Вызов застройщика на освидетельствование недостатков

Советы опытных юристов по теме: "Вызов застройщика на освидетельствование недостатков". Если нужна дополнительная консультация - обратитесь к дежурному специалисту.

Как заставить застройщика устранить дефекты?

Получаю квартиру в новостройке. На всех окнах на стеклопакетах царапины. Застройщик отказывается устранять дефекты, утверждая, что с расстояния полутора метров их не видно. Как добиться устранения?

Как указано в ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), «участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона».

[2]

В ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлено: «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям».

Что делать, если обнаружены недочеты?

В ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ закреплено: «В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков».

Таким образом, если при осмотре квартиры перед ее приемкой участник долевого строительства обнаружит дефекты или недостатки качества передаваемой квартиры, в том числе ее комплектующих изделий, он вправе отказаться от подписания акта приема-передачи и требовать устранения таких дефектов (недостатков), однако свой отказ необходимо мотивировать, чтобы застройщик не составил односторонний акт приема-передачи квартиры.

В законе указано, что участник вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, однако на практике застройщик может уклоняться от его составления.

Какие варианты решения проблемы возможны?

Для разрешения данной ситуации в пользу участника долевого строительства можно воспользоваться следующими вариантами.

Вариант № 1. Застройщик не возражает против составления акта несоответствия

1. На момент осмотра помещения предложите застройщику составить акт несоответствия объекта требованиям ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.

2. В акте надо указать: дату, время и место осмотра, участвующих при осмотре лиц (полные данные), все выявленные на момент осмотра недостатки, подписи лиц, участвующих при осмотре с расшифровкой. Полномочия представителя застройщика должны быть подтверждены доверенностью (если акт подписывает не директор), на акте поставлена печать застройщика.

3. Акт необходимо составить минимум в двух экземплярах по количеству сторон (участник, застройщик).

4. До устранения недостатков акт приема-передачи не подписывайте.

Вариант № 2. Застройщик уклоняется от составления акта несоответствия

1. Произведите фото/видео-фиксацию недостатков (не обязательно).

2. Направьте в адрес застройщика письменный отказ от подписания акта приема-передачи помещения на основании выявленных недостатков (несоответствия объекта требованиям ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

3. В письме перечислите конкретные недостатки и заявите требование об их устранении (либо иные требования, которые указаны в ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ и в договоре участия в долевом строительстве). Предложите составить акт несоответствия.

4. Письмо направьте в адрес застройщика заказным письмом с уведомлением либо передайте уполномоченному представителю застройщика, который должен на экземпляре письма участника поставить отметку о принятии, число, подпись и печать организации.

5. После устранения недостатков (или удовлетворения иных заявленных требований) можете подписать акт приема-передачи

Вариант № 3. Компромисс

Менее желателен, но возможен вариант, когда участник долевого строительства подписывает акт приема-передачи квартиры, но в самом акте стороны указывают, что на момент приемки квартиры обнаружены недостатки (перечислите их), которые участник просит устранить, а застройщик гарантирует их устранение в согласованный с участником срок (срок также необходимо указать в акте).

Данный вариант подойдет только тем лицам, которым необходимо срочно оформить право собственности, а принимать квартиру с недостатками нет желания.

Сроки устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры

Сдача в эксплуатацию долгожданной квартиры — событие, ожидаемое на протяжении не одного месяца. Но с постройкой жилья может быть не все так просто: часто новоселы жалуются на неровные стены, плохую проводку, недостаточно мощную вентиляцию или неисправную канализацию. Строительные дефекты — серьезная проблема, которая откладывает переезд новых собственников и спокойное проживание в квартире. Перед покупателями новостроек встает вопрос: какие после приемки квартиры сроки устранения недостатков установлены законом?

Сроки, установленные законом, и порядок их расчета

Федеральный закон № 214 четко не ограничил период, в течение которого застройщик должен устранить дефекты. По общему определению, сроки эти «разумные», что, по сути, освобождает от обязательств компанию, занимающуюся строительством. Отсутствие точного временного лимита связано с разнообразием поломок, поэтому у владельца жилья есть право квалифицированного выявления дефектов при дальнейшей подготовке претензии или судебного иска.

Многие новоселы заранее заботятся о своевременном и качественном получении услуги. Для этого все ограничения по срокам указываются в договоре купли-продажи. Сюда же можно прописать штрафные санкции. Если договорных обязательств в этом вопросе нет, а застройщик отказывается признавать свою вину, пострадавшая сторона обращается в судебную инстанцию. В иске можно сослаться на ФЗ «О защите прав потребителей», устанавливающий максимальные временные ограничения в размере 45 дней.

