Устранение выявленных недостатков при строительстве

Советы опытных юристов по теме: "Устранение выявленных недостатков при строительстве". Если нужна дополнительная консультация - обратитесь к дежурному специалисту.

Устранение выявленных недостатков при строительстве

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Многоквартирный дом (далее — МКД) построен застройщиком с привлечением средств порядка 300 дольщиков в соответствии с договорами долевого участия в строительстве в 2015 году, гарантийный срок установлен 5 лет. Домом управляет управляющая организация, совет дома не избран, в подвале дома в несущих стенах выявлены трещины, право собственника помещения в данном доме обратиться в суд с иском об устранении недостатков общего имущества, допущенных застройщиком при строительстве дома, не определено.
1. Кто может (вправе) выступать истцом в суде в интересах собственников жилых помещений в МКД, к застройщику с иском об обязании застройщика в период 5-летнего гарантийного срока устранить строительные недостатки?
На основании каких документов может выступать лицо в суде с таким иском (возможно посредством общего собрания и определения на нем уполномоченного лица)?
2. Выходя с таким иском, нужно ли соблюдать претензионный порядок к застройщику, или можно сразу обращаться в суд?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий

Ответ прошел контроль качества

10 августа 2018 г.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Сроки устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры

Сдача в эксплуатацию долгожданной квартиры — событие, ожидаемое на протяжении не одного месяца. Но с постройкой жилья может быть не все так просто: часто новоселы жалуются на неровные стены, плохую проводку, недостаточно мощную вентиляцию или неисправную канализацию. Строительные дефекты — серьезная проблема, которая откладывает переезд новых собственников и спокойное проживание в квартире. Перед покупателями новостроек встает вопрос: какие после приемки квартиры сроки устранения недостатков установлены законом?

Сроки, установленные законом, и порядок их расчета

Федеральный закон № 214 четко не ограничил период, в течение которого застройщик должен устранить дефекты. По общему определению, сроки эти «разумные», что, по сути, освобождает от обязательств компанию, занимающуюся строительством. Отсутствие точного временного лимита связано с разнообразием поломок, поэтому у владельца жилья есть право квалифицированного выявления дефектов при дальнейшей подготовке претензии или судебного иска.

Многие новоселы заранее заботятся о своевременном и качественном получении услуги. Для этого все ограничения по срокам указываются в договоре купли-продажи. Сюда же можно прописать штрафные санкции. Если договорных обязательств в этом вопросе нет, а застройщик отказывается признавать свою вину, пострадавшая сторона обращается в судебную инстанцию. В иске можно сослаться на ФЗ «О защите прав потребителей», устанавливающий максимальные временные ограничения в размере 45 дней.

Важный момент. Проблема обязательств по срокам обсуждается в процессе подготовки договора между сторонами. Срок, выделяемый на устранение недостатков, отсчитывается со дня получения застройщиком претензии.

Помимо сроков устранения дефектов, определяется время, в течение которого будет действовать гарантия. Этот показатель является общей нормой действующих законов. В ФЗ № 214 минимальные гарантийные обязательства составляют:

[3]

  • три года — на инженерные коммуникации;
  • пять лет — на монтажные работы.

Сроки рассчитываются в автоматическом режиме с момента регистрации акта приема-передачи. Гарантия говорит о том, что при выявлении дефектов в течение установленного времени полная ответственность возлагается на компанию, которая занималась постройкой.

Неровности и отклонения от нормы могут быть обнаружены сразу — во время осмотра помещения или спустя время, но в пределах срока действия гарантии.

Рекомендации по осмотру перед приемкой жилья

Изучите договорной документ, подтверждающий участие в долевой стройке, найдите страницу, где описывается состояние передаваемого жилья. Следует проверить все позиции по спискам: строительные конструкции с покраской, покрытия, отделку, состояние плит перекрытия и т. д.

Далее проверяются сантехническое оборудование, подача газа и прочие коммуникации. Можно помечать в документе, что все находится в исправном состоянии. При наличии претензий составляется новый лист (некоторые компании используют бланки дефектной ведомости, отображающие недоделки). Для необходимости подтверждения некачественно предоставленной услуги можно сделать фотографии.

Если вы нашли неисправности, не подписывайте акт приема-передачи.

Закон дает полномочия дольщику на отказ от проставления подписи в акте, если недвижимость не соответствует договорным условиям, проектным бумагам или санитарным требованиям. Документ остается без вашей подписи, пока застройщик не устранит дефекты или не возместит расходы на их устранение.

Отказаться от подписания акта можно в таких случаях:

  • параметры, обозначенные в договоре покупки продажи, отличаются;
  • разнятся фактические показатели и данные проекта;
  • нарушены действующие строительные или санитарные нормы.

Что нужно делать в этой ситуации владельцу квартиры:

  • выявленные несовершенства фиксируются отдельным документом, в нем по списку перечисляются все неточности;
  • документ вручается строительной компании или отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о передаче адресату;
  • оформляется письменно соглашение с компанией для коррекции недостатков с обозначением конкретных сроков, не превышающих трех месяцев;
  • после выполнения застройщиком обязательств подписывается акт приема-передачи, подтверждающий факт завершения сделки.

