Возмещение расходов по эксплуатации помещений площадь

Советы опытных юристов по теме: "Возмещение расходов по эксплуатации помещений площадь". Если нужна дополнительная консультация - обратитесь к дежурному специалисту.

Глава 7. Возмещение затрат на содержание арендованного имущества (п.п. 52 — 61)

Глава 7. Возмещение затрат на содержание арендованного имущества

52. Возмещение Арендатором расходов по оплате коммунальных услуг, эксплуатационных расходов на содержание арендованного имущества, осуществляется согласно отдельному договору между Арендатором и Арендодателем.

[3]

53. Коммунальные услуги (водо- газо- электро- и теплоснабжение, канализация) подлежат возмещению Арендатором по расценкам организаций, предоставляющим такие услуги Арендодателю.

Эксплуатационные затраты Арендодателя подлежат возмещению Арендатором в сумме, не превышающей 20% от суммы возмещаемых им коммунальных услуг.

54. При наличии приборов учета Арендатор оплачивает коммунальные услуги по их фактическому потреблению, в остальных случаях — пропорционально арендуемой площади.

В случае совместного использования площадей общего пользования Арендодателем и Арендатором расходы на их содержание (коммунальные услуги и эксплуатационные расходы) включаются в общий расчет пропорционально площади, занимаемой Арендатором.

55. При расчете возмещения платежей за землю сумма платежа делится на всю сумму площади Арендодателя и умножается на площадь, занимаемую Арендатором.

56. В случае заключения договора аренды муниципального имущества, находящегося в муниципальной казне, Арендатор заключает договоры на коммунальные услуги, эксплуатационные расходы непосредственно с поставщиками услуг.

57. В договорах о возмещении затрат на содержание муниципального имущества должно быть предусмотрено долевое участие Арендатора в проведение аварийно-восстановительных и ремонтных работ с помещениями и коммуникациями общего пользования.

58. При необходимости проведения Арендатором неотложных работ по капитальному ремонту, реконструкции муниципального имущества, дополнительным соглашением к договору аренды может быть предусмотрено возмещение затрат Арендатора на капитальный ремонт и реконструкцию муниципального имущества в счет арендной платы.

59. Сумма зачета определяется Арендодателем на основании представленных Арендатором дефектной ведомости, сметы расходов и актом выполненных работ.

60. Возмещение затрат Арендатора за произведенный ремонт производится в счет освобождения Арендатора от уплаты арендной платы, подлежащей перечислению Арендодателю.

61. Если отремонтированным объектом является муниципальное имущество, за использование которого арендная плата перечисляется в городской бюджет, Арендодатель оформляет соглашение к договору аренды о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы и направляет уведомление о зачете средств произведенного ремонта в счет арендной платы в территориальное подразделение казначейства.

>
Осуществление контроля за перечислением арендной платы (п.п. 62 — 67)
Содержание
Постановление Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны РТ от 12 апреля 2011 г. N 1816 «Об.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Возмещение расходов по эксплуатации помещений площадь

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Автономное учреждение заключило договор безвозмездного пользования на часть помещения с собственником — индивидуальным предпринимателем и договор на возмещение собственнику затрат по коммунальным платежам (теплоснабжение, электроснабжение, вывоз твердых бытовых отходов, водоснабжение, водоотведение, техническое обслуживание здания). Указанное помещение расположено на первом этаже жилого дома и имеет отдельный вход. Индивидуальным предпринимателем выставлены для оплаты счета на возмещение затрат по коммунальным платежам, в том числе расходов на лифт и домофон (так как он оплачивает данные расходы управляющей компании).
Правомерно ли возмещение указанных затрат индивидуальному предпринимателю автономным учреждением (автономное учреждение не пользуется лифтом и домофоном)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации возмещение затрат собственнику нежилого помещения, связанных с оплатой расходов по содержанию и обслуживанию лифта и домофона (если наличие домофона предусмотрено проектными характеристиками дома либо он установлен по решению собственников) автономным учреждением является правомерным.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий

Ответ прошел контроль качества

9 апреля 2018 г.

[2]

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Состав и учет эксплуатационных расходов

Деятельность любой организации предполагает расходы. Существуют различные виды трат. Одна из разновидностей – эксплуатационные расходы.

Что собой представляют эксплуатационные расходы

Эксплуатационные расходы (ЭР) – это текущие затраты на обеспечение работоспособности основных средств на протяжении всего срока их эксплуатации. Под текущими тратами понимаются расходы на производство и продажу. Они будут разниться в зависимости от специфики деятельности организации. К примеру, если это железнодорожный субъект, средства тратятся на транспортировку грузов, пассажиров, различного багажа. Различают эксплуатационные расходы на обеспечение пожарной безопасности.