Важный момент. Проблема обязательств по срокам обсуждается в процессе подготовки договора между сторонами. Срок, выделяемый на устранение недостатков, отсчитывается со дня получения застройщиком претензии.

Помимо сроков устранения дефектов, определяется время, в течение которого будет действовать гарантия. Этот показатель является общей нормой действующих законов. В ФЗ № 214 минимальные гарантийные обязательства составляют:

  • три года — на инженерные коммуникации;
  • пять лет — на монтажные работы.

Сроки рассчитываются в автоматическом режиме с момента регистрации акта приема-передачи. Гарантия говорит о том, что при выявлении дефектов в течение установленного времени полная ответственность возлагается на компанию, которая занималась постройкой.

Неровности и отклонения от нормы могут быть обнаружены сразу — во время осмотра помещения или спустя время, но в пределах срока действия гарантии.

Рекомендации по осмотру перед приемкой жилья

Изучите договорной документ, подтверждающий участие в долевой стройке, найдите страницу, где описывается состояние передаваемого жилья. Следует проверить все позиции по спискам: строительные конструкции с покраской, покрытия, отделку, состояние плит перекрытия и т. д.

Далее проверяются сантехническое оборудование, подача газа и прочие коммуникации. Можно помечать в документе, что все находится в исправном состоянии. При наличии претензий составляется новый лист (некоторые компании используют бланки дефектной ведомости, отображающие недоделки). Для необходимости подтверждения некачественно предоставленной услуги можно сделать фотографии.

Читайте так же:  Мак кондитерский и опиумный различия

Если вы нашли неисправности, не подписывайте акт приема-передачи.

Закон дает полномочия дольщику на отказ от проставления подписи в акте, если недвижимость не соответствует договорным условиям, проектным бумагам или санитарным требованиям. Документ остается без вашей подписи, пока застройщик не устранит дефекты или не возместит расходы на их устранение.

Отказаться от подписания акта можно в таких случаях:

  • параметры, обозначенные в договоре покупки продажи, отличаются;
  • разнятся фактические показатели и данные проекта;
  • нарушены действующие строительные или санитарные нормы.

Что нужно делать в этой ситуации владельцу квартиры:

  • выявленные несовершенства фиксируются отдельным документом, в нем по списку перечисляются все неточности;
  • документ вручается строительной компании или отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о передаче адресату;
  • оформляется письменно соглашение с компанией для коррекции недостатков с обозначением конкретных сроков, не превышающих трех месяцев;
  • после выполнения застройщиком обязательств подписывается акт приема-передачи, подтверждающий факт завершения сделки.

Дефекты, обнаруженные со временем

При выявлении каких-либо поломок и несоответствий после завершения сделки нужно сразу подавать претензию с изложением всех обстоятельств. Затягивать с жалобой не рекомендуется. Ваша правота не будет доказана, если документ о приеме-передаче подписан без замечаний.

Компания-застройщик откажет в компенсации:

  • при естественном износе, сопровождающемся ухудшением качественных параметров жилья;
  • если новоселом были нарушены эксплуатационные правила;
  • отсутствует необходимый уход по регламентному обслуживанию.

Среди необоснованных доводов для компенсации можно назвать дефекты, появившиеся после дополнительного (самостоятельного) ремонта, реконструкции или перепланировки объекта.

Учитывайте, что некоторые недобросовестные застройщики сразу после сдачи объекта закрывают предприятие, объявляя его банкротом, и открывают новое. После того, как «одноразовое» общество станет банкротом, компенсация убытков будет невозможна.

Какие требования можно предъявить застройщику

Федеральный закон № 214 дает дольщику право самостоятельного выбора требований от строительного предприятия:

  • исправление недостатков за счет застройщика;
  • уменьшение цены квартиры, указанной в договоре, на стоимость ущерба;
  • возмещение расходов для устранения недостатков, которые понес дольщик.

Как уже оговаривалось, разумные сроки — неточное понятие, поэтому окончательная дата должна быть сразу указана после обнаружения неисправности и закреплена в документах. С учетом особенностей неисправности определяются максимальные временные ограничения — в среднем, они составляют два месяца. Даже при отсутствии письменных документов временные ограничения, согласно закону, не могут превышать полутора месяцев.

Если за этот со стороны компании-застройщика никаких действий не предпринято, дольщик имеет право на судебные разбирательства. Ежедневная просрочка обходится застройщику неустойкой в размере 1% от стоимости жилья. Следует, однако, учитывать: хотя эта сумма и обозначена в федеральном законе, суд может ее уменьшить, признав завышенной.