Дефекты, обнаруженные со временем

При выявлении каких-либо поломок и несоответствий после завершения сделки нужно сразу подавать претензию с изложением всех обстоятельств. Затягивать с жалобой не рекомендуется. Ваша правота не будет доказана, если документ о приеме-передаче подписан без замечаний.

Компания-застройщик откажет в компенсации:

  • при естественном износе, сопровождающемся ухудшением качественных параметров жилья;
  • если новоселом были нарушены эксплуатационные правила;
  • отсутствует необходимый уход по регламентному обслуживанию.

Среди необоснованных доводов для компенсации можно назвать дефекты, появившиеся после дополнительного (самостоятельного) ремонта, реконструкции или перепланировки объекта.

Читайте так же:  Памятники участникам великой отечественной войны бесплатно

Учитывайте, что некоторые недобросовестные застройщики сразу после сдачи объекта закрывают предприятие, объявляя его банкротом, и открывают новое. После того, как «одноразовое» общество станет банкротом, компенсация убытков будет невозможна.

Какие требования можно предъявить застройщику

Федеральный закон № 214 дает дольщику право самостоятельного выбора требований от строительного предприятия:

  • исправление недостатков за счет застройщика;
  • уменьшение цены квартиры, указанной в договоре, на стоимость ущерба;
  • возмещение расходов для устранения недостатков, которые понес дольщик.

Как уже оговаривалось, разумные сроки — неточное понятие, поэтому окончательная дата должна быть сразу указана после обнаружения неисправности и закреплена в документах. С учетом особенностей неисправности определяются максимальные временные ограничения — в среднем, они составляют два месяца. Даже при отсутствии письменных документов временные ограничения, согласно закону, не могут превышать полутора месяцев.

Если за этот со стороны компании-застройщика никаких действий не предпринято, дольщик имеет право на судебные разбирательства. Ежедневная просрочка обходится застройщику неустойкой в размере 1% от стоимости жилья. Следует, однако, учитывать: хотя эта сумма и обозначена в федеральном законе, суд может ее уменьшить, признав завышенной.

Обязательства застройщика по устранению: как заставить

Если застройщик не собирается признать вину и подписать акт о выявленных дефектах, они фиксируются документально. Рекомендуем сразу обратиться в специальную экспертную службу, имеющую лицензию для проведения соответствующей оценки. Для совместного осмотра через уведомление эксперты пригласят доверенное лицо застройщика.

Направляем претензию

Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика. После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.

Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:

  • от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
  • от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.

Претензия может быть написана от руки или на бланке, выданном застройщиком.

Судебный иск

Если ремонтные работы строительной компанией не осуществляются, обращайтесь в судебный орган. Иск содержит те же требования, что и претензия.

Взыскание обозначается по следующим позициям:

  • нарушены сроки передачи недвижимости, устранения недоработок;
  • компенсируется моральный вред и половина от суммы иска при отказе от выполнения законных требований дольщика;
  • возвращаются расходы за услугу профессионального оценщика.

Если владелец квартиры желает устранить недочеты самостоятельно, он предоставляет всю документацию с чеками.

У дольщика есть право выбрать способ устранения дефектов с дальнейшим получением компенсации, при этом необходима оценка реальности доказательства вины застройщика. Этапы дальнейших ремонтных работ должны быть задокументированы. Также подтверждается факт отклонения исполнителя от строительных и технических норм.

Перед тем как обращаться в суд, попробуйте урегулировать спор с компанией. Крупные застройщики, заботящиеся о своей репутации, пойдут навстречу, но могут попросить больше времени на исправление своих недочетов.

Акт устранения замечаний в строительстве

Если при приеме-сдаче произведенных строительных работ участники процедуры высказывают какие-либо замечания, информация о них вносится в специальный акт. После того, как все недоделки и недостатки, послужившие поводом к замечаниям, будут устранены, снова составляется подобный документ – уже фиксирующий факт их отсутствия.

Почему необходимо проверять строительные работы и объекты

Чтобы в ходе использования построенных, отремонтированных, отреставрированных зданий, сооружений и других объектов не возникало различного рода неприятных ситуаций, на каждом этапе строительства проводятся проверки.

В проверках участвуют специалисты, которые оценивают качество работ и материалов, ищут возможные дефекты, брак и неисправности. В случае их обнаружения они же оформляют акт и отслеживают исправление найденных нарушений.

Такой строгий контроль позволяет к моменту сдачи объекта в эксплуатацию уверенно говорить о том, что он построен с соблюдением всех правил и законодательно установленных норм.

В дальнейшем на основании актов, составляемых проверяющими, при выявлении некачественных элементов строительства, также можно будет установить виновных лиц – в этом случае это будут уже те, кто осуществлял приемку объекта и что называется, «недоглядел».