Читайте так же:  Автомобили выдаваемые инвалидам

Цель трат – исполнение поставленной цели. К примеру, железнодорожной компании нужно транспортировать груз. Для этого требуется вложить средства в топливо, зарплату, техническое обслуживание, электроэнергию. Размер трат определяется объемом эксплуатируемого оборудования, временем использования, удельными расходами на один час работы.

Состав эксплуатационных расходов

Рассмотрим состав эксплуатационных расходов:

  • Амортизация техники и транспортных средств. Амортизация будет учитываться тогда, когда рассчитывается она линейным способом. В рамках этого метода рассматривается весь период эксплуатации объекта.
  • Обслуживание и ремонт оборудования.
  • Коммунальные услуги. Подразумевается сумма, списываемая с прибыли компании.
  • Обеспечение работы вспомогательного производства, ответственного за обслуживание оборудования.
  • Зарплаты, траты на социальные нужды. Включают в себя заработок всех сотрудников, включая тех, кто работает на неполную ставку.
  • Траты на внутреннюю транспортировку материалов, товаров.
  • Расходы, сопряженные с эксплуатацией оборудования.
  • Налоговые отчисления. Это налог на зарплату или недвижимость, если последняя включена в состав ОС.
  • Материалы. Имеются в виду траты на приобретение, транспортировку. Эти расходы входят в себестоимость продукции.
  • Запчасти. Входят в перечень только в том случае, если они относятся к нуждам основного производства.

Также это могут быть другие траты, зависящие от специфики деятельности предприятия. Конкретный состав определяется руководителем предприятия. Рассмотрим структуру расходов на примере субъектов, занимающихся добычей углеводородного сырья:

  • Зарплата охранникам основных средств.
  • Заработок консультантов.
  • Трата на подготовку отчетов о состоянии средств.
  • Стоимость услуг по оценке влияния добычи природных ресурсов на окружающую среду.
  • Обслуживание техники, установок, различных сооружений.
  • Приобретение лицензий.
  • Услуги по мониторингу основных средств.
  • Осуществление геолого-экологических исследований, картографии.
  • Природоохранные исследования.
  • Рекультивация природных элементов, которые были нарушены.
  • Вывод участка, на который была получена лицензия, из эксплуатации.
  • Хранение, утилизация отходов.

Это основной перечень. В состав могут входить и прочие направления трат.

Классификация

Эксплуатационные расходы подразделяются на эти категории:

  • Основные. Это траты, связанные с основной деятельностью. К примеру, это могут быть деньги, направленные непосредственно на транспортировку грузов. Сюда также относятся траты на ремонтные работы, начисления сотрудникам за неотработанное время, скидка на продукцию, социальные начисления.
  • Общехозяйственные. Это траты на производственное обслуживание, управление хозяйством. К расходам без трат на содержание управленческой структуры относится зарплата сотрудников, обслуживание построек, содержание помещений и инвентаря. Это также амортизация ОС, отчисление в резерв на формирование ремонтного фонда, исполнение исследовательских работ. Траты на обслуживание аппарата управления – это командировочные, зарплаты управленческого состава.
  • Прямые. Это затраты на производство изделий или выполнение какой-либо услуги.
  • Косвенные. Определяются посредством дополнительных расчетов. Распределяются между различными типами продукции.
  • Зависящие от движения. Эти расходы меняются пропорционально масштабу работ.
  • Независящие от масштабов движения. Практически не меняются при изменении объема работ. Это постоянные траты.

Классификация может зависеть от специфики деятельности компании. Рассмотрим группировку расходов по признакам на примере субъекта, который занимается железными дорогами:

  • Перевозки.
  • Поддержание инфраструктуры в нормальном состоянии.
  • Приобретение услуг локомотивной тяги.
  • Пассажирские перевозки.
  • Ремонт подвижных составов.

В приведенном случае группировка выполняется по этим признакам: направления работы, укрупненные формы деятельности, статьи Номенклатуры.

Планирование эксплуатационных расходов

Разработка плана ЭР зависит от типа организации. К примеру, план расходов фирмы ЖД формируется на основании плана перевозок, плана труда и пользования подвижным составом. Цель планирования – обеспечение текущей деятельности нужной суммой денежных средств. Если план будет составлен неправильно, средства могут не вовремя закончиться. Из-за этого деятельность компании будет приостановлена. Фирма потеряет прибыль. Планирование выполняется по статьям затрат. В рамках мероприятия учитываются различные нормативы и лимиты.

