, расходы на текущий ремонт и содержание помещений, а так же любые оговоренные расходы, в отдельных случаях и расходы по капитальному ремонту здания.

Арендная плата с переделом расходов

В этом случае собственник недвижимости и арендатор делят эксплуатационные расходы между собой. Как правило, когда принимается такая стоимость аренды офиса, арендодатель оплачивает определенную фиксированную сумму расходов, а все фактические расходы, которые превышает оговоренную сумму, оплачивает арендатор.

При такой стоимости аренды офисов так же возможны варианты: например, арендатор оплачивает только превышение расходов по коммунальным платежам.

(495) 790-78-88

(495) 790-78-77

Ставки аренды офисов:

Узнать средние ставки на офисы в Москве на портале >> Арендатор.ру

Операционные расходы офисный центр доля арендаторов

Данное исследование предполагает проведение анализа операционных расходов компании-заказчика. В большей степени оно актуально для владельцев зданий и комплексов имущества.

Многие компании, в виду сложившейся кризисной ситуации на рынке недвижимости предпринимают ряд мер, направленных на сохранение собственного бизнеса, в том числе и с целью сбережения капитала. Одним из таких инструментов становится оптимизация расходов компании. Услуга, оказываемая компанией «МИЭЛЬ-Коммерческая Недвижимость», — оценка объектов недвижимого имущества — в данном контексте приобретает максимальную актуальность. Помимо традиционного отчета об оценке объекта также предлагаются консультационные услуги. «Стоит отметить, что за последнее время доля запросов, направленных на оценку и оптимизацию расходов, со стороны клиентов Компании (покупателей и инвесторов доходоприносящей недвижимости) значительно увеличилась», — делится Елена Погостнова, руководитель отдела оценки компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». — В связи с этим с октября 2008 г. было принято решение о запуске нового продукта — услуги «Исследование операционных затрат по объекту коммерческой недвижимости».

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода. Соответственно, расходы, связанные с деятельностью на объекте недвижимости, условно делятся на постоянные и переменные. К постоянным расходам относятся траты, независящие от результатов деятельности компании: плата за пользование земельным участком (налог или арендные платежи), налог на имущество, расходы на страхование и замещение и др. К переменным же расходам относятся коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, обеспечение безопасности, расходы на управление, рекламу и т.д. — все то, что непосредственно зависит от степени эксплуатации объекта и уровня предоставляемых услуг.

«Исследование операционных затрат по объекту коммерческой недвижимости» дает Заказчику представление о структуре операционных расходов по конкретному проекту, также дает возможность сопоставления со среднерыночными данными по соответствующему сегменту рынка недвижимости.

Такое исследование компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» предлагает своим клиентам как отдельную услугу. Кроме того, анализ операционных расходов является составной частью другой, не менее актуальной на сегодняшний день услуги — «Анализ эффективности арендной политики объекта недвижимости». Объем и глубина исследования могут быть согласованы с Заказчиком, от чего в свою очередь будут зависеть сроки исполнения, а также стоимость пакета услуг.

Так, например, отделом оценки компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» было проведено «Исследование операционных затрат по комплексу имущества в составе 3-х нежилых отдельно стоящих зданий офисного назначения общей площадью 50 тыс. кв. м», в рамках которого Заказчиком была поставлена цель не только провести общий анализ, но и определить структуры переменных операционных расходов офисного здания с учетом классности объекта на дату проведения исследования.

В ходе исследования структуры и величины статей расходов по объектам офисной недвижимости различного класса, специалисты отдела оценки пришли к следующим выводам:

  • Величина операционных расходов может существенно различаться в зависимости от особенностей самого объекта, специфики обеспечения его коммунальными ресурсами и эксплуатации
  • Величина операционных расходов в течение года подвержена колебаниям, в зимний период происходит ее увеличение, а в летний — снижение
  • Величина операционных расходов в бизнес-центрах класса А обычно выше, чем в зданиях класса В, это связано с большим количеством услуг, потребляемых арендатором, а так же с большей площадью общего пользования

«Наша новая услуга «Исследование операционных затрат по объекту коммерческой недвижимости» позволяет Заказчику сделать вывод об эффективности использования объекта недвижимости и принять решение об оптимизации затрат, что, безусловно, наиболее актуально в условиях кризиса», — заключает Елена Погостнова, руководитель отдела оценки компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».

Вложения Сроки Сумма, тыс. рублей
Читайте так же:  Выплата конмпенсаций донорам

Источники


  1. Домашняя юридическая энциклопедия. Женщинам. — М.: Олимп, 2015. — 576 c.

  2. Чернявский, А. Г. Теория государства и права в схемах. Учебное пособие / А.Г. Чернявский. — М.: КноРус, 2016. — 112 c.

  3. Бастрыкин, А.И. Актуальные проблемы теории государства и права. Учебное пособие / А.И. Бастрыкин. — М.: Юнити-Дана, 2014. — 237 c.
  4. Пивовар, А.Г. Большой англо-русский юридический словарь: моногр. / А.Г. Пивовар. — М.: Экзамен, 2016. — 864 c.
  5. Неустойка. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 746 c.
Операционные расходы офисный центр доля арендаторов
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here