Кто проводит проверку строительных работ

Для проверки строительных работ отдельным приказом (распоряжением) руководства назначается особая комиссия. В ее состав входят несколько человек (как правило, не меньше двух): это могут быть представители заказчика, генерального подрядчика и подрядчика. По мере необходимости в комиссию могут быть включены и сторонние независимые эксперты (например, по требованию одной из организаций) и сотрудники надзорных ведомств.

Среди комиссии не лишним будет выделить председателя и рядовых членов.

Задача председателя – регламентировать проведение проверочных мероприятий и осуществлять контроль за процессом. Соответственно, на нем же лежит максимальная доля ответственности.

Все лица, участвующие в проверочных действиях, должны обладать специальными знаниями, нужными для того, чтобы оценить качество проведенных работ. В случае выявления каких-либо нарушений, все замечания фиксируются в отдельном акте и впоследствии устраняются. Для того, чтобы убедится в том, что все недоделки исправлены, комиссия по тому же алгоритму собирается снова и тщательно все проверяет. Если все в порядке, формируется акт об устранении замечаний в строительстве.

Следует отметить, что данный акт не является самостоятельным документом, а служит приложением к какому-либо договору: услуг, строительства, подряда и т.п.

Особенности формирования акта и общая информация

Если перед вами стоит задача по составлению акта об устранении замечаний, а вы не очень хорошо представляете себе, как именно его написать, воспользуйтесь расположенными ниже советами и посмотрите пример – на его основе у вас наверняка легко получиться составить собственный бланк.

Прежде, чем дать подробные сведения об этом конкретном акте, приведем некоторые общие данные.

  • Вследствие отмены в 2013 году унифицированных форм документов, любые акты на сегодняшний день можно писать в произвольной форме. Однако, если внутри предприятия имеется собственный шаблон документа, утвержденный в его учтенной политике, то акт надо делать по его типу.
  • Бланк следует формировать всегда как минимум в двух идентичных экземплярах – по одному для каждой из сторон. При надобности документ следует размножить, заверив копии надлежащим образом.
  • Акт допускается создавать на простом обычном листе бумаги или на фирменном бланке компании. Писать его можно вручную или на компьютере, но с обязательным дальнейшим распечатыванием, которое необходимо для того, чтобы участники приемки строительных работ могли поставить под документом свои автографы. Если у организаций, представители которых формируют бланк, закреплено в учетной политике применение штемпельных изделий для визирования документации, акт следует проштамповать.
  • Сведения об акте обязательно должны быть внесены в специальный журнал учета каждой из компаний – такие обычно находятся либо у начальников строительных участков (или объектов), либо у секретарей или иных ответственных сотрудников.

К составлению акта следует относиться максимально внимательно, стараясь избегать любых неточностей, ошибок и исправлений. Тем более не надо вносить в акт непроверенную или заведомо ложную информацию – в дальнейшем это может сыграть плохую роль вплоть до разбирательств в судебной инстанции, наложения штрафных санкций и возбуждения уголовных производств.

Читайте так же:  Выплаты по многодетности в туле

Устранение выявленных недостатков при строительстве

Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» № 2(100)2016

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна © «Председатель ТСЖ»

Недостатки в результатах строительных работ – дело вполне обычное. Но кто в ответе за обнаруженные недостатки? Вправе ли УО или ТСЖ предъявлять строителям претензии от имени жителей дома? Вправе ли собственник квартиры предъявлять строителям претензии в отношении общего имущества? Ответы на эти и другие вопросы – в нашей статье.

Каждый построенный дом проходит процедуру ввода в эксплуатацию, в соответствии с которой специальная комиссия проверяет его на соответствие требованиям действующего законодательства, и в результате проверки наиболее крупные недостатки устраняются. Однако данная процедура не позволяет выявить все недостатки новостройки — для этого необходима эксплуатация МКД не один год.

При строительстве дома договорные отношения между всеми участвующими сторонами обычно складываются следующим образом: дольщики заключают договоры с организацией-застройщиком об участии в долевом строительстве МКД, а застройщик нанимает строительные фирмы и заключает с ними договоры подряда. Причем, в качестве подрядчика может выступать как одна, так и несколько организаций. Их количество ограничено лишь необходимостью и здравым смыслом застройщика.

Понятно, что участвовавшие в строительстве стороны – застройщик, генеральный подрядчик, субподрядчики – при предъявлении им претензий о недостатках в отношении общего имущества дома пытаются переложить ответственность друг на друга.

Так кто же – подрядчик или застройщик – должен нести ответственность за обнаруженные недостатки? Вправе ли управляющая организация или товарищество собственников жилья предъявлять строителям претензии от имени совладельцев дома? Вправе ли сам собственник квартиры (помещения) предъявлять строителям претензии в отношении общего имущества от себя лично?

Гарантийный срок и порядок его исчисления

В соответствии со ст. 756 ГК РФ при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1-5 ст. 724 ГК РФ. При этом предельный срок обнаружения недостатков составляет 5 лет.