Планирование – это составляющая управления ЭР. Однако это не единственный элемент. Управление ЭР также включает в себя анализ трат, контроль над ними, обновление нормативной базы. Порядок планирования подразделяется на ряд этапов.

Расходы на оплату труда

Траты на оплату труда составляют, как правило, большую часть ЭР. Зарплатный фонд формируется исходя из количества сотрудников и средней зарплаты. Количество трудящихся определяется тремя методами:

  • По лимитам выработки, времени.
  • По объему объектов производства и лимитам труда на объект.
  • По количеству хозяйственных единиц, штатному расписанию.

Средняя зарплата сотрудников включает в себя оклад, премии, проценты, доплаты.

Фонд оплаты – это произведение среднемесячных зарплат на количество трудящихся. Необходимо учесть явочное количество работников, а также число сотрудников, которые находятся в отпуске или на больничном.

ВАЖНО! В заработный фонд не будет включена оплата больничного. Связано это с тем, что эти средства выплачивает не работодатель, а фонд медицинского страхования. Учитываться также не будут командировочные, компенсации за неиспользованный отпуск, премии за ноу-хау.

Социальные отчисления

Работодатель обязан направлять средства в различные фонды. Это пенсионные, социальные, медицинские отчисления. Составляют они 34% от общего фонда зарплат. В некоторых случаях это соотношение может меняться.

Расходы на материалы

Траты на материалы планируются в зависимости от деятельности компании. Рассмотрим методы планирования на примере субъекта, специализирующегося на ЖД:

  • По объему работы техники я и нормативам трат на единицу объема работы. К примеру, трата смазочного материала устанавливается на основании совокупного пробега локомотивов на норматив расхода и план работы.
  • По нормам расхода на одно оборудование. К примеру, расход материалов определяется на основании протяженности маршрута, числа стрелочных переводов.
  • Исходя из норм расхода сырья на сотрудника. Этот метод подходит для установления трат на спецодежду, инструменты (к примеру, ручные фонари).
  • По числу производственных подразделений и нормативам трат материала на каждое структурное предприятие.

Как правило, для планирования используется сразу несколько методов. Все зависит от того, что именно нужно рассчитать.

Траты на коммунальные услуги

Основной источник расходов – электроэнергия. Субъекту ЖД нужно учесть также топливо, нужное для транспортировки грузов, расходы на технологические нужды. Траты на топливо определяются на основании числа оборудования, его мощности. В рамках расчетов нужно учитывать следующие аспекты:

  • Особенности использования оборудования.
  • Нормы траты топлива на единицу мощности.
  • Продолжительность работы техники в рассматриваемом периоде.
  • Стоимость энергии на килограмм условного топлива.
Читайте так же:  Образец подписи по доверенности за руководителя

Расходование энергии для освещения определяется на основании числа осветительных приборов, их мощности, часов горения, стоимости кВт энергии.

К СВЕДЕНИЮ! Предприниматель может уменьшить расход электроэнергии. Для этого нужно увеличить качество эксплуатации, улучшить технологические процессы и качественные значения пользования.

Амортизационные отчисления

Амортизация – это износ оборудования. Он может быть физическим или моральным. Первый предполагает ухудшение характеристик в процессе длительной эксплуатации. Физический износ определяется исходя из интенсивности использования, качества используемых материалов, качества ремонтных работ и обслуживания. Моральный износ – это утрата актуальности оборудования. Происходит это из-за появления на рынке новой, более совершенной техники. Нормативы износа определяются исходя из конкретного оборудования.

Амортизационные отчисления входят в эксплуатационные расходы. Связано это с тем, что образованный амортизационный фонд направляется на восстановление износившегося оборудования. При расчетах нужно учитывать, что амортизационные отчисления будут равномерными на протяжении всего периода.

К СВЕДЕНИЮ! В расчетах обычно фигурирует не продолжительность эксплуатации, а нормы отчислений.

Учет эксплуатационных расходов

Главная задача учета ЭР – своевременное, полное и объективное фиксирование трат. С помощью бухучета можно контролировать расходы, вводить режим экономии и снижать себестоимость. ЭР определяются в соответствии с заранее составленным планом. Формирование плана предполагает обоснование размера каждого вида траты.

Рассмотрим дополнительные функции бухучета ЭР:

  • Отслеживание выполнения плана.
  • Уменьшение эксплуатационных расходов.
  • Поиск конкретных направлений экономии.
  • Профилактика лишнего расходования средств.
  • Увеличение эффективности работы предприятия.

Бухучет должен вестись так, чтобы из него можно было извлечь полную информацию о расходах.