Обязательства застройщика по устранению: как заставить

Если застройщик не собирается признать вину и подписать акт о выявленных дефектах, они фиксируются документально. Рекомендуем сразу обратиться в специальную экспертную службу, имеющую лицензию для проведения соответствующей оценки. Для совместного осмотра через уведомление эксперты пригласят доверенное лицо застройщика.

Направляем претензию

Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика. После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.

Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:

  • от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
  • от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.

Претензия может быть написана от руки или на бланке, выданном застройщиком.

Судебный иск

Если ремонтные работы строительной компанией не осуществляются, обращайтесь в судебный орган. Иск содержит те же требования, что и претензия.

Взыскание обозначается по следующим позициям:

  • нарушены сроки передачи недвижимости, устранения недоработок;
  • компенсируется моральный вред и половина от суммы иска при отказе от выполнения законных требований дольщика;
  • возвращаются расходы за услугу профессионального оценщика.

Если владелец квартиры желает устранить недочеты самостоятельно, он предоставляет всю документацию с чеками.

У дольщика есть право выбрать способ устранения дефектов с дальнейшим получением компенсации, при этом необходима оценка реальности доказательства вины застройщика. Этапы дальнейших ремонтных работ должны быть задокументированы. Также подтверждается факт отклонения исполнителя от строительных и технических норм.

Перед тем как обращаться в суд, попробуйте урегулировать спор с компанией. Крупные застройщики, заботящиеся о своей репутации, пойдут навстречу, но могут попросить больше времени на исправление своих недочетов.

Полезно знать. Недоделки в новостройках: защищаем свои права

В Год качества, признают специалисты, качество сдаваемого нового жилья не всегда соответствует желаемому, и жалоб касательно построенной квартиры поступает все больше и больше. Как распознать недоделку и что делать, если застройщик не желает признавать наличие дефектов? Могут ли присутствовать во время приемки квартиры третьи лица? Как быть, если квадратных метров не хватает? И на протяжении какого времени можно писать жалобы застройщику?

На тему сдаваемого нового жилья TUT.BY поговорил с юристами ОО «Правовая защита потребителей» Олегом Медвецким и Еленой Вербицкой. В разговоре эксперты коснулись больных точек приемки нового жилья и того, как отстоять свои права.

Фото с www.homeweek.ru

О том, как проводится приемка жилья, рассказала юрист Елена Вербицкая:

— Как правило, при приемке жилья составляется комиссия, в которую входит собственник данного жилья, представитель застройщика и представитель ЖЭСа либо товарищества собственников. Данная комиссия принимает квартиру и составляет акт приемки-передачи (в трех экземплярах), где первым пунктом идет состав комиссии, а вторым — имеющиеся дефекты. В эту графу обязаны включить все имеющиеся видимые дефекты, будь то трещины, некачественная штукатурка или неубранные в самом строении кирпичи. Нюансов обычно возникает много. Застройщики обязаны соблюдать требования указа президента № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов».

Дефекты застройщик обязан убрать в течение гарантийного срока обслуживания дома.

Как распознать недоделку?

В акте приемки-передачи собственник квартиры может отразить все, что не устраивает его, не соответствует его представлениям о построенной квартире, говорит юрист Олег Медвецкий. В этом же акте можно указать срок устранения недостатков. Оптимальным является срок в 14 дней, но по действующему законодательству он может продлеваться: строительные работы требуют достаточно большого количества времени и рабочей силы.

Дополнительно к акту составляется претензия. Она пишется в свободной форме, не требует никакого официального заверения и направляется организациям, отвечающим за строительство, либо в Товарищество собственников, если такое товарищество создано. В этом случае ТС обязано в интересах своих жильцов выступать перед подрядной организацией, защищая нарушенные права гражданина. Специалисты рекомендуют писать претензию, даже если все дефекты уже указаны в акте приемки-передачи.

Если возник спор — требуй проведения экспертизы

Если при приемке квартиры между собственником и застройщиком возникает спор, владелец квартиры может обратиться к застройщику за тем, чтобы была проведена экспертиза. Существуют специальные экспертные учреждения, которые наделены правом проводить экспертизу. В настоящее время в Минске такие экспертизы проводят порядка 6−8 организаций. Полученное заключение экспертизы — на сегодня единственно верный способ повлиять на застройщика.

По действующему же законодательству вся экспертиза в течение гарантийного срока проводится за счет строительных организаций. Только в случае отказа (необнаружения дефектов) будет платить сам хозяин квартиры. По опыту юристов, в 99 процентах случаев экспертиза подтверждает правоту граждан.