Порядок исчисления гарантийного срока разный:

— для управляющей организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК – с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

— для потребителя исчисление гарантийного срока с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ущемляет права потребителя, поскольку в данном случае сокращается гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет возможность реализовать свое право на выявление дефектов и предъявление претензий к изготовителю (застройщику), так как на момент получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию квартира была еще не передана дольщику по акту приема-передачи.

Аналогичные выводы изложены в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.11 по делу № А56-18335/2011.

Определяемся с ответчиком

В случае, когда в течение гарантийного срока в новостройке обнаружены строительные недостатки по вине подрядчика, выполнявшего работы по договору подряда с застройщиком, то попытки УО или ТСЖ, ЖК, ЖСК выдвинуть требования к подрядчику о проведении ремонта (в том числе, в судебном порядке) не увенчаются успехом. Подрядчик отвечает только перед застройщиком.

Аналогичные выводы изложены в П остановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 07.09.10 по делу № А03-6458/2009. Соответственно, претензии должны адресоваться именно застройщику.

Определяемся с истцом

Товариществу собственников жилья для обращения в суд с иском к застройщику об устранении недостатков в МКД не требуется подтверждения «надлежащего оформления полномочий» решением общего собрания собственников МКД его права на обращение в судебные органы для защиты интересов собственников.

В соответствии с п. 8 ст. 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

Таким образом, ТСЖ является законным представителем собственников жилых помещений, поскольку действующим законодательством не предусмотрена реализация прав на общее имущество, находящееся в собственности участников ТСЖ, исключительно самими членами ТСЖ.

Следовательно, ТСЖ не обязано подтверждать свои полномочия на обращение в судебные органы для защиты интересов собственников. Аналогичные выводы изложены в Решении Арбитражного суда Свердловской области от 6.06.2015 по делу № А60-49834/2014.

Управляющая организация может быть представителем собственников помещений в МКД только при условии надлежащего оформления ее полномочий – решением общего собрания собственников МКД – на обращение в судебные органы для защиты интересов собственников.

Наличие статуса управляющей организации само по себе обеспечивает ей право на обращение в интересах собственников с подобным иском к застройщику.

Необходимые полномочия УО должны быть специально оформлены протоколом общего собрания собственников помещений в МКД. Совладельцы дома должны наделить УО правом представлять их интересы, в том числе, в их отношениях с третьими лицами, а также решать в судебном порядке вопросы, возникающие в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком обязанностей, предусмотренных договорами долевого участия в строительстве МКД.

Следовательно, управляющая организация обязана подтверждать свои полномочия на обращение в судебные органы для защиты интересов собственников в отношении общего имущества. Аналогичные выводы изложены в Постановлении АС Северо-Западного округа от 09.02.15 по делу № А56-6036/2014.

С иском к застройщику может обратиться любой собственник помещения в многоквартирном доме или лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Следовательно, любой участник долевого строительства вправе предъявлять исковые требования о безвозмездном устранении строительных недостатков общего имущества.

Аналогичные выводы изложены в Апелляционном Определении Свердловского областного суда от 19.08.14 по делу N 33-10171/2014, Апелляционном Определении Московского городского суда от 20.03.13 по делу № 11-0006/13.

Формируем доказательства

В разумный срок после обнаружения неисправностей строительства истец (дольщики-собственники жилья или их представитель в лице ТСЖ или УО) должен сообщить застройщику о выявленных недостатках. В дальнейшем стороны, как правило, совместно производят осмотр и фиксируют в акте все неисправности.

Данный акт должен быть составлен и подписан именно истцом и застройщиком. В противном случае – если он подписан истцом и привлеченным для устранения недоделок подрядчиком, выполнившим предъявляемые к оплате работы, – акт не будет иметь юридической силы.

Не является доказательством и дефектная ведомость, оформленная подрядчиком в одностороннем порядке (Постановление ФАС Поволжского округа от 16.07.09 по делу № А12-17176/2008).

После оформления указанного акта застройщик должен решить, будет ли он устранять обнаруженные неисправности или нет. В первом случае составляется график соответствующих работ, а во втором – истцу ничего иного не остается, как подать заявление в суд с требованием обязать застройщика выполнить ремонтные работы или о взыскании с с него средств, потраченных на ремонт, произведенный силами подрядчика.

Читайте так же:  Льготы для предпенсионеров в тверской области

В судебном заседании истец должен доказать наличие неисправностей, возникших по вине застройщика. В качестве таких доказательств могут выступать описанный выше акт осмотра, результаты проверок, проводимых различными контролирующими органами (например, пожарного, строительного, жилищного надзора), а также заключения экспертов и оценщиков.

Видео (кликните для воспроизведения).

Предмет иска

Присуждение к исполнению обязанности является одной из самых распространенных в судебной практике гражданско-правовых мер защиты. Целью мер защиты является восстановление правового положения (права) лица в объеме, существующем до нарушения. Указанная цель достигается, например, при реализации присуждения к исполнению обязанности в натуре по ст. 12 ГК РФ.