Классификация и правильное отражение в бухучете

Бухучет организуется на основании правильно разработанной классификации. Она также участвует в планировании расходов, контроле над ними. Рассмотрим основные особенности учета:

  • Издержки по упаковке могут учитываться на отдельном счете №43 только в том случае, если это промышленный субъект, на котором производится продукция. Это внепроизводственные расходы. Если это подсобное предприятие, отдельный счет не используется. Расходы учитываются на счетах 46 «Продажа» или 47. В отчетности рассматриваемые траты также не будут отражаться отдельно.
  • Траты на содержание сотрудников склада товаров учитываются в составе производственных расходов. Сюда также относятся траты на содержание складов изделий и прилагаемых фондов.
  • Для трат на обслуживание и управление нужно завести отдельную смету. Следить за ней должен бухгалтер. В рамках синтетического учета расходы фиксируются или на едином, или на отдельных счетах. Для учета можно использовать счет 11 или 26. После фиксации производится распределение трат по видам продукции.
  • Учет прямых затрат выполняется по направлениям калькуляции.
  • Зарплата сотрудников отражается на счете 70.
  • Под траты на соцстрахование создается отдельная справка. В ней отражаются суммы начислений, определяемые исходя из ведомости, распределения зарплат по синтетическим счетам. Заключительные данные фиксируются в бухсправке. Она предполагает корреспонденцию со счетом 69.

ВАЖНО! Синтетический учет отражает суммарные траты. То есть они не подразделяются по направлениям затрат. Нужен СУ для отражения общей суммы ЭР. Аналитический учет предполагает детализированную фиксацию расходов. Нужен он для контроля над соблюдением плана по отдельным направлениям. Организация этих форм учета определяется в зависимости от метода ведения учета: ручного или с помощью вычислительных аппаратов.

ВНИМАНИЕ! Бухгалтер также должен составить ведомость распределения трат. Формируется она при помощи группировки расходов по синтетическим счетам.

Возмещение эксплуатационных расходов

Возмещение расходов актуально в том случае, если предприниматель снимает помещение. Он обязан компенсировать траты арендодателя на оплату услуг. Траты на возмещение ЭР рекомендуется отражать по статье расходов 244 «Прочие закупки». Для оформления компенсации нужно или включить платежи в сумму аренды, или составить отдельное соглашение на возмещение.

Возмещение арендаторами оплаты труда истопников

Арендные отношения между бюджетным учреждением, являющимся арендодателем, и юридическим или физическим лицом, являющимся арендатором, исходя из ст. 2 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII должны оформляться договором аренды.

Договор аренды заключается в соответствии с Типовым договором аренды индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденным приказом Фонда госимущества от 23.08.2000 г. № 1774 (далее — Типовой договор аренды).

При этом стороны договора аренды не могут установить такой размер арендной платы, который бы покрывал расходы арендодателя на коммунальные услуги.

Так, в п. 3 Методики расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденной постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786, указано, что в плату за аренду индивидуально определенного имущества не включаются расходы на содержание арендованного имущества и плата за услуги, которые в соответствии с заключенными соглашениями обязуются предоставлять арендатору государственное предприятие, организация, хозяйственное общество, на балансе которых находится это имущество.

Что касается коммунального имущества, то при предоставлении его в аренду учреждения руководствуются соответствующими методиками, утвержденными органами местного самоуправления. Такие методики расчета арендной платы разрабатываются на основе вышеуказанной Методики и также содержат требование о невключении в арендную плату расходов на содержание арендованного имущества.

В соответствии с п. 5.13 Типового договора аренды арендатор обязан осуществлять расходы, связанные с содержанием арендованного имущества.

В течение 15 рабочих дней после заключения договора аренды он должен заключить с арендодателем договор о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунального имущества арендатору.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, порядок расчетов за потребленные коммунальные услуги арендатор и арендодатель в обязательном порядке закрепляют в отдельном договореДоговоре о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору. Форма такого Договора утверждена приказом Фонда госимущества от 23.08.2000 г. № 1774.

Как указано в п. 1.1 этого Договора, балансодержатель обеспечивает обслуживание, эксплуатацию и ремонт здания, а также содержание придомовой территории, а арендатор принимает участие в расходах балансодержателя на выполнение указанных работ пропорционально занимаемой им площади в этом здании, если иное не следует из характера услуг, предоставленных балансодержателем по такому договору.

Читайте так же:  Справка о юридическом стаже образец

В своих консультациях мы неоднократно обращали внимание на то, что при возмещении коммунальных услуг у арендатора есть два варианта:

1) заключить договоры с коммунальными службами и оплачивать коммунальные услуги таким службам напрямую;

2) возмещать стоимость коммунальных услуг арендодателю в соответствии с предоставленными им расчетами.