Читайте так же:  Где взять временную прописку если пртерял

А вот если дефекты скрытые и обнаружить их сразу нельзя, требовать проведения экспертизы можно по прошествии некоторого времени. В принципе, утверждают специалисты, предъявлять претензии можно и по истечении срока гарантии (об этом ниже).

Принимая квартиру, на что обратить внимание в первую очередь?

Больные точки квартиры — туалет, ванная комната, кухня, балкон, лоджия. Проверять в первую очередь нужно стяжку пола, герметичность окон, ровность стен и углов, электропроводку.

Обращаем внимание на:

— видимые стыки труб;

— смотрим, как подведен газ. Если в домах находятся электроплиты, просим строителей, чтоб показали, откуда ведется кабель высокого напряжения для питания электроплиты;

— качество установки входных и межкомнатных дверей.

[1]

Все швы и стыки должны быть заделаны. По опыту экспертов, между стеклопакетами и стеной могут быть миллиметровые зазоры. Даже если с наружной стороны они заделаны, а со внутренней — нет, качество герметичности нарушено.

Гораздо проще обнаружить внешние дефекты именно в квартире без отделки.

Кроме того, на момент начала и окончания строительства может также изменяться метраж квартиры. Когда дом вводится в эксплуатацию, каждая квартира обмеряется соответствующей конторой. В указе президента сказано, что стоимость квадратного метра должна изменяться на момент окончания строительства не более чем на 5%. То есть 3−4 метра — это, как правило, тот минимум, на который квартира может стать больше или меньше. В практике же встречаются изменения до 20, а то и до 30 процентов, рассказывает юрист Олег Медвецкий. «За лишние метры можно спорить», — говорит эксперт. Если платилось за 30 метров, а в конце строительства оказалось всего 25, юристы рекомендовали бы гражданам обращаться с претензией, а затем в суд (если будет необходимость) за взысканием излишне оплаченных 5 метров.

В соответствии с законодательством нашей страны жилые помещения должны строиться в соответствии с проектно-сметной документацией. Хозяин квартиры имеет право потребовать для ознакомления проектно-сметную документацию на строящееся жилое помещение. Если ему откажут, что является нарушением законодательства и договора на строительство, можно подать соответствующую жалобу и истребовать документы.

Подписывать ли акт приемки-передачи, если есть дефекты?

Подписанный акт приемки-передачи — это факт окончания строительства и основание для заселения, а также оформление квартиры на права собственности. По словам юристов, без подписанного акта пользоваться жильем и получить права собственника практически невозможно.

Пока акт не подписан, квартира принадлежит организации. Но и в этом случае хозяин квартиры может писать претензии о всевозможных недоделках. Только по опыту такая процедура «разборок» заберет больше времени. Поэтому эксперты советуют лучше подписать акт, указав обнаруженные дефекты.

Ведь подписанный акт не является стопроцентным согласием, что в дальнейшем хозяин не сможет и не имеет права обращаться с требованием об устранении недостатков, которые при приемке квартиры были скрыты.

Еще как вариант: в акте можно пометить, что «от подписания акта отказываюсь в связи с нарушением…» и указать причины. Если акт не подписан, в тот же день или на следующий нужно написать застройщику официальное письмо, в котором указать, что документ не был подписан в связи с тем, что «были нарушены строительные нормы при возведении жилья».

Можно ли к процедуре акта приемки-передачи квартиры привлекать третьих лиц?

Эксперты говорят, что нужно. Собственник квартиры имеет право привлечь третье лицо к процедуре акта приемки-передачи. Он вправе брать с собой специалиста, юриста, друга, брата. Желательно — заранее поставить в известность застройщика, написав письмо-уведомление с тем, что «ставлю в известность, что вместе со мной принимать участие в приемке-передаче будет …», указав ФИО третьего лица. Пишется письмо-уведомление в свободной форме и не требует никаких заверений.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если генподрядчик винит субподрядчика…

Как сообщает юрист Олег Медвецкий, претензии хозяин квартиры имеет право писать только в ту организацию, которая непосредственно строила квартиру. Отношения между генподрядчиком и субподрядчиком собственника квартиры касаться не должны. Генподрядчик несет ответственность за действия субподрядчика, о чем четко сказано в законодательстве.

Можно ли предъявлять претензии, когда гарантийный срок истек?

По закону с претензией к застройщику можно обращаться в течение установленного гарантийного срока (как правило, 2 года). Но отстаивать свои права можно и после двух лет, если имеются доказательства, что причина недовольства собственника — производственный брак, нарушение проектно-сметной документации и пр.