[2]

С помощью данной меры защиты восстанавливаются имущественные права субъектов гражданского права.

Указанный в ст. 12 ГК РФ способ защиты гражданских прав «присуждение к исполнению обязанности в натуре» включает в себя в данной ситуации требования неденежного характера выполнить работы по устранению строительных недостатков общего имущества МКД.

С помощью рассматриваемой меры защищаются субъективные права вследствие неисполнения нарушителем субъективной обязанности по качественному выполнению работ. Основанием данной меры является противоправное поведение в виде неисполнения лежащей на субъекте обязанности, чем нарушаются субъективные права лица и нормы права.

Иск о присуждении к исполнению обязательства в натуре есть одно из гражданско-правовых средств, обеспечивающих реальное исполнение обязательств.

Данный способ защиты в качестве результата предполагает получение судебного решения, понуждающего застройщика устранить недоставки, выявленные в процессе эксплуатации МКД в период гарантийного срока, и тем самым исполнить свою гражданско-правовую обязанность.

Таким образом, мы рассмотрели наиболее важные аспекты судебного пути устранения недостатков строительных работ во вновь построенном доме. Как видно из практики, при надлежащей подготовке к подаче иска и грамотном ведении дела результат не заставит себя ждать. Правда, оборот «не заставит себя ждать» имеет скорее переносный, чем прямой смысл, поскольку дела данной категории длятся по нескольку лет, учитывая всевозможные экспертизы и обжалования.

Поэтому будущим домовладельцам необходимо более строго подходить к вопросу ввода в эксплуатацию вновь построенных домов, предъявлять к их качеству повышенные требования, чтобы проблему недоделок решали именно застройщики на этапе сдачи-приемки дома путем строительно-монтажных работ, а не впоследствии сами собственники и созданные ими организации – путем судебных тяжб.

автор: Виктор Колесников,

председатель правления ТСЖ «Альтаир», г. Красноярск

Устранение выявленных недостатков при строительстве

Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» № 2(100)2016

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна © «Председатель ТСЖ»

Недостатки в результатах строительных работ – дело вполне обычное. Но кто в ответе за обнаруженные недостатки? Вправе ли УО или ТСЖ предъявлять строителям претензии от имени жителей дома? Вправе ли собственник квартиры предъявлять строителям претензии в отношении общего имущества? Ответы на эти и другие вопросы – в нашей статье.

Каждый построенный дом проходит процедуру ввода в эксплуатацию, в соответствии с которой специальная комиссия проверяет его на соответствие требованиям действующего законодательства, и в результате проверки наиболее крупные недостатки устраняются. Однако данная процедура не позволяет выявить все недостатки новостройки — для этого необходима эксплуатация МКД не один год.

При строительстве дома договорные отношения между всеми участвующими сторонами обычно складываются следующим образом: дольщики заключают договоры с организацией-застройщиком об участии в долевом строительстве МКД, а застройщик нанимает строительные фирмы и заключает с ними договоры подряда. Причем, в качестве подрядчика может выступать как одна, так и несколько организаций. Их количество ограничено лишь необходимостью и здравым смыслом застройщика.

Понятно, что участвовавшие в строительстве стороны – застройщик, генеральный подрядчик, субподрядчики – при предъявлении им претензий о недостатках в отношении общего имущества дома пытаются переложить ответственность друг на друга.

Так кто же – подрядчик или застройщик – должен нести ответственность за обнаруженные недостатки? Вправе ли управляющая организация или товарищество собственников жилья предъявлять строителям претензии от имени совладельцев дома? Вправе ли сам собственник квартиры (помещения) предъявлять строителям претензии в отношении общего имущества от себя лично?

Гарантийный срок и порядок его исчисления

В соответствии со ст. 756 ГК РФ при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1-5 ст. 724 ГК РФ. При этом предельный срок обнаружения недостатков составляет 5 лет.

Порядок исчисления гарантийного срока разный:

— для управляющей организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК – с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

— для потребителя исчисление гарантийного срока с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ущемляет права потребителя, поскольку в данном случае сокращается гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет возможность реализовать свое право на выявление дефектов и предъявление претензий к изготовителю (застройщику), так как на момент получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию квартира была еще не передана дольщику по акту приема-передачи.

Аналогичные выводы изложены в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.11 по делу № А56-18335/2011.

Определяемся с ответчиком

В случае, когда в течение гарантийного срока в новостройке обнаружены строительные недостатки по вине подрядчика, выполнявшего работы по договору подряда с застройщиком, то попытки УО или ТСЖ, ЖК, ЖСК выдвинуть требования к подрядчику о проведении ремонта (в том числе, в судебном порядке) не увенчаются успехом. Подрядчик отвечает только перед застройщиком.

Аналогичные выводы изложены в П остановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 07.09.10 по делу № А03-6458/2009. Соответственно, претензии должны адресоваться именно застройщику.