При этом, кроме коммунальных услуг (теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, газоснабжение в здании, где находится арендатор), арендодателю могут предоставляться и другие услуги, которые также потребляет и арендатор и долю которых он должен возмещать арендодателю (дезинфекция, дератизация, услуги по обслуживанию лифтов, ремонт помещений и т. п.).

Также в здании, где находится арендатор, могут быть предоставлены услуги и работниками арендодателя, например, уборка двора, холла, коридоров, туалетов и других мест общего пользования, или же, как в данном случае, — услуги, предоставляемые истопником. Такие услуги арендатор также обязательно должен оплачивать, ведь он ими фактически пользуется.

Сумма, подлежащая возмещению, рассчитывается пропорционально площади помещения, занимаемой арендатором в общей площади всего здания.

Следует отметить, что, кроме непосредственно заработной платы истопника, арендатор должен возмещать и часть начислений ЕСВ на такую зарплату, а также стоимость использованных дров и т. п.

Для наглядности рассмотрим расчет на условном примере.

Пример. Общая площадь здания арендодателя составляет 130 м 2 , из которых арендатор занимает 20 м 2 . Отопление здания обеспечивают два истопника, заработная плата каждого из них составляет 1218 грн. За октябрь 2014 года было использовано дров на общую сумму 550 грн.

Рассчитаем в таблице сумму, которую арендатор должен возместить арендодателю за отопление.

Часть расходов, подлежащая возмещению арендатором, грн.

Отзыв ОО «МССПиР» О порядке расчета и возмещения арендаторами расходов по содержанию имуществ

О проекте постановления Совета Министров Республики Беларусь «Об утверждении Положения о порядке расчета и возмещения арендаторами, ссудополучателями расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду, переданного в безвозмездное пользование недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, затрат на коммунальные и другие услуги»

2. В Положении необходимо раскрыть (именно для данного Положения) что входит в понятие следующих терминов:
— расходы по содержанию сданного в аренду имущества;
— расходы по эксплуатации сданного в аренду имущества;
— расходы по текущему ремонту сданного в аренду имущества;
— затраты на коммунальные услуги сданного в аренду имущества;
— затраты на другие услуги сданного в аренду имущества.
Раскрытие этих терминов даст возможность сторонам по договору аренды, определить действительные расходы, связанные с эксплуатацией арендованного имущества и предотвратит включение необоснованных расходов со стороны арендатора (например, мраморные лестницы, фонтаны в холлах, статуи у входа и т.п.).

3. В п.2 сказано: «Порядок, сроки и размеры оплаты расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту недвижимого имущества, коммунальным и другим услугам определяются сторонами в соответствии с настоящим Положением…»
Данный пункт неконкретизирован. Данное Положение никак не устанавливает ни сроки, ни размеры таких оплат.
Кроме того, согласно ст.211 ГК именно собственник несет бремя содержания СВОЕГО! имущества.

5. Включение в состав подлежащих возмещению сумм расходов плановой прибыли, прямо противоречит п.5 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150.

6. Также в пункте 5 часть 2 сказано: «При этом определение размера данных расходов, предъявляемого арендатору, ссудополучателю для оплаты, осуществляется с учетом расходов арендодателя, ссудодателя, приходящихся на места общего пользования, пропорционально доле арендуемой, находящейся в пользовании ссудополучателя площади недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества арендодателя, ссудодателя, за вычетом площади мест общего пользования.»
Считаем необходимым отметить, что в больших зданиях мест общего пользования очень много, а арендатор ими всеми не пользуется. Например, наша организация расположена на 1 этаже и нас не интересует, что делается на 3, 5, или 7 этажах, или в подвале — там свои арендаторы.
Кроме этого настораживает в этой формулировке — («…в общей площади недвижимого имущества арендодателя,» то, что если у арендодателя не одно, а несколько зданий, то получается, что арендатор будет оплачивать и расходы по другим зданиям, а не только то, в котором он арендует помещение.

7. В п. 5 сказано: «Оплата арендатором (ссудополучателем) расходов за работы по эксплуатации, текущему ремонту сдаваемого в аренду недвижимого имущества, коммунальным и другим услугам, производимым для организации-арендодателя (ссудодателя) производится путем оплаты арендодателю (ссудодателю) определенной части этих расходов исходя из фактической оплаты организацией-арендодателем»
Поддерживать, содержать здания (помещения) в надлежащем состоянии должен и обязан! его собственник (владелец), на это он и тратит часть полученных денег — арендной платы (какую это его дело). От того, в каком состоянии помещения, зависит коэффициент их привлекательности и, следовательно, цена аренды.
По нашему мнению Арендатор должен платить только арендную плату и коммунальные платежи.