Если собственник квартиры уверен, к примеру, в том, что именно дефекты при строительстве — причины сырости, плесени, сквозняка и пр., то он может попытаться отстоять свои права и позже.

В первую очередь нужно вызывать обслуживающую организацию (например, созданное Товарищество собственников направляет своего специалиста либо специалиста от организации, с которой у ТС заключен договор, — столяра, сантехника и пр.), чтобы они составили акт. На основании этого акта можно обращаться к застройщику с претензией.

Но если вина застройщика не будет доказана, оплачивает проведение экспертизы и прочие издержки собственник квартиры.

Более того, по закону, если застройщик квартиры не отреагировал на претензию и дал видимую отписку, хозяева квартир могут самостоятельно напрямую обращаться к экспертам, при этом пригласив застройщика на проведение экспертизы. Если заключение экспертизы подтвердит вину застройщика, последний должен будет оплатить и услуги экспертов.

В случае же, если недоделки устранить невозможно, профессионалы называют это уменьшением покупной цены. Проводится экспертиза, и собственник квартиры имеет право требовать выплаты определенной суммы.

Личный опыт. «Если собираетесь требовать устранения недоделок, запаситесь терпением»

Минчанин Василий на личном опыте убедился, что дефектов при получении новой квартиры не избежать. Накануне с прорабом он «закрывал» последние недоделки.

Зная ситуацию в целом, могу сказать, что мой опыт, в принципе, положительный. Наш дом был сдан 31 декабря 2009 года. По договору с застройщиком было два месяца на то, чтобы навести порядок, провести коммуникацию, одним словом, сдать городу. Через два месяца должны были быть ключи (1 марта). Фактически же ключи выдали 16 апреля. Еще до прошлых выходных на входе на ночь вешался амбарный замок. Сроки были не выдержаны, и все затянулось. Вместе с ключами отдали акты и попросили буквально через два дня их заполнить и вернуть. Хотя еще не были включены ни электричество, ни вода.

По вопросу дефектов Василий общался с представителями субподрядчика — теми, кто непосредственно занимался недоделками.

Обнаруженные недоделки я указал в документе, что выдал субподрядчик, который непосредственно занимался устранением недоделок. К нему я приложил план квартиры, в котором обозначил места недоделок. У меня было достаточно много претензий. Я их оформил. Но приходилось почти каждый день приходить и буквально «пинать» их, чтоб это не пошло на самотек. Потому что как только я не пришел день-другой, прихожу на третий — ничего не сделано. Иду снова к прорабу и говорю…

По недоделкам у нас достаточно много было претензий по штукатурным работам. Менялись окна. Они менялись, в принципе, у многих людей, так как были и разбиты, и просто сильно исцарапаны. Некоторые люди, если окна поцарапаны, думали что «так і трэба».

Совет мой таков: лучше брать с собой либо знакомого, либо нанимать специалиста за деньги — или прораба, или строителя, — чтобы оценил недостатки при приемке квартиры. Например, исправление тех недостатков, что были у нас, стоило бы дорого. И не все я бы сам увидел.

Что касается сроков устранения дефектов, Василий говорит:

«В разумные сроки», как у нас в договоре сформулировано, заказчик должен был недоделки устранить. Устранение их заняло в нашем случае, грубо говоря, месяц. А в целом, все зависит от застройщика, от дома, от того, кто ведет устранение недоделок, добросовестно ли относится прораб или нет, есть ли ресурсы и пр.

[3]

Я доволен тем, что без большой нервотрепки с двумя прорабами, которые были ответственны за устранение недоделок, удалось довести штукатурку до более приличного вида. Более того, в двух местах мне поменяли окна там, где я даже не просил. Я не шел на конфликты, у нас, в принципе, не поджимало время, но знаю, что некоторые решали более кардинальными методами.

Если собираетесь требовать устранения недостатков, должны понимать, что этот процесс может затянуться. В моем случае, я считаю, это того стоило, потому что почти все устранили. Хотя знаю: многие плюнули на все, взяли ключи и решили делать ремонт за свой счет, исходя из того, что будет устраняться долго и все равно качественно не сделают.

Если позволяет время, Василий советует ждать и быть настойчивыми по отношению к тем, кто ответственен за устранение недоделок.