Определяемся с истцом

Товариществу собственников жилья для обращения в суд с иском к застройщику об устранении недостатков в МКД не требуется подтверждения «надлежащего оформления полномочий» решением общего собрания собственников МКД его права на обращение в судебные органы для защиты интересов собственников.

В соответствии с п. 8 ст. 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

Таким образом, ТСЖ является законным представителем собственников жилых помещений, поскольку действующим законодательством не предусмотрена реализация прав на общее имущество, находящееся в собственности участников ТСЖ, исключительно самими членами ТСЖ.

Следовательно, ТСЖ не обязано подтверждать свои полномочия на обращение в судебные органы для защиты интересов собственников. Аналогичные выводы изложены в Решении Арбитражного суда Свердловской области от 6.06.2015 по делу № А60-49834/2014.

Управляющая организация может быть представителем собственников помещений в МКД только при условии надлежащего оформления ее полномочий – решением общего собрания собственников МКД – на обращение в судебные органы для защиты интересов собственников.

Наличие статуса управляющей организации само по себе обеспечивает ей право на обращение в интересах собственников с подобным иском к застройщику.

Читайте так же:  Выплаты положенные беременным

Необходимые полномочия УО должны быть специально оформлены протоколом общего собрания собственников помещений в МКД. Совладельцы дома должны наделить УО правом представлять их интересы, в том числе, в их отношениях с третьими лицами, а также решать в судебном порядке вопросы, возникающие в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком обязанностей, предусмотренных договорами долевого участия в строительстве МКД.

Следовательно, управляющая организация обязана подтверждать свои полномочия на обращение в судебные органы для защиты интересов собственников в отношении общего имущества. Аналогичные выводы изложены в Постановлении АС Северо-Западного округа от 09.02.15 по делу № А56-6036/2014.

[1]

С иском к застройщику может обратиться любой собственник помещения в многоквартирном доме или лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Следовательно, любой участник долевого строительства вправе предъявлять исковые требования о безвозмездном устранении строительных недостатков общего имущества.

Аналогичные выводы изложены в Апелляционном Определении Свердловского областного суда от 19.08.14 по делу N 33-10171/2014, Апелляционном Определении Московского городского суда от 20.03.13 по делу № 11-0006/13.

Формируем доказательства

В разумный срок после обнаружения неисправностей строительства истец (дольщики-собственники жилья или их представитель в лице ТСЖ или УО) должен сообщить застройщику о выявленных недостатках. В дальнейшем стороны, как правило, совместно производят осмотр и фиксируют в акте все неисправности.

Данный акт должен быть составлен и подписан именно истцом и застройщиком. В противном случае – если он подписан истцом и привлеченным для устранения недоделок подрядчиком, выполнившим предъявляемые к оплате работы, – акт не будет иметь юридической силы.

Не является доказательством и дефектная ведомость, оформленная подрядчиком в одностороннем порядке (Постановление ФАС Поволжского округа от 16.07.09 по делу № А12-17176/2008).

После оформления указанного акта застройщик должен решить, будет ли он устранять обнаруженные неисправности или нет. В первом случае составляется график соответствующих работ, а во втором – истцу ничего иного не остается, как подать заявление в суд с требованием обязать застройщика выполнить ремонтные работы или о взыскании с с него средств, потраченных на ремонт, произведенный силами подрядчика.

В судебном заседании истец должен доказать наличие неисправностей, возникших по вине застройщика. В качестве таких доказательств могут выступать описанный выше акт осмотра, результаты проверок, проводимых различными контролирующими органами (например, пожарного, строительного, жилищного надзора), а также заключения экспертов и оценщиков.

Предмет иска

Присуждение к исполнению обязанности является одной из самых распространенных в судебной практике гражданско-правовых мер защиты. Целью мер защиты является восстановление правового положения (права) лица в объеме, существующем до нарушения. Указанная цель достигается, например, при реализации присуждения к исполнению обязанности в натуре по ст. 12 ГК РФ.

С помощью данной меры защиты восстанавливаются имущественные права субъектов гражданского права.

Указанный в ст. 12 ГК РФ способ защиты гражданских прав «присуждение к исполнению обязанности в натуре» включает в себя в данной ситуации требования неденежного характера выполнить работы по устранению строительных недостатков общего имущества МКД.

С помощью рассматриваемой меры защищаются субъективные права вследствие неисполнения нарушителем субъективной обязанности по качественному выполнению работ. Основанием данной меры является противоправное поведение в виде неисполнения лежащей на субъекте обязанности, чем нарушаются субъективные права лица и нормы права.

Иск о присуждении к исполнению обязательства в натуре есть одно из гражданско-правовых средств, обеспечивающих реальное исполнение обязательств.

Данный способ защиты в качестве результата предполагает получение судебного решения, понуждающего застройщика устранить недоставки, выявленные в процессе эксплуатации МКД в период гарантийного срока, и тем самым исполнить свою гражданско-правовую обязанность.