8. Из пункта 5 абзацы, относящиеся к оплате коммунальных услуг, предлагаем исключить, как неактуальные по вопросам оплаты коммунальных услуг уже существует ряд нормативных документов и уже устоявшаяся даже судебная практика.

9. Предлагаем исключить последний абзац из пункта 5: «Доля расходов арендатора, ссудополучателя по другим услугам рассчитывается пропорционально арендуемой, находящейся в пользовании ссудополучателя площади недвижимого имущества.»
Как указано выше понятие «другие» неясно, нечетко, не конкретно.

Площади общего пользования: что и как взыскать с арендаторов

Рассмотрение поставленных вопросов логично было бы начать с определения основных документов, регламентирующих организационные отношения, связанные с передачей в аренду имущества государственных предприятий, учреждений и организаций, предприятий, учрежденных на имуществе, принадлежащем АР Крым или находящемся в коммунальной собственности, их структурных подразделений и другого отдельного индивидуально определенного имущества, находящегося в государственной и коммунальной собственности. Такими документами являются Закон Украины «Об аренде государственного имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII (далее — Закон № 2269) и Методика расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденная постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786 (далее — Методика № 786).

Читайте так же:  Где можно узнать ндфл перечисленый работодателем

Дальше разберемся, что же представляют собой места общего пользования.

Следует отметить, что в действующем законодательстве (в частности, Законе № 2269 и Методике № 786) нет четкого определения такого понятия, как «места общего пользования».

Из самого названия «места общего пользования», если рассматривать его в контексте арендных отношений, следует, что такими местами являются нежилые помещения, которые используются как балансодержателем имущества, так и арендатором.

Следовательно, со стопроцентной уверенностью можно констатировать тот факт, что арендаторы не должны уплачивать арендную плату за использование площадей общего пользования. Но в то же время это не означает, что арендатор не должен возмещать расходы арендодателя, которые он понес на содержание мест общего пользования.

При предоставлении имущества в аренду у арендодателя и арендатора могут возникать вопросы, конкретные ответы на которые не содержат ни Закон № 2269, ни Методика № 786. К таким вопросам относятся особенности расчета и оплаты расходов, связанных с эксплуатацией недвижимого имущества, в частности, содержание мест общего пользования, охрана, уборка и т. п.

Методикой № 786 предусмотрено, что в плату за аренду индивидуально определенного имущества не включаются расходы на содержание арендованного имущества и плата за услуги, которые согласно заключенным соглашениям обязуются предоставлять арендатору государственное предприятие, организация, хозяйственное общество, на балансе которых состоит это имущество.

То есть арендатор должен возмещать расходы на содержание арендованного имущества и осуществлять плату за услуги на основании заключенного с арендодателем отдельного договора — Договора о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору (далее — Договор).

В частности, в п. 1.1 Примерного договора определено, что балансодержатель обеспечивает обслуживание, эксплуатацию и ремонт здания, а также содержание придомовой территории, а арендатор участвует в расходах балансодержателя на выполнение указанных работ пропорционально занимаемой им площади в этом здании, если иное не следует из характера услуг, предоставленных балансодержателем по данному договору.

Следует отметить, что под обслуживание и эксплуатацию здания можно подвести почти все расходы, в частности:

— уборка мест общего пользования;

— освещение и отопление мест общего пользования;

— охрана или сигнализация;

— дезинсекция и дератизация и т. п.

Безусловно, все моменты, связанные с обслуживанием и эксплуатацией здания, следует четко определить в Договоре, составить необходимые расчеты, которые нужно к нему приобщить.

Подчеркнем: именно арендодатель (бюджетное учреждение) должен быть инициатором определения и отражения в Договоре расходов по обслуживанию и эксплуатации здания, связанных со сдачей в аренду помещений, с целью уменьшения расходов бюджетных средств на содержание здания в целом.

То есть можно сказать, что это творческий процесс, к которому следует отнестись с полной ответственностью. Конкретной методики расчета площадей общего пользования для арендатора на законодательном уровне не существует.

Прежде чем начать непосредственно расчет, сначала необходимо все же определиться именно с местами общего пользования.

Такими местами в больнице могут быть холл, коридоры, лестница, туалеты и т. п.