Читайте так же:  Ветеран труда насколько поднимут выплаты

Кстати

С апреля этого года в Мингорисполкоме открыли горячую линию по вопросам сданного в эксплуатацию жилья. Горячая телефонная линия принимает устные обращения граждан по вопросам устранения строительных недостатков в жилых помещениях во введенных в эксплуатацию жилых домах начиная с 4 квартала 2009 года. Данные о недостатках передаются заказчикам.

Тел. 017 227 51 28

Звонки принимают с понедельника по четверг с 14.00 до 17.00

Поступают в письменном виде (как от физических, так и от юридических лиц) просьбы, жалобы, разъяснения, касаемые нового жилья, и в Главное управление строительства Министерства архитектуры Беларуси. Письма приходят различного характера, рассказали TUT.BY в министерстве. Часто обращаются за разъяснениями после выхода какого-либо нормативного акта. А в соответствии с недавним поручением правительства жалобами на некачественное сдаваемое жилье занимаются соответствующие органы на местах.

Кроме того, сайт Мингорисполкома приводит названия недобросовестных строительных организаций. Их перечень будет полезен тем, кто планирует строить в ближайшее время собственное жилье.

Друзья! Ответы на какие вопросы хотели бы получить вы? Ждем ваших сообщений на форуме.

Акт о недостатках объекта долевого строительства

Если во время осмотра объекта долевого строительства дольщик выявил какие-либо его недостатки или несоответствия плану, то он может потребовать у застройщика составить акт о недостатках. Такой документ не дает сторонам подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства, пока не будут устранены недостатки. Какая информация должна быть указана в акте о несоответствии, рассказываем в статье.

Порядок приема и сдачи объекта

Заключать договор долевого участия могут как физические лица, так и юридические. Регулирует вопросы, связанные с данной сферой, ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. Согласно ему, порядок приема объекта следующий:

  1. Застройщик посылает письменное уведомление дольщику о завершении строительства и готовности помещения к сдаче.
  2. Дольщик должен провести осмотр помещения и принять объект в течение 7 дней или в тот период, который был указан в договоре ДУ.
  3. Если были выявлены недостатки, то составляют соответствующий акт. Делается это до подписания акта приема-передачи объекта.
  4. До устранения недостатков дольщик имеет право не подписывать приемо-сдаточный акт.

К сведению! П.5 ст.7 ФЗ №214 гласит, что на объект строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет (исключение — инженерное и технологическое оборудование). Такая информация прописывается в договоре ДУ. Поэтому дольщик в течение этого времени имеет право предъявить претензию застройщику и потребовать компенсации вреда.

Что нужно проверить

Состояние помещения проверяют визуально по следующим пунктам:

  • внешний вид, отделочные работы;
  • техническое состояние помещений;
  • состояние коммуникаций: водопровод, электрика, отопление и т.д.

О том, каким должно быть готовое помещение, указано в договоре ДУ. Кроме того, можно использовать такие документы, как: проект помещения, технический регламент, другие документы, где может быть указано состояние квартиры на момент передачи. Также можно пригласить эксперта для консультации о состоянии принимаемого помещения. Опираясь на данные документы и экспертное мнение, можно доказать, что объект имеет несоответствия заявленному результату.

После того как недостатки будут оговорены, стороны составляют соответствующий акт, далее застройщик должен будет устранить все перечисленные несоответствия или уменьшить стоимость в договоре, или возместить дольщику расходы на самостоятельное устранение недостатков.

Если застройщик отказывается от подписания такого документа, то дольщик имеет право составить акт в одностороннем порядке. Готовый документ затем отправляют почтой застройщику. Письмо должно быть заказное, с уведомлением о вручении.

Общие сведения об акте

Форма документа законодательно не утверждена, поэтому стороны составляют ее самостоятельно и согласовывают. Для составления акта можно также обратиться к юристу. Текст не должен содержать ошибок, опечаток, искажения фактических данных, поскольку документ может быть использован в суде.

Составляем акт

Правильно составленный акт о недостатках (о несоответствии) объекта долевого строительства должен содержать такую информацию:

  1. Наименование документа, место и дату его создания.
  2. Наименование сторон, ФИО и должности их представителей, если стороны — юридические лица. Если дольщик физическое лицо, он указывает свое ФИО, дату рождения, паспортные данные. Также для юридических лиц нужно указать тип документа, на основании которого он действует.