Таким образом, мы рассмотрели наиболее важные аспекты судебного пути устранения недостатков строительных работ во вновь построенном доме. Как видно из практики, при надлежащей подготовке к подаче иска и грамотном ведении дела результат не заставит себя ждать. Правда, оборот «не заставит себя ждать» имеет скорее переносный, чем прямой смысл, поскольку дела данной категории длятся по нескольку лет, учитывая всевозможные экспертизы и обжалования.

Поэтому будущим домовладельцам необходимо более строго подходить к вопросу ввода в эксплуатацию вновь построенных домов, предъявлять к их качеству повышенные требования, чтобы проблему недоделок решали именно застройщики на этапе сдачи-приемки дома путем строительно-монтажных работ, а не впоследствии сами собственники и созданные ими организации – путем судебных тяжб.

автор: Виктор Колесников,

председатель правления ТСЖ «Альтаир», г. Красноярск

Исковое заявление о безвозмездном устранении недостатков работ, выполненных по договору строительного подряда

  1. Главная
  2. Исковые заявления. Арбитражные суды
  3. Исковое заявление о безвозмездном устранении недостатков работ, выполненных по договору строительного подряда

Шаг 1. Купите документ

Шаг 2. Заполните документ, следуя подсказкам системы

Шаг 3. Проверьте документ с помощью предварительного просмотра

Шаг 4. Сохраните документ и экспортируйте в MS Word

Возник вопрос? Напишите нам на [email protected], будем рады вам помочь!

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.
Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Бесплатная Горячая Линия

+7 (499) 322-28-05

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

    Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» от 21 ноября 2011 г.

Существенные недостатки объекта долевого строительства

Приняли решение об инвестировании в строительство квартиры в многоэтажке, нашли подходящего застройщика, подписали договор, заплатили деньги, а через время въехали в новую благоустроенную квартиру — это иллюзия. На деле всё обстоит гораздо сложнее. Зачастую дольщику приходится столкнуться не только с существенными недостатками объекта долевого строительства, но и с мошенничеством.

Мошенничество при малоэтажном строительстве

Инвестирование в строительство является довольно популярным не только среди дольщиков, но и среди мошенников. Применяемые мошеннические схемы разрабатывают и осуществляют не дилетанты, а те, кто досконально знает законодательство, все нюансы договорных отношений и способы получения денег с доверчивых граждан, не неся при этом никаких обязательств.

Наиболее распространенными среди мошеннических схем являются три вида:

Причины, по которым квартира не сдается вовремя

Не только мошеннические схемы становятся причиной нарушения сроков передачи жилья в собственность и тем самым лишают дольщика права на использование квартиры по назначению.

Еще одна причина — использованы некачественные материалы при строительстве.

Важно: До момента, когда дольщик становится правообладателям квартиры законодательство обязывает застройщика сдать многоэтажку в эксплуатацию с подписанием акта ввода специально созданной госорганом комиссией.

Согласно положениям ст. 55 Градостроительного кодекса России, такой документ выдаётся на дом, если он соответствует всем заявленным в договоре с застройщиком характеристикам, тех. регламенту, проектной документации и т. д. Аналогичные требования устанавливает и ст. 7 Закона 214 ФЗ.

Читайте так же:  Арест убрали когда разблокируют карту

Но даже когда получен акт ввода в эксплуатацию, это не всегда означает, что комиссия добросовестно выполнила свои обязанности, так как дом все равно может содержать существенные недостатки.

Если построенный объект долевое строительства не соответствует условиям договора или указанным в ч. 1 ст. 7 Закона 214 требованиям, и это несоответствие значительно ухудшило качество такого объекта либо если существенные недостатки объекта долевого строительстваделают его непригодным для целевого использования, то по своему выбору дольщик может потребовать от застройщика:

  • безвозмездно исправить все недостатки в разумные сроки;
  • соразмерно уменьшить цену, указанную в договоре;
  • возместить затраты, связанные с устранением вышеуказанных недостатков (часть 2 ст. 7 Закона 214- ФЗ.

Требования дольщика по устранению недостатков построенного жилья, могут предъявляться застройщику в виде претензии как до приемки построенного объекта, так и после этого, на протяжении гарантийного срока, который должен устанавливаться договором и не может составлять менее 5 лет.

В течение гарантийного срока, который начинается с момента, когда построенный объект был принят участником долевого строительства по акту или другому документу, застройщик должен устранить все недостатки, выявленные и приобретенные строением в процессе его эксплуатации, если причиной этому были недобросовестные действия застройщика, его бездействие и т. д.

Если существенные недостатки в новостройке выявлены после подписания акта приема-передачи квартиры, то исходя из этого застройщик теоретически считается выполнившим все обязательства перед дольщиком по условиям договора, а дом считается переданным правообладателю без недостатков.

Меры воздействия на застройщика

В случае, когда коммуникации перестали функционировать после сдачи дома, или, к примеру, если застройщик сдал квартиру без газа,за это должна отвечать управляющая компания и поставщик услуг. Застройщик же несет ответственность по гарантии за все то, что он построил (создал), и к нему можно выдвигать требования по качеству коммуникаций и домостроения. Для этого необходимо подать заявление на устранение недостатков в квартире застройщику.