Например, арендатор арендует в больнице нежилое помещение на 3-м этаже здания для размещения косметологического кабинета. Для того чтобы попасть на рабочее место, работники арендатора проходят через холл больницы, потом по лестнице поднимаются на 3-й этаж. Также в течение рабочего дня в косметологический кабинет арендатора приходят клиенты за получением услуг. Кроме того, поскольку арендатор не имеет собственного санузла, то и работники арендатора, и посетители пользуются общим. С уверенностью можно сказать, что от таких посещений чище помещения больницы не становятся, т. е. требуют по меньшей мере уборки. Также эти помещения отапливаются и освещаются. Следовательно, для арендодателя и арендатора в этом случае местами общего пользования будут холл больницы, лестница, коридор или его часть и туалет.

После определения мест общего пользования с помощью технической документации на здание определяется их площадь.

Сумму, которая подлежит возмещению, арендодатель рассчитывает пропорционально площади помещения, занимаемой арендатором в общей площади всего здания. При этом для расчета возмещения расходов на отопление мест общего пользования необходимо использовать общую отапливаемую площадь здания. Приведем условный пример.

Пример. Общая отапливаемая площадь больницы согласно технической документации на здание составляет 10000 м 2 . Площадь, арендуемая арендатором, составляет 100 м 2 , а площадь мест общего пользования определена в Договоре и составляет 170 м 2 .

За январь 2016 года больницей на отопление 10000 м 2 площади израсходовано 112 Гкал, что составляет 116194,40 грн., т. е. обогрев 1 м 2 площади стоит 11,62 грн.

Рассчитаем арендованную площадь в общей отапливаемой площади всего здания:

То есть арендатор должен возместить за отопление мест общего пользования 19,75 грн. ((170 м 2 х 1 %) х 11,62 грн.).

[1]

Таким же образом можно рассчитывать расходы и на отопление арендованного помещения.

Конкретный пример расчета суммы, подлежащей уплате арендатором за уборку мест общего пользования, был приведен в газете «Бюджетная бухгалтерия», 2008, № 23, с. 22.

Компенсация коммунальных расходов: руководство для арендодателя

В условиях, когда организация сдает в аренду часть своих площадей, она же (вместо арендатора) производит расчеты с поставщиками коммунальных и других услуг, необходимых для обеспечения деятельности учреждения. Как правило, порядок возмещения арендаторами части ком­мунальных платежей оговаривают отдельно. О том, как арендода­телю правильно оформить, учесть суммы возмещения коммуналь­ных платежей и какие налоги заплатить, читайте далее.

Компенсацию арендатором комму­нальных платежей, платы за услуги свя­зи можно оформить одним из следующи­х способов:

1. Установить в договоре аренды арендную плату, состоящую из фикси­рованной и переменной частей, что со­ответствует положениям ст. 614 ГК РФ. Переменная часть арендной платы мо­жет включать платежи, величина кото­рых основывается на расходах, поне­сенных арендодателем в связи с имуще­ством, сданным в аренду. В такой фор­ме стороны договора согласовывают компенсацию арендатором, например, налога на имущество, земельного, транспортного налогов, коммунальных платежей по арендованному имуще­ству. Условия договора аренды могут включать компенсацию таких услуг, как горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, плату за телефон и за пользование Интернетом.

Читайте так же:  Бельевой трикотаж подлежит возврату или нет

2. Предусмотреть компенсацию в от­дельном договоре сверх фиксирован­ной суммы арендной платы, установ­ленной договором аренды.

Важно запомнить

Коммунальные платежи могут входить в фиксированную сумму арендной платы. В этом случае арендодатель производит предварительные расчеты среднемесячной стоимости расходов на коммунальные услуги, на которую следует увеличить ежемесячные арендные платежи. Порядок отражения операций в бухгалтерском учете идентичен порядку учета арендной платы у арендодателя.

Арендодатель определяет порядок расчета коммунальных платежей, под­лежащих оплате арендатором. Расчет может осуществляться:

·на основании показаний отдельно установленных счетчиков;

·пропорционально занимаемым арендатором площадям;

·пропорционально мощности при­боров, установленных на арендо­ванных площадях.

Арендодатель перечисляет постав­щикам услуг плату за коммунальные услуги, арендатор, в свою очередь, воз­мещает арендодателю расходы после предоставления документов, подтверж­дающих действительную стоимость коммунальных услуг и их фактическую оплату.

Порядок отражения в бухгалтерском учете арендодателя хозяйственных операций по возмеще­нию платы за коммуналь­ные услуги и услуги связи приведен в журнале.

Операции по передаче электро­энергии, воды, газа арендодателем арендатору не относятся к операциям по реализации услуг для целей нало­гообложения НДС, поскольку арен­додатель сам не оказывает (не произ­водит) услуги.