  • По пунктам указывают суть акта:
    • застройщик предоставил для осмотра и приема объект долевого строительства, характеристики объекта нужно указать;
    • застройщик предоставил документы на помещение;
    • во время осмотра выявились недостатки, их необходимо описать достаточно конкретно с указанием на эти характеристики в договоре ДУ; здесь же нужно описать планируемые действия для устранения недостатков, сроки и стоимость работ (весь этот пункт для удобства чтения лучше оформить таблицей);
    • если застройщик отказывается от подписания акта, необходимо это указать.
  • Приложения к акту: договор, технический регламент, уведомление о вручении акта застройщику (если тот отказался подписать акт), иные документы, которые могут доказать наличие недостатков.
  • Подписи сторон с расшифровкой. Печати, если стороны используют их для заверения документов.
  • Если застройщик уклоняется от подписания акта и признания недостатков, то акт прилагается к остальным документам и пишется заявление в суд. В результате суд может признать вину застройщика и обязать его выплатить компенсацию, в том числе и морального вреда (для физических лиц).

    Идеальная ситуация — когда застройщик признает недостатки и исправит их самостоятельно, а дольщик после этого подпишет акт приема-передачи объекта.

    Вызов застройщика на освидетельствование недостатков

    После сдачи дома в эксплуатацию, в течение пяти лет, застройщик несет ответственность за надлежащее состояние дома. А ТСЖ или УК в этот период отвечает за эксплуатацию общего имущества. Недостатки, допущенные при строительстве и обнаруженные собственником или эксплуатирующей организацией, ликвидируются застройщиком. Разумеется, для понуждения застройщика к выполнению этих работ надо приложить немало усилий. Но есть и другой путь: устранить недостатки самостоятельно и получить компенсацию от застройщика.

    Читайте так же:  В течении какого времени принимается рекламация

    Для того чтобы выставить претензии застройщику, собственники помещений, имевшие договорные отношения с застройщиком, выбирают представителя своих интересов. Только перед заказчиками работ застройщик несет ответственность. Взаимоотношения сторон регулируются Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ». Согласно статьи 7 указанного закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если данные требования нарушены и это привело к ухудшению качества объекта, участник долевого строительства вправе потребовать:

    — безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

    — соразмерного уменьшения цены договора;

    — возмещения своих расходов на устранение недостатков.

    Указанные претензии предъявляются только в том случае, когда брак застройщика выявлен в течение гарантийного срока, который устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. При этом на момент ввода дома в эксплуатацию его качество может быть признано надлежащим, что не препятствует обращению с требованием об исправлении впоследствии обнаруженных недостатков.

    Как правило, представителем собственников выступает ТСЖ. Уместно напомнить, что в соответствии с пунктом 8 статьи 138 ЖК РФ, ТСЖ является представителем интересов собственников помещений в МКД, в том числе в отношениях с третьими лицами. ТСЖ является надлежащим истцом в спорах об устранении недостатков работ по строительству многоквартирного дома. Судебная практика показала, что аргументы застройщика об отсутствии у него договорных отношений с товариществом не принимаются. Управляющая компания может представлять интересы собственников лишь в том случае, если в договоре с ТСЖ она наделена такими полномочиями.

    — сообщить застройщику об обнаружении тех или иных строительных недостатков;

    — совместно с застройщиком составить акт осмотра с фиксацией обнаруженных недостатков;

    — застройщик либо принимает решение об устранении недостатков и ТСЖ совместно с застройщиком утверждают график выполнения работ, либо (при отказе застройщика) ТСЖ обращается в суд.

    Требование об устранении недостатков важно своевременно зафиксировать. Если застройщик по согласованному с вами графику своевременно не устранит недостатки, вы можете в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан заключить договор для выполнения этих работ со сторонней компанией, а затем обратиться в суд с требованием о возмещении понесенных расходов.

    В суде вам придется доказать наличие недостатков и причину их возникновения. Наличие недостатков должно быть зафиксировано в акте, составленном с участием ТСЖ (или отдельных собственников) и застройщика. Фиксировать недостатки следует также путем привлечения органов строительного и пожарного надзора, жилищной инспекции. Если не доказано, что брак или строительные недостатки произошли по вине застройщика, то никто не заставит его устранить брак или компенсировать расходы, понесенные собственниками по их устранению. Если причину недостатков невозможно установить, то ваш иск, скорее всего, в суде откажутся принять.

    Все сопутствующие расходы (например, на проведение экспертизы) должны быть возмещены застройщиком. Здесь важно правильно сформулировать исковое требование. Лучше всего ссылаться на статью 15 ГК РФ, представляя эти затраты как убытки, вызванные нарушением права собственников помещений.

    Компенсацию, полученную от застройщика, решением общего собрания разумнее направить либо на оплату коммунальных услуг, либо на иные целевые расходы, в частности, на ремонт общего имущества.