Фактически, в случае выявления недостатков или нарушения работы какой-либо из инженерных систем, несоблюдения качества материалов, выполнения услуг ненадлежащего качества, ответственность несет соответствующий субъект правоотношений: застройщик, управляющая компания или поставщик услуг.

Каждая из организаций отвечает за свой сегмент и несет бремя ответственности, касаемо исправления выявленных недостатков или нарушений. От этого, в свою очередь, будет зависеть кто именно должен компенсировать затраты дольщика.

К примеру, если существенные недостатки выявлены при составлении акта передача квартиры, за их исправление (устранение) отвечает застройщик, когда дом с недостатками введен в эксплуатацию — отвечает комиссия.

Самый эффективный способ повлиять на застройщика – суд. Однако, это долгая и не дешёвая процедура для дольщика. Поэтому можно подать жалобу в региональную инспекцию госстройнадзора и получить решение по проведенной проверке – это тоже достаточно действенная мера.

Если же будет выявлено, что обнаруженные недостатки существовали и на момент приема комиссией дома и ввода его в эксплуатацию, в этом случае дольщику прямая дорога в прокуратуру с заявлением о привлечении лиц, принявших дом с грубыми нарушениями к соответствующему виду ответственности.

Как действовать при выявлении нарушения

При выявлении существенных нарушений на момент принятия у застройщика квартиры после ввода дома в эксплуатацию, вместо подписания передаточного акта, необходимо составить акт несоответствия объекта долевого строительства требованиям, прописанным положениями п. 2 ст. 7 Закона 214 либо условиям договораи в нём указать выявленные недостатки. Застройщику вручить извещение об устранении нарушений при строительстве. Если недостатки были выявлены дольщикам уже в принятом объекте в пределах гарантийного срока, то следует составить, к примеру, претензию на некачественный монтаж пластиковых окон.

Если застройщик уклоняется от исполнения требований законодательства договорных или гарантийных обязательств, следует обратиться в надзорные органы с соответствующим заявлением. К таким органам относится прокуратура, государственная жилищная инспекция, инспекция Госстройнадзора или обратиться с требованием о восстановлении нарушенного права в суд.

Если срок устранения недостатков застройщикомнарушен, это наделяет дольщика правом заявить требования о выплате неустойки. Также необходимо определить является ли такой недостаток устранимым или его наличие будет делать жилое помещение непригодным для проживания.

В последнем случае дольщик может в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать от застройщика добровольно либо через суд возвратить уплаченные деньги в счёт создания объекта долевого строительства. А также уплатить проценты за пользование деньгами.

Если дольщик отказывается от договора по вышеописанным основаниям, то неустойка не подлежит начислению. Однако, если дольщик является гражданином, то сумма заявленного требования о взыскании процентов удваивается.

Исходя из правил, прописанных положениями ст. 15 Закона о защите прав потребителей дольщик может потребовать взыскать с недобросовестного застройщика компенсацию за причиненный ему моральный вред.

Таким образом внимательный и скрупулезный подход к выявлению недостатков и приемке объектов долевого строительства дольщикам гарантирует возможность выявить существенные недостатки. В результате они смогут предъявить своевременно застройщику претензию или обратиться надзорные либо судебные органы для урегулирования конфликта или проблемы, обязать застройщика устранить недостатки либо потребовать с него неустойку, а то и вовсе в одностороннем порядке отказаться от договора.

Нельзя забывать, что несоблюдение процессуальных норм, сроков подачи жалоб, претензий и заявлений, нарушение правил составления иска, сбора и подачи доказательственной базы в суде может стать причиной вынесения решения не в пользу дольщика и лишить его права на последующий пересмотр дела.

Видео (кликните для воспроизведения).

Это сделает невозможным восстановление нарушенного права, а полученная компенсация далеко не будет соответствовать реально причиненному ущербу. Безошибочно, со стопроцентной гарантией соблюдения норм законодательства может сделать это только правоприменитель, обладающий практическим опытом в сфере регулирования споров в долевом строительстве.

Источники


  1. Контрольно-кассовая техника. Нормативные акты, официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 113 c.

  2. Рассказов, Л. П. Теория государства и права / Л.П. Рассказов. — М.: Инфра-М, РИОР, 2014. — 480 c.

  3. Дьяченко, Е. Б. Контроль за корпорациями. Доктрина и практика / Е.Б. Дьяченко. — М.: Инфотропик Медиа, 2013. — 142 c.
  4. Каутский, К. Аграрный вопрос; Киев: Пролетарий, 2012. — 330 c.
  5. Султанова, А. Н. Организация юридической службы на предприятии / А.Н. Султанова. — М.: Дашков и Ко, Наука-Спектр, 2013. — 320 c.
Устранение выявленных недостатков при строительстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here