На основании п. 1 ст. 539 ГК РФ абонентом энергоснабжающей органи­зации является арендодатель, с кото­рым заключен договор энергоснабже­ния. Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 № 5905/98, где сказано, что абонентом является лицо, на ба­лансе которого числится объект, по­требляющий энергию. Кроме того, со­гласно постановлению Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99 арен­додатель не может являться энерго-снабжающей организацией для аренда­тора, поскольку сам в качестве абонен­та получает электроэнергию для снаб­жения здания у этой организации.

Важно запомнить

Поскольку правила договора энергоснаб­жения применяются к отношениям, связан­ным со снабжением через присоединенную сеть газом, тепловой энергией, водой и другими товарами, если иное не установле­но законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ), то и в этих случаях арендода­тель не является снабжающей организацией. Поэтому операции по поставке (отпуску) любых коммунальных услуг, совершаемые в рамках договора аренды, не являются операциями по реализации товаров (работ, услуг) и, как следствие, объектом налогооб­ложения НДС.

Таким образом, арендодатель факти­чески осуществляет функции по сбору коммунальных платежей от арендатора и перечислению их организациям, ока­зывающим коммунальные услуги, т. е. является посредником. Речь идет не о перепродаже коммунальных услуг арендаторам, а о компенсации затрат арендодателя по их оплате.

Следовательно, арендодатель не дол­жен выставлять арендатору счета-фак­туры на суммы потребляемых им ком­мунальных услуг. Арендатор компенси­рует стоимость потребленных услуг с учетом НДС. При получении счетов-фактур от поставщиков коммунальных услуг арендодатель может принять к вы­чету только ту сумму НДС, которая бу­дет приходиться на услуги, потреблен­ные непосредственно арендодателем для облагаемой НДС деятельности. Аналогичные разъяснения даны в пись­ме Минфина России от 03.03.2006 № 03-04-15/52.

Порядок налогообложения налогом на прибыль сумм компенсации комму­нальных платежей, поступивших арен­додателю от арендатора, является неод­нозначным.

По мнению Минфина России, такие суммы должны учитываться в составе внереализационных доходов в соответ­ствии с положениями ст. 250 НК РФ (письма Минфина России от 24.03.2009

№ 03-03-05/47, от 27.12.2007 № 03-03­06/4/158). Расходы учреждения по опла­те коммунальных услуг при соблюдении условий, предусмотренных ст. 252 НК РФ, также учитываются в целях на­логообложения прибыли.

Анализ арбитражной практики по­зволяет сделать вывод о том, что пози­ция Минфина России не является бес­спорной (см. постановление ФАС Во­сточно-Сибирского округа от 21.03.2007 № А74-3165/06-Ф02-1481/07).

ВАС РФ в своем Определении от 29.01.2008 № 18186/07 также указал, что суммы возмещения по оплате ком­мунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арен­додателя. В данном случае компенсиру­ются расходы по содержанию и исполь­зованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расхо­дами собственника — они не приводят к уменьшению его экономических вы­год, т. к. компенсируются арендатором.

По мнению автора, полученная от арендатора компенсация расходов по оплате коммунальных услуг не приво­дит к увеличению доходов арендодате­ля, соответственно, не учитывается при исчислении налога на прибыль ввиду отсутствия объекта налогообложения (ст. 247 НК РФ). В таком случае и опла­та коммунальных услуг, перечисленная учреждением с лицевого счета снабжающим организациям, не учитывается для целей исчисления налога на при­быль, т. к. фактически является расхо­дами арендатора.

Видео (кликните для воспроизведения).

Однако если учреждение примет ре­шение не включать в состав внереали­зационных доходов суммы компенса­ции коммунальных платежей, получен­ные от арендаторов, нельзя полностью исключить возможность возникнове­ния споров с налоговым органом.

Источники


  1. Власенко, Н.А. Модернизация специальностей в юриспруденции. Сборник материалов по итогам подготовки паспорта специальностей научных работников / Н.А. Власенко. — М.: Проспект, 2015. — 747 c.

  2. Все о пожарной безопасности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 480 c.

  3. Правоведение. Шпаргалка. — Москва: ИЛ, 2014. — 892 c.
  4. Давыденко, Дмитрий Как избежать судебного разбирательства. Посредничество в бизнес-конфликтах / Дмитрий Давыденко. — М.: Секрет фирмы, 2014. — 168 c.
  5. Михайленко, Е. В. Менеджмент в юриспруденции / Е.В. Михайленко. — М.: НОУ ВПО Московский психолого-социальный университет, МОДЭК, 2012. — 280 c.
Возмещение расходов по эксплуатации помещений площадь
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here