    Гарантия застройщика

    Гарантия застройщика в случае покупки квартиры в новостройке обязательна. В этом тексте мы рассмотрим основные законы, которыми регулируется эта обязанность, уточним сроки и расскажем, что делать, если появилась ситуация, когда придется составлять претензию застройщику об устранении недостатков по гарантии.

    В современном законодательстве любая покупка квартиры в строящемся доме (а точнее – долевое участие в строительстве) регулируется положениями ФЗ-214 – закон о участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Дополнительно нужно учитывать нормы гражданского законодательства – ст. 469 – 478 ГК РФ. Также в защите прав дольщика помогает закон о защите прав потребителей.

    Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

    Важно! Следует иметь ввиду, что:

    • Каждый случай уникален и индивидуален.
    • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

    Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

    • Обратиться за консультацией через форму.
    • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
    • Позвонить:
      • Московская область: +7 (499) 938-42-57
      • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
      • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

    Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.

    Закон № 214 защищает дольщиков, заключивших с застройщиком договор долевого участия.

    Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите 756 статью ГК РФ. И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.

    На какие гарантии может рассчитывать дольщик

    Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств. Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

    • вентиляционных шахт и оборудования;
    • лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
    • отопительная общедомовая система;
    • системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

    Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

    После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания.

    • Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
    • Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
    • Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
    • Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

    В ст. 8 ФЗ-214 явно указано, что дольщик должен потребовать от застройщика подписать акт о несоответствии сдаваемого объекта строительным требованиям ч.1 и ч.7 ФЗ-214.

    Также дольщик должен отказаться от подписания передаточного акта. Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь. Это поможет вам добиться в суде исполнения претензий застройщику по гарантии. Хотя если гарантийные требования возникли после приема квартиры, ничего страшного – но больше разбирательств.

    Читайте так же:  Возвращение выплаченного исполнительно листа приставам

    На что застройщик не дает гарантию

    Для неспециалиста в законе может быть затруднительно выяснить, на что распространяется гарантия застройщика, а на что нет. Там указано – девелопер отвечает за недоделки капитального характера. Но есть один прием, которым пользуются юристы в сфере недвижимости.

    После того, как дом сдан, ответственность за его внутреннее состояние несет управляющая организация. Есть перечень требований к их работе. Итак, УК несут ответственность за:

    • текущий износ и сокращение эксплуатационных характеристик различного внутридомового оборудования и систем;
    • за правильное использование помещений общего назначения и имущества в общедомовой собственности;
    • за сломанное оборудование и конструкции, которые приняты без претензий у застройщика с помощью акта приема-передачи домового имущества;
    • за соблюдение рекомендаций инструкций по установке бытовых приборов и сантехники;
    • за прекращение аварийных ситуаций с отопительными и канализационными системами, за верную работу вентиляции и водостоков.

    Итого – если выявленный недостаток не входит в вышеперечисленные пункты, то можно изучать документацию и пытаться предъявлять застройщику претензию.

    Сроки исполнения гарантийных обязательств

    Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.

    Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен.

    Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке. И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.

    Как правильно предъявить претензию?

    Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).

    Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.

    Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования. Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.

    Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».

    Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.

    Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.

    Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:

    1. Устранения всех недостатков девелопером.
    2. Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик.
    3. Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. 15 и 28 закона о защите прав потребителей.
    4. Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 ст.1101 ГК РФ.

    Как заставить строителей устранить недостатки?

    Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

    Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

    В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.

    В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

    Что происходит, если застройщик банкрот? В такой ситуации все зависит от момента, когда рассматривается претензия. Если дом уже передали в собственность, то, возможно, получится начать общение с компенсационным фондом СРО. Если еще нет – то возможно дольщикам придется принимать объект в собственность со всей землей, организовывать ЖСК или идти иным путем, чтобы попытаться завершить строительство.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

    Источники


    1. Иконы из собрания Церковно-археологического кабинета Московской Духовной Академии. — М.: PeNates-ПеНаты, Московская Православная Духовная Академия, 2015. — 32 c.

    2. Лазарев, В. В. Теория государства и права / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Юрайт, Юрайт-Издат, 2012. — 640 c.

    3. Петражицкий, Л.И. Теория права и государства в связи с теорией нравственности; СПб: Лань, 2013. — 608 c.
    4. Берус, Виталий А.С. Лаппо-Данилевский. История. Философия. Методология / Виталий Берус. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014. — 160 c.
    5. Дмитриева, Т.Б. Клиническая и судебная подростковая психиатрия / Т.Б. Дмитриева. — М.: Медицинское Информационное Агентство (МИА), 2017. — 981 c.
    Вызов застройщика на освидетельствование недостатков
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here